外资正在大举涌入 成都商业地产面临重洗牌

　　除了万达集团外，来自新加坡的凯德置地近日也对外公布了其省博物馆地块设计方案。据悉，省博地块项目将于今年年底动工，预计2010年完工。根据凯德置地的规划，省博物馆地块将建成成都来福士广场，整个广场将由5栋建筑构成，其中两栋是甲级写字楼，另外三栋则有服务式公寓、五星级酒店等物业形态。整个广场有8.2万m2的商业物业面积，将会引入高档百货、超级卖场、高清影院等。此外，仁恒置地广场项目目前也在紧锣密鼓的施工过程当中。 　　无论是万达的锦华城商业广场，还是凯德置地的省博项目，或者仁恒置地广场，这些物业都将是融合甲级写字楼、高级公寓、星级酒店、高档卖场等为一体的城市综合体。随着这些地块的逐步启动，这些进入成都的外资企业所带来的不仅仅是大量资金的涌入，一些新的商业模式、管理理念等将被带入成都商业地产，他们将迅速掌控成都商业地产市场的话语权。与此同时，那些分散出售、个体经营、以普通街铺为主体的本土商业地产也将受到前所未有的打击，商业地产行业正面临着重新洗牌。 　　相关业内人士就此分析称，从万达商业广场开始，成都商业地产将进入一个新的阶段，“品牌发展商＋复合型城市综合体”的崭新商业地产模式将成为成都下一轮商业地产发展的一大方向。外资将改变成都现有的商业地产格局，商业地产即将进入品牌运营时代。 　　未来趋势 　　大型商业复合体取代零散商铺 　　认真梳理这些外来资本在成都的拿地行为我们不难发现，他们拍下的商业地块在物业形态建设上，大多都选择住宅、酒店、写字楼、大型商场等为一体的商业复合体。 　　位于成都人民路南路二段的仁恒置地广场于2006年9月动工，计划于2009年10月完工；项目包括写字楼、一座购物中心、酒店式公寓，以及一个地下零售商场和车库。凯德置地博物馆地块计划建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士”，包括一栋建筑面积78000m2的甲级写字楼、83000m2的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓。菲律宾顶峰集团在营门口区域欲打造罗宾森广场，根据规划，开发商将开发一个大型单体商业建筑，具有一站式购物消费功能，将命名为ROBINGSONSPLAZA，将其打造为西部顶级商业中心。华人置业也表示，原文化宫地块项目将打造成为办公大楼、商场、酒店及住宅的综合项目。而9月20日拍出的红星路广场地块，在其拍卖前夕就作出了详细的物业规划：不少于60%的商业和写字楼；规划酒店不得少于总建筑体量的15%，必须按五星级酒店建设，兼容住宅面积不得超过15%。建成后，将是一个汇集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐场所、餐饮等于一身的超级MALL，而且将有可能成为成都真正的地标性建筑。 　　高力国际成都分公司总经理蔡孟颐称，成都现在大多还是传统的百货业为主，即使SM广场、天府百联、嘉信茂广场等带有复合型购物中心，但其主力店仍以大卖场为主，真正意义上的商业复合体还很少。因此，成都还有很大的商业空间。今后，外资企业的商业运作模式将逐渐取代以零散商铺销售为主的本地运营模式，并成为主流。 　　商业地产新模式 　　用多种物业抵消单一物业的经营风险 　　“高度整合、长期持有、可以整体出让”等是这类外资公司的惯常做法，发展商开发后的资金回笼和收益并不急于在销售商场物业中体现，其开发和经营的理念就是为了让商场可以良好地持续运营，使物业增值，并通过商场的经营收益（租金、管理费等）获得长久的收益。 　　红星国际推广总监冯珏认为，跟本土商业地产开发商简单的“生产——销售”模式相比，外资企业具有更多的灵活性，只要他们愿意，8年、10年、20年……他们可以用更多的时间运营好自己的物业，并在达到满意的赢利水平后，整体转让给REITs基金。这些房地产基金，掌握了香港乃至世界上数千万人的社会保险金储蓄，这样一笔巨大的资本，寻找尽量安全地“现金牛”投资，是其基本的投资原则，而在中国的中心城市，运作良好的复合型商业综合体，正是这样的目标。有了这样的资金靠山，这些发展商就可以在商业物业上玩出更多的花样来：主力店、超市联营区、休闲娱乐区、品牌联营区、甲级写字楼、服务式公寓、商务酒店、高档住宅等。原则只有一个，用更多种类的商业物业抵消单一物业可能带来的经营风险。 　　蔡孟颐说，九龙仓、华人置业，凯德置地等企业，他们本身在国际上都是非常知名的企业品牌，他们各有各的“独门绝技”，具有强大的融资和资源整合能力，商业操盘能力，已经在国际国内多个城市成功操盘。他们进入成都后，应该有很好的发展机会，有利于成都商业地产的整体形象提升，同时，也会带来一些先进的商业营运模式以及管理经验，比如现在国际上比较流行的POS系统，通过它，商场管理者很容易掌控商场各种产品的动态情况，如哪种商品最受哪类消费者欢迎？哪种产品不受欢迎，淡旺季每种产品的销售情况等等，有了这种系统，商场可以很轻易地获取这些产品的数据分析，适时调整业态等，提高管理效率。 　　“同时，这些企业还将带来更多的新品牌，与成都市现有商业进行差异化竞争，使得开发的商业地产的成活率大幅提高，并带动周边的商业物业转向较好的经营收益。在他们的带领下，成都本土的商业地产也将迎来一个新的调整期，他们将在竞争和市场高速发展的形式下变得越来越成熟，整个市场将更加健康、和谐。此外，他们的到来也会给成都人民带来更为愉悦的购物环境、购物体验。”蔡孟颐说。 　　未来3年 　　成都将有260万m2商业放量 　　成都某著名商业地产开发企业策划部经理日前接受记者采访时称，继2006年9月嘉信茂广场·金牛店在会展商圈开业后，体量达17万m2的SM广场10月又在建设路商圈开门迎客。这两个购物中心的相继开业，代表成都商业地产开始转型，预示着成都商业地产又迎来了新的发展机遇。他称，有相关统计数据显示，未来3年内，成都将有260万m2左右的商业逐渐释放出来，成都商业地产即将迎来井喷行情。 　　如此大规模的商业释放量，加上原有的商业地产，成都会不会出现“消化不良”？正合营销郭洁认为，外来的商业地产运营商在商业地产操作的手法上都是沿用国外比较成熟的一套手法，不过既然是在中国开发商业地产，可能也要考虑在一定程度上与本土的实际情况相结合。之前有些城市的商业地产运营失败，也是因为“水土不服”造成的。在中国操作商业地产，还是需要在一定程度上的“入乡随俗”。 　　蔡孟颐称，成都正在发展成为国内的特大城市，其人口数量、经济水平都在不断增长，而且这批拿地企业的产品还要3—5年才能面世，因此消化上应该不成问题。但后期的服务和管理仍很关键。在前期招商阶段，这些项目的招商对象60％—70％都几乎是相同的，他们大多还是会招一些已经被成都人接受的既有品牌，而剩下的部分才是突出差异化和个性。一般而言，发展商会根据购物中心所处的区域位置、市场竞争程度，周边人群的消费能力等多方面因素来安排自己的业态种类、货品档次等。