陈长春:"成渝"试验区的综合效应

　　搜狐网、焦点房地产网主办的"寻找城市新坐标--2007成渝'试验区'发展高峰论坛"高调亮相蓉城，本届峰会采用主题演讲和圆桌论坛方式，注重互动性，每位到场的与会者均有机会参与话题的讨论。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任、经济学博士王小广，北京师范大学金融研究中心主任、北京师范大学和厦门大学博士生导师钟伟，中国城市规划协会副秘书长、高级城市规划师、五合国际北京公司副总经理赵云伟，阳光100副总经理范小冲奔赴蓉城与成渝开发商共探成渝试验区的历史使命、成渝试验区城乡空间结构的搭造、合谐的土地制度的创建，以及新的融资路径的发掘等一系列与百姓生活息息相关的重大问题。 　　时间：2007年7月18日下午1点-5点 　　地点：中国·成都 　　演讲主题：试验区的综合效应 　　演讲人：陈长春(陈长春博客,陈长春新闻,陈长春说吧) 　　　同景集团总裁 　　非常感谢大家。大家都知道我从这么多年以来没有谈过房价的问题，我基本上是谈地产商所谈的产品、顾客、服务、品牌以及企业的管理，尤其是这个时候谈房价，其实是风险很大的。因为大家现在一讲到地产商，在这个行业里面，似乎除了山西砖窑的老板之外，最恶名了。这个主要的原因就是来自于房价的不断上升，让大家难以承受。让我来说呢，我想讲的第一个问题，房价从来不是因为经济增长引起的。我们观察各个地方的变化，我从深圳开始，从深圳1992年开始，邓小平南巡以后，整个房地产的变化，我们知道在整个过程里面，整个地产市场里面所有价格的变化，在5年以内，他的基本的增幅速度，会达到100%的速度，这个速度不是有意啊？普通经济增长的原因导致的，大量的是因为国家和政治的原因，或者是有重大的经济变化而产生的价格的变化。我们来回顾一下深圳的价格变化从1994年开始，到1998年，这个时候我们的平均价格是3500块钱，上升到6500—7000的价格，深圳的这个变化原因是什么呢？这个由于香港回归、香港和深圳两地的差距达到了10倍的之多引起的变化，我们在北京的市场，从北京的房地产市场真正才开始是稳步的发展解决，第一次变化是我们的住房分配制度的改革，使得我们的价格产生了30—40%的变化，第二次变化是 01年到02年的时候，这个时候的价格上升是因为中国引入WTO的时代，和中国申报奥运的成功，致使价格发生变化。我们再看看天津的滨海新区，我们大家都知道，如果我们回顾03年以前，在天津普通比较好的住宅是4000左右，而从03年到07年的时候，价格大约发生了两倍的变化，我们回想这个过程，我们可以看到，我们真正地产市场发展价格变化的原因，不是经济增长引起的，而正确影响地产价格的根本的原因就在于我们政策的制定，而这个政策的制定近一段时间最核心就是对房地产价格的影响的就在于土地供应政策，尤其是土地供应政策对当今土地供应而导致的价格变化的根本原因。 　　我们大家知道，刚才有一个经济学博士在说，房地产一般的规律是土地的成本占到30%我实际知道，我做地产的时候，我们清楚现在房地产的售价里占到40—45%。而影响房价的根本的元素在哪里呢？即使我们大部分的房价的钱全部都转移到政府的收入里面，包括我们交纳的税收。我粗略的估算了一下，我们卖一块钱的房子，可能有4毛5到5毛钱转移到政府，所以政策的制定实际上是影响我们房价的根本的也是最核心的原因。 　　第二件事情我想讲一讲，就是试验区以后价格会发生什么样的变化，我们大家一般对试验区的解读认为是特区，我想真正的理解试验区我觉得还是要从胡锦涛在参加重庆这个会议上提出来的三句话，第一句话，“就是希望重庆能够成为西部的增长机”，“长江上游经济增长中心”，“成为城乡统筹的目标”。 　　现在我们讲这个试验区，我们更多的是把试验区理解为一个目标，其实在分析或者理解中央制定这个试验区话的时候，我想其根本的目标并不在于试验区本身，而是在于试验区刚才达到的三个目的，这才是根本的方向所在。