成都楼市即将回暖外资趁机杀入抄底
全球最大的银行集团花旗集团亚洲房地产业主管何艾文日前宣称，由于受到压制银行借贷的影响，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。这无疑给国内市场敲响警钟：境外资本正借此轮的市场低迷进军内地楼市。
曾经和龙湖于2007年3月30日在成都以9.2535亿元拿下一宗113.5亩土地的荷兰国际投资管理公司(ING)，日前刚宣布了一项新的房地产基金计划。ING表示，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。
曾在去年成都9·20成百地块的拍卖中输给九龙仓而败北的铁狮门，于今年1月份砸下70亿元，将上海新江湾地区90万平方米建筑面积的土地纳入囊中，楼面地价只是该地区最高时的1/3左右。
这是公开显示的近期一些外资借机进入内地一线楼市，一些私募基金的操作则无线可查,而这正是外资曲线进入成都楼市的重要方式。
唱空 境外资本抄底进入
“刚做了一个项目，就在上个月，一楼盘封顶后被某私募基金买过去，重新包装然后出售。”四川某房产中介机构负责人亦向本报记者表示，在楼市低迷开发商资金链吃紧的情况下，曾经蛰伏的私募基金开始在成都浮出水面。
该负责人进一步向记者透漏，早在07年10月随新政陆续出台，银行惜贷，楼市洗牌，成都很多小开发商就挺不住了，那时就有相当程度的选择和私募基金合作。“从去年就已经有苗头了，在市场好的时候是联合私募基金进行炒房抬高利润，但最近几个月的低迷氛围使得开发商对资金的渴求更强烈，因此有不少已选择和私募基金合作解决资金趋紧的问题。”据调查，在成都，外资已经占到整个楼市的半壁江山还多。
光大证券研究所资深分析师武红海向本报记者表示，“就目前来看，这些楼市中的私募很可能是有着国外的资金背景支撑，有些甚至是其代理。”武称，“还可能跟地域有关，在北京、上海、广州等一线城市，公开的地产投资基金进入比较早也成熟些，相比之下这些区域国内的私募基金没有竞争力，因此像成都有着上升空间的二线城市就成为私募基金的主战场，而这些私募大多有着外资背景。”
一系列现象表明，在各方唱衰内地楼市之时，本土开发商囿于形势徘徊不前，外资却正抓住机会利用各种渠道入主。
压力 本土开发商资金之渴
某业内人士表示，由于前几年市场的火暴和过度膨胀，很大一部分开发商靠预售向银行借钱存活，这形成了开发商都在通过销售现有楼盘来为新项目融资的习惯，但在市场低迷的情况下，这种思路很难再支撑下去，甚至会有一部分倒闭。
就在日前，中国央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。易纲这番话，无疑给不少希望货币政策放松的发展商泼了一盆冷水。多位业内人士认为，该政策也向楼市发出了一个强烈信号：银行向发展商的贷款额度将在今年受到进一步的控制。
货币从紧政策将增加发展商今年的贷款难度，尤其是接下来的3月份，由于今年1月份的贷款额度已超过首季的一半，而以季度来发放贷款额度的规定，让发展商3月份的贷款压力空前之大。
公开消息显示，今年全年贷款增加目标为3.63万亿元，根据这一目标，多家银行去年上报央行的2008年首季增加贷款目标为全年35%。而实际执行的结果却是今年头一个月的贷款增量已占全年目标增量的22%、第一季度目标增量的65%。
成都某楼盘销售主管向记者表示，最近的贷款申请已明显感觉比以前更难了，银行不仅对开发商开发资格、资质、流程、信用等审查更严，并且对贷款额度也限制很多。
货币从紧让开发商面临非常大的贷款压力,为了维持正常的开发程序，对没有其他额外融资渠道的开发商来说，只有让楼盘尽快“出货”，否则资金链将断裂，而加快销售的唯一办法就是降低楼价。
一位不愿意透露姓名的开发商说：“因为信贷紧缩，我们也在积极寻求引进外资的变通方式，比如在符合政策的前提下，设立中外合资的房地产公司；把自己已有公司改制为外商合资或合作的企业等。”这样看，虽然今年“限外”政策依旧严紧，但越来越多的外资进入难以阻挡。
信号结构调整市场回暖
因此在货币从紧的政策和市场交易量萎缩的双重压力之下，对于开发商来说，要想支撑下去只有去寻求新的融资渠道。而对于一些资金特别急迫的开发商来说，如果市场持续目前的态势最终就是出售物业甚至是宣告倒闭，而除上市外也掌握一些资源的中小开发商则可选择和一些基金合作。
这对国外的资金无疑是一个机会。但公开的境外机构选择成立合资投资公司看中的是优质和回报率高物业，而对那些普通住宅类产品摆脱在资金上困境的需求，私募基金已经蛰伏已久开始浮出水面。
武红海向记者表示，这些国外的基金或热钱看重的是人民币的升值潜力，而现在国家有关政策明确加大了对外资投资房地产领域的限制，在此情况下，通过国内的机构持有物业会是他们新的选择。而在当下楼市低迷的市场氛围下抄底进入也许是最好的时机。某业内人士指出，在国家明显的限制外资进入房产领域的前提下，私募基金已经成为开发商的新大陆和增长点。为了生存和发展壮大，开发商甚至愿意付出比以往更高的代价。
武红海认为，在“限外”明显的情况下，一些外资进入房产市场的方式发生了改变，由以往的直接投资转为跟国内的私募基金注资进行合作，相比于公开显示的境外投资机构，曲线进入楼市的私募也许更为隐蔽，因为无法监管。
在各方唱衰中国楼市，外资的进入似乎揭开了“拐点论”的阴谋，有着多年房产和金融操作经验的境外机构近期的表现也许正预示或操纵着市场的回暖。
⊙记者观察
外资抄底预示楼市回暖
一如2004年在上海流行的“楼市衰退论”,前一段时间由成交量萎缩低迷的市场形势导致的悲观情绪，笼罩着国内市场上的博奕各方。政策释放的信号和从严的贷款条件导致购房者的观望，而购房者的持币观望导致一直以来依靠信贷的开发商资金链吃紧，低迷市场状况又使得开发商由终端销售延伸到整个策略的调整。在此之下，"楼市拐点来临"成为国内行业领袖的论断，降价成为风潮，购房者持续观望的心态又有了一个强力的支点。
国内各方的悲观来自真实的市场状况和微弱的营销效果，土地市场上的无为和降价促销证明了这种悲观的真实性。在此之下，包括投资大师罗杰斯在内的境外人士和机构，开始发出中国房地产市场以及房地产公司将面临危机的警告，全球最大的银行集团花旗集团等境外机构人士纷纷放出言论唱衰中国楼市。
但就在多方尤其境外机构唱空中国楼市之时，虽然国家于去年重新修订“限外令”加大对房地产板块外资使用的限制，但境外资金正通过各种渠道在当前“低迷”的市场形势下进入中国楼市。这种“唱空做多”的抄底性做法不仅缺乏诚意而且意图明显，明修栈道暗渡陈仓的"阴谋"值得国内开发商和持有“楼市拐点论”的人士警醒。
另一方面，在多个国家有着多年操作经验的境外资金的入住，首先是楼市即将回暖的佐证。同时，这些资金的进一步动作，无疑又是楼市回暖的一个动力。
