2008楼市流行“二圈层”

本文着重分析成都二圈层和地铁二号线对成都楼市的影响，并对2008年成都楼市一些值得关注产品———高层、超高层电梯豪宅、旅游地产、别墅和类别墅进行专题分析。 第二圈层：成都市房地产开发第二圈层，业界泛指成都市三环路以外至半径距离20公里左右之间的区域，主要包括双流（含华阳）、温江、新都、龙泉驿、郫县等城市组团。 〔地铁二号线〕 成都地铁二号线一期工程西起三环路外侧成灌客运站，向东延伸，经蜀汉路、羊西线二环路口、白果林、中医学院、将军衙门，在天府广场与1号线交汇，再向东经青年路，沿东大街向东，经牛市口、过五福桥，穿过沙河堡火车站（新成都客运站），止于经干学院站，到绕城高速公路内侧，设大面洪柳车辆段。 随着中心城区土地的日渐稀缺，双流、温江、龙泉、郫县、新都等位于成都房地产开发“第二圈层”的市场所占份额将越来越重。随着区域交通瓶颈的打破，近郊交通“全面提速”，2007年成都近郊开发的楼盘供应和土地供应量急剧上升，各大主力开发商纷纷抢滩近郊市场，2008年近郊“第二圈层”楼市将迎来开发高潮，成为成都地区群雄逐鹿的主战场之一。 区域供应量 据尺度地产提供的年度报告，从成都环线分布看，2007年由于市区土地资源有限，市区新增供应整体外移，尤其是3环以外的区域，与2006年相比增加了142.71万㎡，达到318.23万㎡，占中心城区供应量的29.6%。 2007年成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡，其中郊区新增楼盘高达180个，新增供应面积高达805.53万㎡。与 2006年相比，2007年整个成都市房地产市场供应增加239.58万㎡，增长14.59%，其中郊区住宅新增供应量增长81.25万㎡；2007年全市新增项目数量也在上升，较2006年郊区新增74个。 主要物业类型 2007年，成都成交土地可开发建筑面积主要分布在各个郊区（县）范围内，其中住宅物业郊区（县）可开发建筑面积超过2000万㎡，比中心城区成交土地可开发建筑面积多1062.02万㎡，主要集中在双流、温江、郫县、龙泉驿、新都等板块；商业物业郊区（县）可开发建筑面积为748.61万㎡，中心城区则为429.01万㎡。工业物业中心城区可开发建筑面积约为25.38万㎡，而郊区（县）为44.34万㎡。 从土地供应量推算，2008年的近郊住宅、商业、工业三大物业，正成“三箭齐发”之势举头迸进，各类物业的可开发建筑面积均明显上升，尤其是从2007年商业用地成交量相对较大，商业物业的可开发建筑面积随之有非常明显的放量趋势。 主力开发商 西郊：中信、置信凯德、龙湖地产、上海绿地、花样年、新鸿基、华润置地、珠江投资、恒大地产、新希望、佳兆业、中铁二局、炎华置信、三利房产等 南郊：龙湖地产、雅居乐、万华地产、东立置业、博瑞置业、佳兆业、远大蜀阳等 东郊：国地置业、首创、恒大、吉利等 北郊：晓初物业、富力地产、新希望等 区域概述 城市不断往外拓展的现象将越来越明显，尤其是三环外的近郊随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加，特别是随着近郊的新都、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县、青白江等近郊7个城市组团土地供应量较大，楼盘供应量亦将有较大幅度的增加。 去年12 月1日起，川A、川O牌照车辆免费通行成都绕城高速，注定将成为影响成都城市发展和房地产业发展的一件大事。作为成都城市最大的环形高速通道，其免费通行所带来的居家、通行效应，已在房地产开发商和市民中广泛传开，众多开发商盯住绕城高速免费通行的机会，大打绕城高速“免费牌”，招揽购房者。 结合2007年近郊的战况和当前近郊各板块新盘分析，情形如下： 南郊 位处南边的双流，自然在成都第二圈层的楼市大战中稳居郊县楼市“老大”位置。2007年双流县共成交土地近4900亩，远远超过其他各郊县。在双流，除了华阳、航空港、牧马山和东升镇这四大片区之外，还将增加一个热点区域———双流北部新城，当前这一区域目前已集中了东立置业、博瑞置业、佳兆业、远大蜀阳等实力开发商，项目规模一般都在180亩以上，可见这一区域“藏龙卧虎”，2008将陆续推出大量的品质大盘，将成近郊楼市的一大看点。 西郊 置信凯德温江公司于2007年共在温江永宁和万春区域购地1380余亩，置信凯德未来在温江的影响力可见一斑。与此同时，珠江投资已斥18.5亿巨资拿下花博园地块，将把该地块打造成集星级酒店、高端商务、大型商业和高尚居住为一体，总规模将超过150万平方米的温江CBD，进一步完善温江新城的各项配套，由此可见这里的硝烟味已经十分浓烈。 西北郊 值得关注的是，2007年郫县政府与中信深圳集团携手合作启动综合城市运营，蜀都新城计划正在深入实施，被业界誉为成都楼市最后一块“蛋糕”的郫县楼市，在中信、花样年、朗炬等品牌开发商土地一级整理的带动下，被业界看好。同时，中信集团、华润置地、三利房产、炎华置信等知名开发商纷纷进驻郫县，率先抢夺这块蛋糕。随着各项配套建设的推进，2008年的郫县楼市将再发力。 