成交量降35％问价成都楼市 反弹琵琶呈6+1车道

房价要跌了？ “9.27”房贷新政就像一盆冷水，让原本火爆的成都楼市在去年10月骤然降温。 之前局部房价动辄跳涨千元、住宅楼面地价屡创新高、众多项目开盘即告售罄等短期内的走强景象突然消失。取而代之的则是去年10月市区平均开盘销售率由9月近80%下降至仅60%，住宅月度销售量由去年9月的153万m2缩减至100.06万m2，降幅达35%，住宅均价涨幅出现停滞，甚至不少开发商开始打着各种“旗号”进行变相的降价促销…… 据成都正合地产提供的统计数据，政策前后楼市的明显反差，让开发商们感到措手不及。如去年7月，城南某楼盘首批次以高于区域均价千元以上的价格创造了100%的销售典范。同样，去年9月29日，该项目1期2批次在均价跳涨近900元的情况下，仍实现了开盘当日80%的较高销售率。但就在新政颁布近一个月后的去年10月20日，在均价无明显涨幅的情况下，1期3批次开盘当日销售率却低至31%，较之前下滑2/3。 再如，去年10月，城东某楼盘推出景观位置较好的3期35号楼，均价6500元/m2，比上一批次跳涨1000元。如果这种跳涨放在一个月前，销售应该是一件比较容易的事，但新政过后市场承受力的明显下降导致了该项目开盘当日的销售率只有8.8%。 去年11月，城东某楼盘2期5批次推出187套房源，在维持均价7400元/m2的情况下，甚至出现了开盘销售率不足15%的现象，前几个月的热销场面荡然无存。 不仅如此，即使往日“平价走量”的项目也未能幸免。 “中海地产慈善月购房优惠活动”、“成都万科8周年，感恩回馈11月，购房有礼1＋1活动”、“蓝光：一重献礼，液晶电视等抽奖活动；二重献礼，百年奥运图片展，趣味奥运会”、“珠江国际花园：暖冬置业大礼包1＋1＋1”、“咖啡浓情，品味三千里”等名目繁多的营销举措悉数登场。品牌开发商项目尚且如此，那些在大势向好情况下房价随市追涨的项目，陷入的则是“高房价尴尬、弱营销效应、低产品价值”背后的生存窘况。 2008年的成都房价，面临的是火焰还是海水？是冬天还是春天？ 六车道的成都房价 影响2008年成都房价的因素很多，不仅仅是简单的供需关系就能说得清楚，道得明白的。即使易宪容这样的学术大家，也猜不透房价的心思。 2008年的成都房价将划出怎样的K线？震荡上行是大多数人的答案。但这个“震荡”和“上行”是个什么概念，时间和空间如何配合，如何转换，如何步调一致？ 有一点是可以明确的，2008年成都房价是市辖各个区域、各种物业形态以及各种市场预期的综合值。它就像一条城市道路，有超车道，有慢车道，也有人行道，每一条道路都有不同的速度限制。同样，每条道上的车型也决定了它的安全行驶速度。 2008年每条车道上的变化，综合作用在成都房价上，就决定了2008年成都房价的温度和高度。 成都房价1车道 关键词：九龙仓、信和、持有型商业运作模式 以九龙仓、信和为代表的港资开发商已成为成都楼市的主力之一。他们凭借对楼市发展的充分信心、丰富的持有型商业运作经验和雄厚的资本实力，近期屡次在市区土地上大手笔竞得纯商业或大商业比例地块，其创造的价格新高无不令众开发商叹为观止。在成都市场，他们运用这种持有型商业运作模式，将发展重心放在高档商业物业和甲级写字楼物业方面。这样不仅获得长期经营收益和人民币升值收益，同时可以增强抗楼市发展周期风险能力。例如，9月20日九龙仓竞得的82.2856亩红星路商业地块，其8800万元/亩单价、72.4亿元总价、1.65万元/m2楼面地价(容积率8计算)至今仍让人惊叹。 成都房价2车道 关键词：万科、中海、巩固主流地位 以万科、中海为代表的国内一线品牌开发商，现阶段他们在成都楼市上的主战场还是集中在市区。如中海一直秉承“主流地段、主流产品、主流价值”的开发理念，目前项目开发主要集中在城西和城南区域。继在售项目中海国际社区、中海龙湾半岛、中海兰庭之后，2007年4月27日中海又分别以705万元/亩和615万元/亩的单价拿下高新南区95.6764亩和226.9980亩两宗地，这些储地量暂且能保证其今年初的市区项目开发需求。 再如，万科在成都的土地储备方面一直有点“青黄不接”，这迫使其为了保证项目开发的延续性和年度开发任务而不得不参与市区的高价竞地。但是，随着市中心地价的攀升，万科主要拿地区域又回归至城市边缘地带，如10月26日万科竞得的地块就在西三环的外光华片区。另外，与其他开发商不同的是，万科能凭借自身的产品创新能力和整合内外营销力量能力实现房价对地价的补偿。万科·金域西岭就是最好的实例。 中海、万科的资源整合能力为其巩固现阶段楼市地位奠定了坚实基础，同时也能更好地化解地价过高带来的经营风险。 