两会驱散寒冬 万科率先“破冰”楼市春暖花开

深圳楼市正在回暖，阶段性底部正在形成。楼盘价格将一步到位，并在降中趋稳。深圳房价的探底过程，使得市场日益回归理性，成交量已呈“和谐”稳步上升。 据德思勤信息研究中心长期以来对深圳楼市、各地市场的监测及研究，早于2007年第三季度就预测房地产市场将在年底出现“拐点”，并由各主要城市蔓延到二级城市。而随着德思勤数据库的监测，及对宏观政策、开发商动态、市场营销活动和一二手房交易数据的研究，德思勤认为：深圳楼市开始回暖，半年的寒冬行将结束，阶段性的探底将使市场回归理性，价格降中趋稳，成交量与成交价格将呈“和谐”稳步上升。 两会和谐，春暖花开 深圳楼市在经历2007年的疯涨，于去年10月份以均价17350元/平方米探顶之后，无论是成交价格、套数均呈现下滑趋势。这与导火线“9·27”新政以及一系列的银根政策不无关系。市场随之迅速进入观望阶段，一连数月，价格开始出现回落。 2007年9月底起的银行房贷紧缩政策主要出于两方面的原因，一是宏观经济政策的调控，即对以家庭名义衡量的第二套房降低贷款成数及上浮利率，这个政策无疑对楼市的迅速下滑起了主要作用;另一个原因是银行在前三个季度以前所未有的规模和速度放款，以至于在7月份就开始接近年初央行下划的放款额度，为控制市场占有率，各银行从票据市场融资，套回放贷资金，再加上股市的火爆带走了大量的储蓄存款，银行的资金充足率受到严峻的考验。 从去年至今，物价飞涨，2月份的CPI指数已经高达8.7%。3月份的两会讨论更多的是物价与房价的问题。抛开“奥运年”的影响不说，构建和谐社会势必要实现物价与房价的软着陆。而今年由于银行贷款额度的重新下拨，各银行在贷款政策上已见宽松，主要体现在放宽了一度叫停的各类消费类贷款（即自然人担保贷款、抵押贷款等），另外股市持续低迷，一蹶不振，造成大量资金从股市流出，急切寻求新的投资去向。将从根本上解决去年第四季度就算符合条件也贷不到房贷的问题。 另一方面，目前楼价的跳水行为，已经使得那些在高价位买进的大量购房者进入零资产或负资产的尴尬境地。当自己所购房的价值低于银行的放贷额，而房价的滞涨和利息的激增，将使得购房者不堪重负，而最终把风险交由金融市场承担。据上海银监局新近发布的报告中指出，2007年中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，房地产贷款占各项贷款的比重高达32.2%，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。这所存在的金融影响在2003年的香港和2007年的美国次级债已显露无遗，并由此引发了一连串的骨牌效应和严重影响。 去年SOHO中国、远洋地产的赴港上市以及年初恒大地产的路演，使得排队上市的开发商开始看到希望。星河湾地产、龙湖地产、香江国际先后传出正在积极谋划上市的消息。加之最近降价销售而回款的现金流，开发商资金链的安全也将保证行业的和谐理性发展。 股市格言;没有坏消息，就是好消息。两会的成功召开，接下来万众关注的“奥运年”，将造就和谐的楼市发展环境，深圳楼市将在春暖花开的社会、政策、市场环境下逐渐休养生息，回暖复苏。 破冰行动 探底成功 楼市不同于股市，可以阴跌探底，以往和目前的成功案例是“一步到位”的直接探底，才能吸引买家进场，恢复市场信心。地产老大万科率先“破冰”，在其全国的楼盘主动降价，更在成都、东莞等地降价30%挑战楼市底线，已获得良好的销售业绩。先不论业内如何谈论此项行动，但已经说明破冰价格已经趋近目前的市场定位，接合人们的心理价位。万科以其布局全国的强大网点，优秀的企业品牌，和高性价比的产品为支撑，迅速打开市场困境，证明刚性需求依然强劲。广州富力、深圳金地、鸿荣源、泰华、东莞光大、丰泰城等各地主要品牌发展商纷纷迅速调整战略，进入战圈，降价幅度也在20-30%之间，直接挑动30%的底线，并得到市场认同，销售率逐步上升。 降价30%将抵消第一套房的首付，降价40%将抵消第二套房的首付，超出此范围的房子已经进入零资产或负资产，其涉及到的不单只是房地产商的利润问题、资金链问题，更多的是金融市场的风险及社会的和谐稳定等一系列民生问题。那么到底此轮房地产周期的“底”在何方？按照最近几个月深圳一手楼房交易价格15000元/平方米来说，降价30%已经接近07年第一季度的价格，降价40%则回到06年中的水平。关键是，如果危及国家金融市场，楼市将自然形成“政策底”。如果说，市场公认的“政策底”再降幅30%，这个所谓的底将会被击穿，但真正的底部已经不远了。从目前的市场反馈看，德思勤认为：高品质、高性价比的楼盘，在去年第三季度的销售价格上降低20%-30%，普通楼盘30%-40%，将进入市场理性的接受价格区间;楼盘的房价下降30%-40%，将形成阶段性底部。