七记重拳促使二手楼市走势平稳

2006年6月前后推出的系列调控政策已实施了一年左右时间，成都二手房在经历了宏观政策规范调整之后，也进入到新的轨迹和发展状态，整体而言，一年来成都二手房市场除各种交易行为更规范外，并未因为政策因素出现太大波动，政策的影响更多出现在执行初期，比如强征个人所得税这一政策推出后，在8月1日之前的几天时间内出现二手房过户量爆涨的状况，但这种情况很快过渡到正常状况。记者在2006年各相关政策推出一年之际，结合目前市场情况做了大致回顾。 【加息】 2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 实际影响 加息是过去一年最常见最频繁的话题，此次加息后的一年内又有数次类似举措。仅今年就有5次上调存款准备金率，两次加息，但持续稳定的市场需求似乎并未因此受太大影响。从玛雅、顺驰等公司的数据统计看，每次加息前后，市场交易情况似乎并未有比较明显变化。业界人士分析，加息对于个体交易而言，更多是心理上的影响，但随着这一话题的频繁出现，购房者已有比较强的接受能力，相反，加息在长期系列行为之后，会给购房者带来比较大的额外支出，这点反而未被购房者普遍意识。 【国六条】 2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。 实际影响 在当时一个月时间左右，业界确实有观望情绪，普遍在期待具体执行措施出台，但对购房者而言，其实际影响并不明显，除了部分购房者因此推迟了购房行为外。 【九部委“十五条”】 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准等。 实际影响 十五条事实上缓解了“国六条”推出后半个月时间内聚集的业界焦虑和猜疑，有了具体执行措施，让业界缓了一口气，甚至有开发商和中介公司表示，不管内容有什么影响，至少比没有具体执行政策好。事实上，十五条公布后，对购房者的实际影响远没有对业界影响这么明显。但一年之后，当各种政策开始呈现执行效果后，购房者的购房行为确实发生了悄然改变，比如随着“9070”的执行，二手房市场的供求也在发生变化，二手房小户型交易更加频繁。 【二手房征营业税】 2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 实际影响 可以说这是去年公布的所有政策中，短期影响最明显的一条，媒体和业界纷纷猜测二手房交易量将受到影响，价格将上升。一年后反观，这种观点虽未完全得以印证，但确实有这种趋势。 【民宅禁商】 2006年6月19日，民宅禁商令遏制低成本购民宅从商造成的房价上涨。民用住宅得再从事商业活动，从而达到迫使住宅市场与商业和写字楼市场分离，打压为节省租用或购买成本较高的写字楼和商铺而转向民宅的投资。 实际影响 这一政策虽然被业界盛传，但事实上没有对二手房市场带来任何比较明显的实际影响。 【强征二手房所得税】 2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 实际影响 政策公布后几天时间内，成都市二手房交易量猛涨两倍以上，不少投资者甚至降价出售。8月1日后，二手房交易量果然出现回落，并持续一段时间，但随着实际需求的强力推动，和具体征收标准的落实，成都市二手房交易量开始回升至正常水平，房价虽有一定浮动，但整体表现并不明显，购房者的反应迅速平息。 【土地增值税开征】 2006年12月1日起，在转让二手房过程中，本市将要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，如果应该缴纳土地增值税者拒绝缴纳相关税款，将无法办理房产证。该政策的出台，表明二手房交易中所有涉税项目都已经征收。 实际影响 由于类似增加交易成本的政策一再频繁推出，此次政策公布的市场波动并不明显，却实际上增加了部分房源的交易成本，有一定实际意义。