成都商业地产蓄势待发“新商圈”呈现

成都商业地产正在经历着一场蓄势和重大调整：外资纷纷加速进入，大举进军商务地产领域；零散的社区商铺越来越多地被集中式商业替代；缺乏规划定位的商业招商举步维艰。 “现在中心商业区的商业物业在减少，并逐渐达到饱和，城市商业由城市中心区域向二环路周边及其以外扩散，是城市发展和城市商业发展的一个大趋势。”四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春指出，二环路周边和2.5环附近是百货公司此后一段时间抢夺的焦点；而在三环外，住宅产业尤为兴盛的城南新区和温江新城也将出现大型商业集群，成都百货卖场也由此进入了一个大洗牌前的高速发展时期。 事实上，2008～2009年，商用物业放量将是不争的事实。从土地供应来看，2006年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩；而在2007年，南三环外、温江新城均有近千亩商业用地释放出来，而在城东东二环建设路区区方圆两公里内，大批商住用地的开发之下，就至少有30万平方米的商业物业正在或即将推向市场。据测算，这些地块将于2008年和2009年集中推向市场，商业地产开发量将达数百万平方米，是近一两年放量的数倍之多。 长期以来，市中心春盐商圈独大的局面使得市中区人口高度密集，而这些新商圈一旦浮出水面，依托区域内强大的住宅产业拉动，以及越来越便捷的交通支持，不但正在暗暗地把大批人口引入新的区域，甚至让这些新区域有可能成为未来成都零售业的新爆发点。 据戴德梁行研究顾问部预测，未来1～3年将是成都商业地产走向成熟、理性发展的阶段。随着地铁和轻轨的修建、城市向东和向南发展，商业格局将面临重新整合和升级。 开发商加速洗牌 新商业补充需求 自从前年“国六条”颁布，以及土地增值税的高企，长期以来以商铺销售为主导的商业地产似乎一时难以独领房产投资产品的鳌头，被大批涌现的高端住宅物业所掩盖。 据了解，近两年来众多开发商面对国土局挂出的商业用地招拍挂公告显得极为谨慎，甚至有的开发商为了避免让土地增值税“吞噬”掉原本打在算盘内的高额利润，反而不惜让其开发物业的商业面积大幅缩水，以赚取相对较高的税后利润。此外，因为只要不交易便不可能产生增值，也就无法清算征收，所以也有一些具备一定资金实力的开发商将商业的一部分变做自己的产业，只租不售，那么回笼的租金将变做利润的另一种来源，却免去了这部分商业物业土地增值税的征收。总的看来，在对待商业物业开发的问题上，开发商已经慎之又慎。而同时，一些有实力的开发企业，尤其是上市公司正在抓住市场空隙，大力增加自己的商业用地储备，以期在未来扩大资产盘值。 冉立春认为，近一两年来成都商业地产出现了较大变化，如整体售价攀升，整体持有、只租不售物业体量激增。一方面是商家对商用物业需求很大，一方面却是真正符合商家要求的商铺匮乏。这些，都给成都商业地产的突围预留了空间。 城南新区＝新市中心？ 以目前城南新区土地和住宅的供应量以及品质来看，南三环外天府大道沿线无疑已经成为了炙手可热的新住区。 事实上，自2003年以来，新城南陆续推出地块，包括住宅用地和商业金融服务业用地，住宅用地成交行情一路看好，但商业金融用地价格几乎一直在原地踏步。 新城南土地之所以是这样的行情，主要受不同性质土地的开发节奏和市场状况影响。投资开发商一拿到住宅用地，很快就可以投入开发，获取投资收益，尤其在房价看涨的时候就表现得更加明显。但商业用地就是另外一番景象，开发商普遍认为开发时机还不成熟，过去几年间拿下的地大多处于待开发状态。 不过，在高新区管委会、世纪城新会展中心、天府软件园等重大市政工程以及科创中心片区即将建成投入使用的带动下，新城南核心商务区建设正在提速。目前，天府软件园2期、新希望国际商务大厦、中国电力大厦（四川）、中信大厦等都在全面开工建设，新城南的发展势头日益看好。