土地真相 地价上千万是机遇还是风险？
A 本土开发商
成交价高到无法承受
最近，成都土地市场呈现出明显的“低起拍价，高成交价”的格局。据相关统计资料显示, 主城区7月所成交14宗地的平均价格为1037万元/亩；郊区县所成交的9宗土地整体均价为115万元/亩。
“这块土地我的心理价位是600万元/亩,没想到现在的成交价格已经达到了1300多万元/亩,对我的打击太大了。”一位参加了成都7月土地拍卖会的本土开发商告诉记者，近几年来，成都市拍卖的土地，起价都比较低，但是成交价格普遍比较高，尤其是从去年开始，和黄地产、美高美集团、珠江投资等一大批在国内享有很高知名度的地产开发公司进入成都市场，进一步加剧了成都范围内土地市场的竞争局面。
由于这些企业的强势介入，再加上早已经加入成都楼市开发的万科、中海、华润等外来地产巨头的“穷追猛打”，到今天为止，成都土地的成交价格几乎一天一个样，在目前这种形式下拍地，对于本土一些开发商来说，风险实在太高了。
记者在查阅今年1月份到现在成都主城区所有拍卖的土地资料时发现，土地成交价格是起拍价格3倍以上几乎占到总成交土地的三分之一，其余成交土地价格几乎都是起拍价的2倍以上，很少有起价甚至在起价一倍的基础上成交的土地，而符合拍卖条件的土地没有一块"流拍"。
B 外来开发商
拍地争得开发入门权
“谁拍到了土地，谁就在这个行业里能够长期发展下去。”一位在国内很多城市都有地产项目的外来开发商负责人告诉记者。在参与了像北京、上海、广州等一些大城市的土地开发之后，面对成都市场，很多外来开发商都感觉到，成都市场上的土地价格与国内很多城市地价相比还有很大差别，上涨的空间还比较大。此外，成都楼市的销售非常好，尤其是在市内以及周边一些口岸比较好的范围内，开发商根本不用担心房子价高卖不出去的问题，开发商最担心的是自己公司拿不到可供开发的土地资源。
“现在为了抢占更多更好的土地资源，包括我们公司在内的很多外来开发企业都是‘零利润’拿地。”一位不愿透露姓名的外来地产巨头直言不讳地告诉记者，过去很多开发商在参与土地拍卖的时候，都采用“倒推法”，即“公司利润+开发成本=土地成交价格”，而现在市场发生了很大的变化，因为土地增值非常快，而且参与竞争的公司也非常多，如果再用过去的方法拍地，很可能一块地都拿不到，所以很多开发商都改变了拍地思路，在拍地的时候把自己公司的利润作为未来土地增值的预期，以及未来房价上涨的部分来考虑，由于不同的开发商对未来市场的判断不同，所以导致了很多土地的成交价格都出乎整个市场的预测。
C 专业人士
利好消息刺激地价走高？
“今年6月，当成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区的消息公布后，人们讨论最多的话题就是这个消息带给成都未来的变化，压倒性的观点认为，它的出现带来更多的是利好因素。”成都尺度地产相关负责人在接受记者采访时说，从房地产开发这个行业来看，这个消息的出台直接导致成都主城区成交土地价格上涨幅度增大，以至于连专家们此前的预测都纷纷落空。
于是成都楼市打响了土地“储备战”。从去年到现在，成都土地拍卖市场竞争趋白热化，几乎每个月的土地拍卖成交价格都在创新高和破记录，显现出市场对土地的饥渴，目前拍卖土地楼面地价许多已破3000元/m2，甚至有突破5000元/m2的楼面地价。
未来两三年内房价继续大幅上扬已是不争的事实。随着招拍挂市场屡创新高，竞争剧烈，因而通过其它渠道如兼并、收购企业、参与土地整理、以及将工业、商业或其它用地性质转化为住宅用地的方式开始变得活跃。不可否认有许多宗地最后成交价是无法用目前市场价格来评估的，是将未来两三年内增幅（房价和地价）作了高预期透支的。但对本地开发商来说，高地价已成为不能承受之痛。
8-12月 成都十区县供地6000多亩
其中锦江区约800亩，武侯区约360亩，金牛区约480亩，成华区约270亩，青羊区约350亩；“二圈层”中双流县1500多亩，龙泉驿区1500多亩，温江区600多亩，郫县500多亩，新都区300多亩。
昨日，成都市国土资源局正式公布了今年8-12月的供地计划，其中锦江、武侯、金牛、成华、青羊等中心城区共供地2200多亩；双流、温江、郫县、新都、龙泉驿等“二圈层”五区县共供地4400余亩，这样8-12月，成都十区县供地总量将达到6000多亩。另悉，成都中心城区10－11月将供地1500余亩。
据了解，8-12月将供应的6000多亩分布于成都的东西南北中各个区域，其中锦江区约800亩，武侯区约360亩，金牛区约480亩，成华区约270亩，青羊区约350亩；“二圈层”中双流县1500多亩，龙泉驿区1500多亩，温江区600多亩，郫县500多亩，新都区300多亩。
成都市国土资源局土地拍卖中心主任刘建平认为，8-12月即将出让的中心城区土地具有三大特点：一是地块多，共计47宗土地；二是地块面积小，非常有利于中小开发商投资拿地，47宗地平均面积约为50亩，只有7宗地块面积超过100亩，最大一宗地为152亩，位于金牛区金泉街道办辖区；三是开发周期短，中心城区所供土地必须在6个月内动工建设，而且要求一次性投入开发，不得分期建设，按期拿到预售许可证后，一次性全部开盘销售，不得捂盘惜售，总建设周期不得超过两年，否则将按照相关法规及合同约定进行处罚。
