成都:社区商铺引发投资新热点

　　在房贷新政的影响下，投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，寻找新的投资项目。此时，不少投资者把目光转向社区型商铺。据了解，近期龙湖·晶蓝半岛、龙湖·三千里、蓝谷地、万科·魅力之城、上层·建筑、远大都市风景等楼盘纷纷推出社区商铺，且销售成绩不俗。成都商业地产专家李文胜肯定了商铺的投资价值，同时提出，购买时应该关注社区周围商业网点、前景、人流、开发商责任心、城市规划等问题。 　　社区商铺价值新发现 　　伍先生今年手上有50万元闲钱，原本打算选购一套升值潜力较大的住房投资，没想到一系列宏观调控手段，对房地产住宅市场的投资产生不小影响，近期成都商品房销量也开始下滑。庆幸下手不快，一向沉稳的伍先生又开始寻找别的投资项目。“我一个朋友当年以8000元/平方米的价格买了中华园欧洲街的一间铺面，现在那边成了高档社区，租金涨了，铺面价格也在飞涨。”伍先生说，“所以征求了他的意见，查了很多资料后，我决定在晶蓝半岛选购一间社区商铺。现在这个区域离大型的商业比较远，但是小商业渐成气候，等晶蓝半岛、粼江峰阁、南府锦和周边几个小区入住率增加，人气渐旺，这个区域商铺的价格肯定会上升。” 　　据统计，成都的社区商铺投资回报率约为8%，10~20年可收回成本。紫荆、玉林、双楠等成熟片区的成功例子，让不少投资者信心坚定。龙湖负责人透露，目前晶蓝半岛一期商铺销售完毕，二期推出销售也不错。上层·建筑的20余间商铺，也只剩下几间。蓝谷地负责人也称，一期推出社区商铺时价格便宜，还做过广告，但随着人们对成龙路片区的认识和对其未来发展的认可，现在推出的社区商铺已经不需要推广，依然卖得较好。 　　自营性客户突出 　　与以往购买产权式商铺多用于投资不同，购买社区商铺自己经营的业主增加，这些业主具备雄厚的资金实力，与普通投资者有所区别，投资是一方面原因，减少运营成本也是购买的初衷之一。 　　上层·建筑副总经理何善文透露，投资社区商铺、楼盘底商的人，对片区的商业口岸价值都比较认可，或者是看中了目前的发展状况，或者是对其未来的升值潜力看好。据他介绍，购买上层·建筑商铺的业主，都拥有雄厚的资金实力，通常是一次性付款：“购买我们商铺的客户都认可羊西线、蜀汉路的商业价值。他们中不少人购得商铺后用于自主经营，做餐饮的较多，因为这条线已经成为成都著名的餐饮区，周边名盘也多，人流量大。当然也有纯投资型的小业主，他们有一定的闲散资金，购买一个商铺出租或者等升值后再出售。” 　　晶蓝半岛推出的社区商铺，在周边人气的烘托下，也备受关注。据了解，已经有知名的餐饮企业购买了大面积的商铺准备营业。不少投资者也看到周边餐饮业较为发达，但缺乏上档次的咖啡馆、西餐馆、服装店等，于是欲选购适合此类经营的商铺。 　　社区商铺宜做长线 　　成都商业地产专家李文胜告诉记者，从世界历史发展来看，商业几百年来都呈稳健增长状态，不会暴涨或者暴跌，处于理性发展方向。随着经济的增长，人们对商业配套的需求加大，相对于住宅来讲体量较少的商业要满足人们最真实的需求，显得物以稀为贵。目前不少大的开发商向商业地产进军后，也转向长期持有物业，获得增值利润。李文胜分析说，商业投资一直都挺火，只是一次性投入大、门槛高，相比住宅投资参与者少得多。近段时间房贷政策、股市低迷让投资者的选择面缩小，社区商铺乘机就火了起来。 　　社区商铺一般以一个大型社区或数个中小型社区为依托，满足社区居民的日常生活需要，便捷性是其最大特点。随着社区入住率的提高和居民消费能力增加，投资回报和租金也会稳步上扬。李文胜表示，投资社区商铺宜放长线，有的区域在出售商铺时并不成熟，回报率不高，但售价却较低，这个时候要注重小区的发展前景，如果区域的未来发展潜力巨大，即使三五年内牺牲一定的收益率也可以接受：“我一个朋友就是做长线，三年前在城南买了一个商铺，也不租也不管，现在价格翻了一番。”社区商铺的面积通常不会很大，具有天生的客源保障，从长远来看，投资回报可能优于住宅和一般商铺。 　　选购社区商铺 　　把握5大要点 　　有研究表明，社区商铺投资总额低、风险小、收入回报稳定，如果位于大型成熟社区内，消费群体相对固定，投资风险更小，具有长线投资的价值。当然，投资难免有风险。李文胜表示，商业最看重的是活力，要有人流，不是每个社区商铺都可能取得九眼桥格林威治楼下的好效果。想得到较高的回报率，在选购社区商铺时，还是要全面掌握相关信息，把握好几个要点。 　　1商铺类型 　　社区商铺分为中心商业、副中心商业、干道商业、城市支路商业等类型，比如格林威治临街商铺就极具干道优势，也具有临街展示面，除了业主外，整个城市的人都可以去，形成机遇消费。所以，弄清楚社区商铺周边交通规划，分清其类型，了解商铺的店招是否醒目，以及会不会形成良好的视线很重要。 　　2规划设计 　　购买前，详细咨询开发商对商业业态的规划，即要打造哪种业态，如主题商业、零售业、超市、购物中心、餐饮等，对商铺的未来有全面把握。李文胜给了一个参考数据，根据成都市的现状，大百货公司租金在130元/平方米左右，超市租金不超过50元/平方米，餐饮40元/平方米以下，茶楼20元/平方米。同时了解周边商业网点是否稀缺，如果答案为是，则商铺价值高。同时，临街铺面的径深最好不超过7米，否则会影响回报率及使用率。 　　3开发商责任心 　　李文胜强调，要看清开发商是否善于商铺经营，有责任心的开发商会对商铺的功能分布和用途有良好规划，后期也具有招商和管理能力。小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，投资价值越高。 　　4城市发展方向 　　城市空心化、居住郊区化近几年正在变为现实，中心城区的人迁往城外，受到城市规划的影响，会在成都形成一些商业组团，二、三环都会形成集中商业区，为居住者提供就近消费的便利。人往商业区涌漫时，如果优质社区商业能起到分解人流的作用，价值也可以体现。同时，如果城市规划可以导致商业密集，如周边几个开发商都有商业规划，市政又规划了学校、图书馆等，那社区商铺的增值空间就很大。 　　5地铁沿线 　　成都市的地铁1号线正在紧张建设中，1号线与规划中的2、3、4号线站口辐射区中，如果有社区商铺，也将成为未来升值的热点。李文胜认为从北京、上海来看，地铁都在改变城市的商业机制。 　　此外，商铺的结构、水电配送、物业管理等各方面的问题都会影响到投资价值，在挑选时，一定要多方了解，尽可能以全面的视角，审视投资的正确性。