而且两年后，贯通成都南北的地铁1 号线将基本建成，更意味着新城南建设将驶向快车道。 2007年，新城南集中推出约10宗商业金融用地，不仅正逢其时，而且均地处新城南核心商务区。通常说的新城南包括北到火车南站，南到华阳，东到成仁路和中和镇，西到成雅高速路等广阔的区域。但新城南核心商务区则指三环路以南，锦江府河以西及以北，以及站华路以东的区域。专家认为，这一区域不同于成都其他任何区域，绝不是搞单一的房地产开发，而是要建设一座现代化新城，将集行政办公、金融商务、高新产业、商贸会展、购物休闲、生态居住等功能为一体，将成为成都城市最现代化的新中心，类似于上海新浦东。而2006年8月16日出让的84亩文化娱乐用地将建成南部新区第一个大型市民娱乐消费场所新益州城市广场，由五星级电影院线支撑起该项目的商业主体，这里将成为未来南三环外新商圈的核心。 而在南三环内，外神仙树板块，欧尚2号店、迪卡侬即将开业，连同一年前开业的宜家家居成都标准店，该区域内的世界500强商业零售企业已达3家，而成都家装建材巨擘富森·美家居也在该区域亮出了招牌，一个“田”字型的一流居家商业配套体系已经定型。 专家认为，由于高容积率的土地规划，未来几年，南三环内外将涌入数十万居民，而随着大批企业的入驻，这些居民将定点在这里居住、生活、消费、工作和学习，昔日的郊区将成为一个新的市中心。 弃住从商 两天前，来自香港的新鸿基地产已经公开宣布，未来将投资160亿元在城东建设金融商务中心，打造成都第一高楼，具体位置就在东大街东二环外侧，这是一个与建设路十指紧扣的区域，东二环及建设路片区的商业价值再度浮现在市民眼前。 方圆1平方公里内，建设路目前的在建项目几乎都是商住合一，仅首创、万科、浅水半岛、龙湖·三千里、华裕高地、颐和家园等几个新项目，商业体量就接近 30万平方米，加上区域内现有17万平方米的SM广场、成都华联、第五大道等，建设路商业体量将超过百万平方米，如此庞大的商业体量将成为建设路发展大商贸的主要载体和支撑。尤其是龙湖地产和首创置业在建设路的分别两座超大型商业物业，已经被人称作建设路商圈“双子星座”，这两个项目将和已经投入使用的 SM广场将为该片区吸引大量的人群前来消费。 根据成华区委区政府的总体定位，建设路今后将是“现代商贸集中发展区”，整个城东副中心也将以建设路为轴线，延伸至二环路外，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带。通过片区资源优势的整合，这里将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心，会同猛追湾RBD这个都市会客厅，如今的事实已经令所有人不再怀疑建设路商圈即将爆发出的潜力，更是有业内人士将建设路片区定义为是继春熙路－盐市口商圈、骡马市商圈之后的“成都第三商圈”。 有媒体分析，建设路目前比较成熟的商业区域，一个是以电子科技大学为驱动力形成的校园商圈，另一个是八里居住区自发形成的社区商业圈，但随着SM广场的开业和后面开发的首创、万科、龙湖、浅水半岛等商业项目，以后这里将形成以SM广场、首创的伊藤洋华堂为中心的完全无缝的、新的城市中心，这种改变几乎不容置疑。 高地是建设路片区内去年最早推出商业部分的楼盘，“开盘那段时间天天都是关系户找上门来，通过各种关系来买商铺，我们现在推出的商铺基本上都一抢而空，尽管我们此前已经预料到了这里的商铺会很受欢迎，但还是没有想到整个区域内的商业投资氛围竟然会如此疯狂。”高地开发商华裕实业内部人士向记者透露说。有业内人士认为，如果将东二环比喻成一条龙，而建设路则当之无愧是龙头，以二十四城为中心的双桥子片区是龙身，成仁路口成都万达广场的伊藤洋华堂则是龙尾，随着城市人口的东迁，未来整个成都消费中心的东移几乎不可避免，“成都第三商圈”将名副其实。