东郊 随着城东副中心建设进程的加快，地铁二号线的开工，龙泉区域的房地产开发吸引了众多实力开发商。2007年国地置业在大面镇拿下5宗地，共计面积近800亩；同时首创、恒大、吉利集团等都在龙泉拿下较大规模土地，今年的龙泉房地产将掀起新一轮的开发高潮。 北郊 往北的近郊开发并不逊色。北新干线的开通直接带动了城北凤凰山片区、大丰片区和新都的房地产发展，并为北部新城的形成起着推动性作用。以晓初物业开发的千亩大盘博雅新城、港基开发的翰香府等为代表，目前整个北部新城片区共有在售楼盘30余个。2007年，新都区土地成交1100余亩，可开发面积达 250多万平方米。更值得期待的是，今年富力地产、新希望等品质项目都将陆续上市。 近郊三大优势 地铁优势 而地铁作为最经济、最快捷的客运方式，其对一个城市的影响不仅仅是出行方式的改变，还会伴随着经济、城市价值、城市格局的变化，同时还会为商业开发带来契机。地铁的修建将拉近郊区与主城区间的距离，从空间上减小两者的差异。 快速通道 2007年陆续开通的快速城市道路不仅全新定位城市的价值，也带动其沿线房地产的发展。成青快速通道，北新干线等免费通道，2007年成都二环路沿线立交桥以及城西的沙西线等城市延伸道路的完成，随着交通的改善和私家车拥有量的增加，越来越多的家庭和个人选择在郊区买房。 环境优势 在追求生活品质的现代生活中，舒适的居住环境正是郊区物业最吸引人的地方。据统计，从2007年市场情况来看，郊区与中心城区住宅均价的差距在每平方米1100元左右，近郊住宅市场客户对面积的需求集中在100㎡以上，这就使得在城里买不起或者买不到大户型的人选择到郊区购房。 受成都建设“高、密、活”城市的规划政策的影响，以及近年来成都市土地价格的不断攀升，多层建筑基本上在市区绝迹，且建筑高度不断地拔高。2007年 18层以上建筑不在少数，并出现在外滩、金域蓝湾等这样在33层以上的超高层项目。根据2007年市区成交地块的建设条件来看，未来成都楼市高度将会进一步拉高，“向上发展”将成为一道楼市风景。 高层住宅已是市场主流 土地资源日益紧张，城市中心城区居住进入了“向高度要空间”阶段。成都楼市在经历了多层、小高层、高层的10年发展历程之后，以高层为主流的居住时代就这样走进了普通市民的生活。 据星彦地产研究中心对2007年新增项目的统计：在低层、多层物业逐渐退出中心城区房地产市场的同时，小高层电梯住宅在市场上的比例也在逐渐减小，高层物业的供应比例呈不断提高的趋势。根据2007年市区成交地块的建筑高度来看，多层用地仅为一宗；建筑层数在7～13层的小高层地块数量所占比例也不超过 11%。而能建造14-33层的高层地块和建筑高度在100米以上（可建筑层数在34层以上）的地块所占比例均为44%。虽然有些地块限于周边市场环境、销售环境等因素的影响不会修建超高层，但高层项目将会有较大比例的增加。 城西南和南部副中心起步区由于受航空高度限制，物业形态多为小高层；其他的城东、城西城北和城南新区南区规划条件上都具备修建高层物业，高层物业的比例将进一步提高。 超高层住宅悄然井喷 2005年成都市规划了向“高、密”方向发展，以充分利用有限的土地资源。在这样的政策影响下，在规划范围内，能做多高就做多高，向空间发展成为市场的主流。到2007年，出现了外滩、时代豪庭和金域蓝湾等项超高层物业项目。 2008年市中心、东大街-九眼桥、城东副中心，以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域。如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、业瑞房产、吉宝置业、北京首创置业、深圳的花样年实业等；同时也不乏本土开发商的身影，如蓝光地产、融通世纪、蜀信实业、国嘉地产等。 东大街作为新近规划为商务金融一条街，将会吸引国内外众多的商务群体。2008年东大街一线的超高层项目将达10余个。如花样年的喜年广场、九龙仓的时代广场、新鸿基的国际金融中心、融通世纪的天玺（暂定名）等，大大地提升了区域的城市高度。 城东副中心及天府大道末端由于基本不受航空高度限制，具备向空中发展的条件；同时区域城市环境、自然环境较好，也为建造超高层提供了条件。如城东副中心的首创国际城、蓝光东方海伦堡、凯丽香江等，天府大道一线的天鹅湖二期、新世界地产的河畔新世界、新鸿基地产项目等。 为数众多的超高层项目的出现，将大大地提升成都人的居住高度。 超高层主力开发商 新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、业瑞房产、吉宝置业、首创置业、花样年实业、蓝光地产、融通世纪、蜀信实业、国嘉地产 超高层产品供应量 据星彦地产研究中心初步统计，今年即将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层；市中心、东大街-九眼桥、城东副中心，以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域。 根据成都市城市总体规划，城市的扩张模式将在外环路以外南北展开，采用轴向式、走廊式发展的城<