而试验区的本质是确定成渝成为中国城市发展的第四个节点，就是继珠三角、长三角、渤海湾三角洲之后，成渝成为第四个节点。其实这也是中央的必然的选择，这也是大西部发展的政策走了这么多年，依靠外部来推进经济增长都没有得到明显的结果，所以本身西部自身可以发展资源的找准才是最重要的要素，所以把有这么一个试验区。 　　那么我们说这第四个节点的概念，我想就决定了重庆、成都在未来的5年之内，他的房价可能会发生1倍的变化，这还是相当保守的，但是这是大家不得不面临的一个事实。这完全不是试验区所决定的。而是由于试验区的政策的起点所产生的结果。我们说，本身从我们刚才分析的前面的三个特区的角度来看，包括一些普通的城市，我们都知道大约5年到6年的时间，他的价格自然会增长1倍以上价格，加上这个试验区本身的的因素，他实际上是对重庆这个城市而言，我们大家知道，很多发展商去了重庆之后，一看房子一对比，珠三角或者是北京的房子，一对比就是说这个房子如果类比北京和住三角的点是三倍的关系，这个主要的原因是因为本身重庆这个城市所处于的起点，就是在于他刚跟起步的阶段，重庆自直辖市以来，10年他城市化率大约是30%，今年城市化率是43%，我们根据城市化发展的一般速度去比较，我们知道在短短的6到7年的时间内，整个重庆的城市化可以达到67.5%到70%的概念。我们想一想这个城市我们就知道，这个城市会发生很大的变化，这个很大的变化，是由这个城市自己的发展规律，再加上这个概念所推动的。这个试验区的概念必要的我想确确实实的吸引的全球的注意力经济，这作用是很大。除了现在金融机构和重庆签订的3000亿的投资将会对重庆的基础设施的有改变之外，更重要的是我们在04、05、06年所看不到的、甚至很多外地发展商不敢染指重庆的市场，因为他确实是难作的，他是完全依靠成本来做的市场，我当时用刀口舔血来形容。在这个市场范围内，在07年有很多的发展商开始抢滩重庆。这个现象很明显，当大量的发展商进入这个市场之后，本地和外地的发展商的博弈就会和北京本土和外地发展商的关系一样，这个使得封闭的市场被打破，这个使我们的地价发生比较大的变化。所以我想引起这个价格的第二个变化，就是由于外地发展商的进驻，致使重庆地产市场的土地价格在现有的体系下，会发生变化，而这个变化将会推动我们整个房价的上升。这个房价的上升就符合我们讲的一般关系，就是大约在5年的时间上升到一倍的速度的关系。 　　第三个我想讲一讲，为什么重庆的房价为什么现在这么低。我想根本的原因是在于重庆本身这个城市所需要的基础发展的资金的来源，而导致政府不得不大量的供应土地来获得财政收入，这就致使城市拥有大量的土地存量，这样供求关系就不是太好。所以房价由于大量的房屋的供应，使得价格相对来说比较低，我想对于我们城乡统筹的目标来讲，其实我说我们5年以内价格在上升，如果我们城乡统筹的目标不好，或者是并完成，那么我想我么这个房价还会进一步上升，而真正要想使得达到理想化的统筹模式，我想基本的出发点应该是将长三角和珠三角这一带已经形成的城乡统筹模式，就是它们缺少必要的交通体系和连接点，和必要的经济共享和发展的体系，所以说要想真正的完成这个体系，政府必须要有大量的资金流入到城市和城市之间的建设，而重庆市人民政府根本不可能有这个钱，所以其根本的关键，就在于中央有没有可能开放土地的政策，刚才那位经济学家讲的很好，土地的期权政策，或者是说市政外债发行政策来支持城市的发展，如果这里，我相信重庆市会发展成一个网状的城市，同时使发展商大量配合，使供应量比较大，真正的能够达到所谓的城乡统筹的小康模式。 　　所以根本的思路第一个我想讲的是房价，是真正受到我们政策的影响，第二个就是5年之内房价会上升，第三个就是看真正统筹的结果才能知道价格会发生什么样的变化，如果结果并不是很好，那么我想重庆市的积聚效应会更加膨胀，因此房价和地价会更加进一步的上升，谢谢大家。