好房子任何时候都有市场

刚刚结束的春季房交会，既让我们看到了成都依然强劲的刚性需求，又让我们看到购房者浓浓的观望情绪。昨天，我们以“山坳上的楼市”为主题，对本次房交会进行了一组思考性的报道，我们发现开发商们对当前的楼市也有许多话要说，让我们看看9位房地产开发商对后势的看法。 楼市调整是市场的正常消化期 目前是楼市的一个消化期，不是萧条期，所谓消化是有很多的问题要解决，消化，让它不要激化。 □吴文伟（九龙仓中西部地区负责人） 前一段时间，市场上降价之风日盛。是不是降价就能解决问题了？ 我认为如今的市场条件下，大减价的方式是很危险的。2008年下半年的中国经济将出现艰辛期，楼市也不例外。但这仅仅是楼市的一个消化期，不是萧条期。所谓消化是有很多的问题要解决，消化，让它不要激化。看起来，现在的市场不论是发展商还是小业主的意识都还没有跟上开放的市场。没有一个市场是一直上升的，总会有波峰波谷，这样发展才会长久。 我们的经济发展过程中曾经经历了多次的风浪，前一段时间受美国次级房贷危机，港股大跌，甚至有一天的跌幅相当于每一个香港人损失了100万，但是香港人还是很冷静，因为他们都经历过多次的起伏了。以香港的房地产来说，97年楼市达到波峰，整个市场比去年的内地市场疯狂多了，人人都炒楼，结果98年金融风波后开始下调，到了2003年非典的时候，香港的楼市更跌倒了冰点，成都现在有的售楼部看房的人不多，寥寥可数。当年的香港，卖楼的地方一个人都没有，不要说买楼了。过海底隧道，平时起码排半个小时，那个时候前后左右一辆车都没有。冷到什么程度是可想而知，但是慢慢地市场还是转好了，现在不又回到了以前的水平，总体上还有上涨。只要敢于在那个时候下手的人，现在都赚了好几倍了。关键还是意识的问题。 调整，这是一个非常正常而健康的中间阶段，有了这样一个阶段，房价才有继续稳定、有序攀升的机会。不论是发展商还是业主都不应以短浅的目光去追求短时间的暴利，发展商寻求定价持久的稳定，业主追求物业的长期保值、增值。据我的判断，这个调整期不会很长，所以发展商特别是大型的发展商要有意识对稳定市场起到积极的作用。九龙仓还是看好成都的，今年会陆续启动在成都的其他项目，城南的二号作品时代·晶科名苑即将问世了。成都经济发展的势头，自身的城市居住条件等和现在的价格对应，比很多二线城市来说，成都质素靠前，房价靠后，所以成都的调整期应该会比其他城市短一些。九龙仓在成都购置土地近100亿，成都会是其投资的一个重点，我们在国际市场所经历的风浪远远大过此次的调整，无数次经历告诉我，这一次的调整也只有一个时间长短的问题。有准备，有步骤，认清方向一定会获得长期的赢利。 当前二三个月内正好“抄底” 能够准确判断形势，未雨绸缪，合理应对的企业，会迎来迅速发展、赶超对手的好机会。 □成都远大地产公司总经理 阮雷 成都等多数二、三线城市，经过前一阶段的调整，目前房价已基本合理，2007年成都市主城区商品房价格从8月6152元/平方米回调至12月份的5565元/平方米，增幅从30.89%回调至18.40%，考虑到通货膨胀、成本上涨、近期销售优惠等因素，与2007年初相比，房价实际上涨幅度不足10%。目前消费者“持币待购，只看不买”是希望房价有更大幅度的下降，这种想法是非理性的，需要得到政府和媒体的及时引导与制止。 房地产市场究竟何时可以回暖呢？房市回暖有两个特征：一是房价稳住或回涨，二是成交量回涨。房市回暖取决于四个条件：一是中央出台利好政策，或至少保持中性态度不再出台紧缩政策。二是地方政府出台财政优惠政策。三是媒体理性引导消费者对市场进行客观判断。四是开发商合理定价，低开高走，重新形成价格上涨预期。 危机中往往孕育着新的机会。经过半年时间的调整，多数城市的房价已经回归理性，调整基本到位。一旦政策回暖，前一阶段被抑制的大量需求会迅速释放，房价将重新上涨（近日上海部分银行放宽界定第二套房的条件，房市立即量价齐升）。对于消费者来说，当前二、三个月内，正是“抄底”的好机会。 同样，每次宏观调控，会造成房地产企业重新洗牌。本次宏观调控，导致多数大中城市的房价下降，同房价下降幅度相比，这些城市地价下降的幅度要大得多，有些城市的土地出让价格下降一倍以上。虽然房价下降会减少企业的短期利润，但是对于想持续发展的企业来说，利润最主要的功能是提供明天的生存成本 （主要用途是买地），地价下降会降低企业的生存成本，大大减少经营风险。 从这个角度看，本次调控对于有品牌、有团队、管理效率高、资金充裕的企业来说，不是坏事而是好事。能够准确判断形势，未雨绸缪，合理应对的企业，会迎来迅速发展、赶超对手的好机会。 我们对成都楼市充满信心 下半年，成都商品房市场不会再出现之前的价格较大波动的局面，刚性需求增多。 □成都置信集团总经理黄晓进 今年的房交会有几大特点，一是参展开发商达到历史最高——271家，参展楼盘达285个，是成都迄今为止规模最大的一次房交会；二是楼盘的各类促销优惠政策层出不穷，说明市场仍然面临着一定的销售压力；三是人气很旺，作为9·27新政后的第一次房交会，它吸引了社会各界的广泛关注，进场人数也成为历年房交会之最，而且通过现场咨询与意向登记客户可以看出，真正的刚性需求出现；四是主办方非常用心地打造此次房交会，例如：推出了“首房”、“升级房”、“休闲房”主题日等活动，让本次房交会的主题更加鲜明，对开发商和购房者来说，都搭建了一个很好的平台。 这次房交会上，成都置信共有12个精品项目参展，5个别墅类和7个电梯类综合项目，成为参展项目最多的企业。2008年，上半年主要是置信·牧山丽景、香颐丽都·鹭湖宫、芙蓉青城三个别墅项目和置信·巴厘岛、置信逸都·丹郡电梯类项目在进行销售，其它项目将在下半年陆续面市，届时成都置信开发的项目将涵盖市中心、二环、三环、牧马山、江安河等区域。置信12个项目在房交会上集体亮相，引起了购房者的广泛关注，而房交会上的火爆人气，也让我们对成都楼市未来的发展充满信心。 目前，宏观政策的调控下，成都楼市逐渐进入更加健康的发展阶段。2008年下半年，成都商品房市场不会再出现之前的价格较大波动的局面，购房者也将变得更加理性，刚性需求增多。同时，销售价格将实现平稳增长，购房者也将更加注重对开发商品牌的选择，对优质服务的选择，知名的品牌开发商的优势地位更加凸显。 优质产品将成为市场主流 在如今全面回归理性的市场情况下，消费者更看重品牌，看重产品的品质。 □中海兴业（成都）有限公司董事总经理 郭勇 此次房交会，我们位于城中、城南、城西三个区域的四个项目——中海·龙湾半岛、中海·翠屏湾、中海·兰庭、中海国际社区，均参与了此次房交会，效果也超出了我们的预想。 总体来看，此次房交会的效果较好。客户质量也比较高，客户购房目的性较强。特别是来自外地及二级市场的客户特别多。可以看出，成都作为西南核心城市，其区域号召力、辐射力相当强。消费者对房地产市场还是有信心的，同时也比较理性。在如今全面回归理性的市场情况下，消费者更看重品牌，看重产品的品质。 我认为房地产本生就是一个谨慎严肃的行业，应该踏踏实实地把好的作品奉献给老百姓。因为这个行业是钢筋与水泥的艺术，是空间与空间的体验，是消费者看得见、摸得着、感受得到的，拼的是专业。房地产专业的开发流程、专业的产品策划、专业的运作团队、专业的服务模式，这些都需要在实际的运作过程中积累起来。 从环域上看，我认为，城南依然会是未来楼市的热点区域。从前段时间政府公布的对“天府新城”的全新定位及规划来看，简单用“国际城南”来概括已远远不够，它的发展潜力将随着迅猛高速的开发得到前所未有的释放。我相信，随着城南区域生活配套的逐步成熟，立体的轨道交通搭设，必将成为未来楼市炙手可热的区域。 用心才能得到认同 如今的市场需要踏踏实实、用心地做好产品和服务，来满足客户挑剔的需求。 □华润置地成都公司总经理 唐勇 刚刚结束的春季房交会，让我们看到了成都依然强劲的购房需求。2008年，膨胀的投资热情随着整个宏观经济的变化趋于淡化，取而代之的是更为真实的自住性购房需求成为了市场的主导。需求目的改变之后，相应的购房者的关注点也发生了变化。人们买房子不再像过去那样执着于房价涨了多少，增没增值，而是更关注房子本身：布局设计是否合理？是不是适合实际居住的要求？施工质量如何？环境是否精致？社区生活是否方便？对于发展商来说，这是真正考验的开始。 在一个比较好的市场中，发展商的能力往往被忽略，产品无论优劣、服务无论好坏，都可以被旺盛的市场需求迅速消化。但当市场归于理性后，购房者开始变得挑剔，发展商如果不能把握好客户的需求特征，在产品品质以及服务质量上充分用心，则很有可能在竞争中处于被动。要想应对这样的市场变化，也没有什么能够出奇制胜的营销招数或者捷径，只能是踏踏实实、用心地做好产品和服务，提升企业和产品的竞争力，满足客户挑剔的需求。而这一点，也是华润置地进入成都6年以来始终在坚持的。 春季房交会上包括华润在内的几家品牌开发商都实现了比较好的销售业绩，说明市场对于好的品牌、好的产品还是认可的。没有一个市场是没有起伏的，但是能够经历起伏而不断成长、持续发展的，始终是那些用心对待客户、专注优质产品、管理规范的企业。 用专业体现人文关怀 实现对人的居住，对人的生活最大的关怀 □成都万科营销总监 高竞 作为中国房地产的领跑者，万科的一举一动都牵动着行业和购房者的视线。2008年初，万科以500个亿的销售业绩再次让世人震惊的时候，人们不仅要问，到底是什么力量促进了这个目标的实现？近期，成都万科一系列“青年置业计划”、房交会上的“居住改善计划”不断在并不火热的市场掀起一波又一波销售热浪。 “青年置业计划”或者“<