对当前房地产形势的判断

本文由作者为搜房独家撰稿，未经搜房授权，不许转载。 2007年9月份，国家出台了新一轮宏观调控政策。半年来的实践证明，本次宏观调控政策效果明显，全国各大中城市的房地产成交量普遍萎缩一倍以上，部分城市的房价开始下降。开发商们销售受阻、贷款不畅、成本增加，经营压力越来越大；消费者们只看不买，持币观望，期盼楼价大跳水的心理越来越强烈。 房价是否会继续下降？市场是否已经进入拐点？“两会”后房地产市场是否会立即回暖？针对上述问题，各界争论不休。与以往不同，对于当前的形势判断，开发商阵营出现严重分歧，特别是王石提出的“拐点论”、“三、四年后再买房论” 以及万科率先在全国发动的降价战役，对市场的冲击很大，当前媒体、消费者普遍对市场走势看空，多数开发商也信心不足，局势更有可能朝着恶化的方向发展。市场到底会何去何从？ 我认为2008年全国房地产市场总的趋势是先抑后扬，大多数城市的房地产市场将在2008年内开始回暖。这次调控的影响，对于不同地区，不同城市，不同房开企业，不同开发项目来说，是不同的。在过去一、两年里，特别是2007年10月份之前的几个月内，房价上涨过猛的城市，调整的周期就将长一些，调整的深度也将大一些。 如深圳（年内最高涨幅72%）、广州（年内最高涨幅58%）、北京（46%）、上海（48%）等地，调整周期可能至少延续到2009年。至于成都（最高涨幅30.89%，年末时回落到18.4%）、西安、贵阳等多数二三线城市，经过前一阶段的调整，目前价格再下降的空间已经不大，市场底部初步形成，随着中央态度的逐渐明朗，地方政府的理性对待，开发商的心理企稳，两三个月内市场有可能反转。至于多数三、四线城市，之前的价格基数比较低，虽然去年的涨幅也不小，但是上涨的绝对值不大，所以受本次调控的影响就小，如四川泸州等城市，在调控期间仍然供需两旺。 过去几年里，中国房地产业迅速增长，供需两旺。为了抑制房价过快增长，降低金融机构风险，改善供给结构，政府分别在2005年、2006年，两次针对房地产业进行宏观调控。但是效果不理想，房价仍然一路快速上涨。 到了2007年，局势更是不容乐观，短短几个月时间，房地产的各项供需数据如脱缰之马，加速上涨，虽然全国的平均房价上涨只有6.98%(1-10月份),但是经济发达的各大中城市,房价涨幅普遍在30%以上，背离了正常的增长速度，房地产泡沫无疑已经产生。针对这种状况，中央在2007年9月份出重拳对房地产进行调控是正确的。 2007年及2008年2月京、沪、穗、深及蓉、筑两地住宅均价对比表 2003-2007年全国开工开售面积及销售金额对比表 在政局稳定、GDP及人均可支配收入持续增长、城市化进程加快的背景下，应该只有国家的宏观调控政策，才能够减缓房地产业的快速发展。今年的市场走势如何，关键要看政府对当前形势的判断，以及政府下一步相应出台的调控政策是从宽或是从紧。 半年过去了，目前的调控效果是否已经达到国家的预期呢？这需要综合考虑国民经济与房地产业的关系，才能够得出正确的答案。房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，与国民经济之间存在着共荣、共衰的关系。房地产业的产业关联影响面广泛，在国民经济投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在关联关系，其中关联水平较高的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。 此外，房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费。过去几年里，房地产业对我国经济增长的作用不断增大。可以这样说，在我国当前以投资和出口为主要经济引擎的经济结构下，如果房地产业出现调整，没有相应的出口增长进行补偿，经济增长就会放缓；如果不能狠下心来接受经济放缓，只想片面追求房地产业的调整，几乎难以实现。中央政府两会后明确提出了2008年经济增长的预期目标为8%（国外金融机构普遍预测2008年实际增长率会达到10%-10.5%）；中央领导多次明确提出把“防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀 防止经济增长由偏快转为过热”，作为2008年各级政府最主要的工作目标。这种背景下，本次宏观调控政策的严厉度和持续时间超过以往任何一次就不足为奇了。 过去半年里，发生了几件意想不到的事情，可能会影响中央下一步调控房地产业的思路。 （一）年初的冻灾，一方面加剧了通货膨胀，另一方面灾后重建可能会使固定资产投资增长率短期内难以下降。这将进一步加大中央继续调控房地产市场的决心。 （二）美元不断降息进一步拉大与人民币的利差，一方面对央行的再加息有抑制作用（2月份CPI创12年历史新高8.7，但是央行没有立即加息）；另一方面将促使更多的热钱涌入中国，加剧国内的流动性，进一步推动通货膨胀。 （三）近期股市大跌，短短两个月内股指大跌超过2000点，跌幅超过50%，散户股民多数被套，普遍对经济形势感觉悲观，大大抑制了房屋购买需求；此外，台海局势、西藏问题的不确定性也进一步加大了人们对今年经济发展形势的担忧，这些因素可能会促使中央慎重考虑是否再出台紧缩政策。 （四）美国次级贷危机拖累美国及世界经济放缓；人民币快速升值、通货膨胀等因素大大提高了中国出口产品的成本，这些因素都将导致中国出口下降。 2008年2月份中国出口产品增速只有6.5%，比一月份下降20.2 %。当然这里有春节和冻灾影响的原因，但是今年出口增速下降几乎是确定的，只是下降的程度尚未可知。投资、出口、消费是中国经济增长的三个引擎，出口占中国GDP的比重很大，2007年约为36%.如果出口和房地产同时出现大幅度下降，那么全年GDP的增长有可能低于8%，经济将由期望中的“软着陆”变成“硬着陆”，这样对经济的伤害将非常大，是中央政府绝对不愿意看到的。出口因素是影响中国今年经济增长的最大不确定因素，如果近期出口持续下滑，中央对房地产的调控将很快回暖；如果出口仍然高速增长，那么短期内房地产调控政策还将从紧。目前估计出口下降的可能性大一些。 总之，今年的经济形势波云诡谧，被温总理认为是“经济发展最困难的一年”。这个时候，许多影响经济的要素尚在剧烈变化之中，对于中央的决策者来说，可能当前也不能准确判断调控是否到位。 不过，无论对于中央政府，还是各级地方政府，保持房地产业的健康、稳定增长应该是迫切的、一致的愿望，他们绝对不希望看到房地产业出现大的下滑。 一是因为房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源。对于各大中城市来说，房地产相关收入普遍占财政收入的30%以上，有些城市甚至超过财政收入的50%。财政收入若大幅度下降，政府没有力量解决医疗、教育、社保、低收入阶层住房保障等民生问题，官员的政绩无法彰显。 二是房地产业衰退会造成投资风险，不利于社会和谐与稳定发展。地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和预售款等。目前国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重约20%左右；对于银行来说，2007年，国内上市银行的个贷占全部贷款之比为19.4%；同期，房地产开发贷款占全部贷款之比为10.5%。自2005年宏观调控以来，金融业的地产风险控制体系相对完善，个贷和开发贷款的质量有所提高，比重有所下降，但是地产贷款的绝对值仍然较大，地产衰退会给金融机构造成很大的经营困难和经营风险。 房地产业更加特殊的是，预售款占到全部开发投资资金的50%左右。房地产企业的资金链一旦断裂，不能如期交房，将造成很大的社会问题。更为重要的是房地产业对就业的影响非常大。虽然房地产业自身从业人员不算多，2004年统计数据为约400万人，但是通过对关联产业特别是对建筑业的影响，直接影响着上亿农民工的就业，这是关系到社会稳定的大事，各级政府一定会高度重视，尽量采取措施避免出现不利的结果。四是目前的调控效果不理想。政府调控房产的目的是“既要防止房价过快上涨，也要防止房价过快下降”。 半年时间过去了，深圳、广州、北京、上海、成都等大多数一、二线中心城市的房价有了明显下降，这基本符合政府调控的目的，但是下一步如果房价继续下降甚至加速下降，则是政府所不愿意看到的。目前出现这种状况的可能性很大，已经引起了政府的关心和忧虑。更加令政府决策者担忧的是，全国普遍出现销售量大幅下降的状况。这说明需求被短期抑制，一方面影响了社会消费，影响了政府的财政收入，另一方面一旦政策回暖需求释放，会制造新的房地产泡沫。为什么说需求只是被短期抑制而不是减少呢？ （一）从长期居住需求角度看，只要中国在未来二十年里保持政局稳定，不出现严重的经济衰退，会保持较旺盛的居住需求：2020年以前，中国每年至少需要新建住宅5亿平方米左右。 （1）2006年，中国城市化水平为40%，城镇人口约5.1亿。预计2020年城市化水平达到55%，城镇人口增至7.7亿，净增人口2.6亿，以人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。 （2）我国目前城镇人均居住面积17.7平方米，与发达国家比有明显的差距。如美国人均住房面积为40平方米，欧洲45平方米，德国为38平方米，日本为31平方米，新加坡为30平方米，台湾为28平方米。保守估计，按2020年人口达到7.7亿，每人增加4平方米计算，需要新增需求30.8亿平方米，平均每年需要建设住房约1.8亿平方米。 （3）每年拆迁重建面积约1亿平方米。在这种背景下，需求短期被抑制只会带来更大的反弹。 (二)虽然2007年银行多次加息，提升了消费者的购房成本，一定程度上减少了当期购买需求。但是通过分析可知，目前市场上所表现出的购买需求大幅度下降，更主要是由于心理因素。从购买力的角度看，目前买房子比半年前更值。对于2007年房价涨幅在20%以内的城市而言，如成都等地，综合考虑地价上涨、人均可支配收入增加、建设成本和财务成本上升、通货膨胀等因素，价格再下降的空间已经不大，市场底部基本形成。一旦消费者信心恢复，对房价由“看跌”转为“看稳”甚至“看涨”，需求会迅速得到释放。分析如下： （1）按照现<