成都房价3车道 关键词：龙湖、花样年、首创、近郊楼市扩张 以龙湖、花样年、首创为代表的开发商，为了规避过渡集中市区带来的高价竞地风险和市场销售风险，他们更倾向于产品线的差异化竞争和区域均衡发展。通过向近郊楼市扩张，他们不仅能更好地丰富产品类型和拓宽客户来源，更为关键的是他们能够获得更大的快速发展空间。以龙湖为例，据已知数据，其目前在市区的储地只有建设路原69信箱113亩地块和沙湾会展中心区域地块，其他地块更多的集中于近郊区域，如郫县两宗合计189.2亩，“中信蜀都”首批次地块、青城山315.75亩别墅用地、双流牧马山750亩别墅用地等。通过市区与近郊楼市的同步发展，龙湖不仅在短时间内拥有了上千亩的土地储备，同时还有利于他们占据高端住宅市场并形成与其他品牌开发商之间差异化的竞争优势，为其快速站稳成都楼市奠定了坚实的基础。 成都房价4车道 关键词：置信、地方资源整合、区域开发商 随着市区地价快速上涨对房价销售压力的增大和市区竞争的加剧，不少本地品牌开发商迫于企业发展压力而转战郊区楼市。此类开发商中最为典型的代表就是置信，他们从来不参与市区公开招牌挂的竞争，而是取道近郊楼市，逐步转变为区域开发者。究其原因，一方面是大规模协议用地在市区不再允许而公开出让使得用地成本过高，而近郊楼市在这方面具有明显的优势，另一方面则是他们既有的近郊开发经验和较强的地方资源整合能力。因此，对其而言近郊楼市的整体经营风险远低于市区。再加上新加坡凯德这样的资本合作伙伴，如今置信更具有资金实力去参与区域项目的开发。例如在去年10月中下旬置信凯德就三次出手，分别通过竞拍及挂牌形式获得合计近1400亩的三宗地块，这些地块分别由住宅、零售商业、酒店三类用地组成，拟开发为集高档住宅、别墅、五星级酒店、主题公园等为一体的综合项目。而他们对此付出的总地价成本仅6.92亿，其开发优势自然不言而喻。 成都房价5车道 关键词：雅居乐、新世界、新鸿基、复制成功开发模式 以雅居乐、新世界、新鸿基为代表的开发商，他们首次进驻成都楼市并不是选择市区而是直接进驻近郊。我们认为这是基于其自身产品特征和品牌形象定位等考虑而做出的决策。从雅居乐以往其他城市成功案例可以看出，他们更擅长于“低容低密”的大盘开发模式，因而此次进驻成都他们同样选择了对既有开发模式的复制。 在华阳的雅居乐花园占地2008亩，总容积率仅1.2，产品形态覆盖了别墅、电梯、洋房等多种形式，这样他们不仅可以通过规模性大盘形式树立强势的品牌形象，同时还可以降低产品运作中的风险成本。而在市区他们以上产品及品牌需求是无法满足的，所有只有直接取道近郊楼市才能寻找到适宜的发展空间。 成都房价6车道 关键词：花样年、世茂、招商、绵世、七匹狼、保利、一级土地整理并曲线拿地 参与一级土地市场整理并曲线拿地是开发商降低土地获得成本的有效渠道之一，但这对开发商前期资金实力、资源整合能力、品牌知名度等综合实力提出了更高的要求。在成都，自2006年中信和阳光100拉开了开发商参与区域土地市场整理的序幕后，2007年此种拿地方式在市区及近郊更加的普遍。据我们预估，在市区及近郊由已(拟)上市开发商参与的一级土地整理面积至少有5万亩。而花样年参与蒲江区域土地整理，最后以低价获得7000余亩土地，进而开发出的大溪谷项目便是开发商曲线拿地的最好实例。除此之外，正在进行的案例也不乏其数。在市区有：世茂猛追湾片区1300亩旧城改造项目；招商地产北湖区域约5000亩城市建设用地及市政设施用地整理；在近郊有：绵世股份和香港中新在郫县犀浦共同拥有的2100亩左右的土地整理权；福建七匹狼股份公司在龙泉圈地近千亩；保利除在金堂拥有数千亩的土地整理项目外，还在蒲江圈定了石象湖20余平方公里，拟将其发展成为国际复合型度假区等。 成都房价非机动车道 关键词：住房保障体系三层次、无缝覆盖、探索住保地方立法 成都在城区已实现了最低收入家庭廉租住房“应保尽保”。不仅廉租房实现应保尽保，成都还在经济适用住房、限价商品房等保障方式上不断探索。如今，成都已建立起分层次、多渠道、全覆盖的住房援助体系。 现在，成都市已经在考虑进城务工的农民工的住房需求了，高新区、成华区等均已开始试点摸索。在统筹城乡的总体背景下，未来农村中小学教师的住宿问题也会被纳入保障范围。此外，还有重点产业工人、复转军人、干部异地调动等，这部分人的住房保障政策，都将在不断地探索过程中，逐渐明晰。 “我们希望能将探索中取得的这些成果进行地方立法，用法律法规的形式固定下来。”成都市住房委员会办公室副主任蒋治云说：“一旦进行立法，公共住房制度将成为长效机制，会更具保障性、更有强制力。”