地产巨头1200亿二线土地 将房企逼入死亡模式

过去的2007年，“圈地—上市融资/增发融资—再圈地”的模式被众多大型房地产开发商尤其是上市公司演绎到了极至。来自基强联行的最新报告披露，自2007年年初以来，仅几家大开发商在二三线城市土地储备总投资金额约1200亿元，涉及土地总面积超过2000万平方米。 如今，行情变了，上述模式反而成为许多地产公司的“死亡模式”，而已经注入二三线城市的这庞大资金及其对应的巨量土地，将何去何从？ 洗牌“加速剂” 在基强联行的这份报告中，1200亿元土储资金、2000万平方米土储面积，还仅仅是把占房企总数一小部分的全国性大型房地产企业在2007年于二三线城市的土地储备纳入其中，包括万科、中海、金融街、绿地、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)等国内知名房企，还有如信和置业、凯德置地(企业专区,旗下楼盘)、九龙仓、高盛、新加坡国浩等国际知名房企。 报告指出，从成交金额看，2007年开发商二三线城市主要土地储备集中在重庆、成都、杭州、武汉和沈阳等城市，占土地总成交金额的55%。从开发商来看，以国内大开发商为主，占60%，例如金地、万科、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)等品牌开发商；香港和国外开发商分别占30%和10%，国外开发商主要来自新加坡。 涉及的二三线城市包括成都、天津、无锡、南京、长春、贵阳、兰州、绍兴、西安等十多个城市，几乎遍及全国各个区域。 “随着内地城市经济不断发展，开发商拿地方位也不断扩大，兰州、西安、贵州等城市已经成为不少开发商的重要市场。”基强联行陈咏东博士指出，绝大多数开发商选择在二三线城市一级土地市场通过招投标拿地，还有一些开发商通过购买项目公司股权的形式进行二三线城市房地产投资。 事实上，在记者此前与众多进军二三线城市的大型房地产开发商负责人的接触中，归结进入的动机，原因大致包括这些：首先是一线城市房地产市场竞争日益激烈，土地成本高企；其次则是二三线城市的发展空间，二三线城市经济充满获利，居民购买力迅速提高；发展速度更快，市场空间及前景广阔；正在不断加大基础设施建设，招商引资政策环境良好；房地产起步相对较晚，竞争相对较弱。 报告还披露，目前二三线城市房地产开发的平均利润率能够达到30%，而京沪等一线城市的平均利润率为15%左右。“资本逐利的本性让更多资金涌入二三线城市，但随之而来的，往往是调控后开发商面对市场突变能力的应对不足。 “1200亿这个数字和最近几年囤积在二三线城市的开发商资金相比，只是冰山一角，实际的数字将是1200亿的好几倍。”上海盛基集团副总裁朱咏敏坦言。 陈咏东坦言，当大家都关注二三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来，整个市场将会面临着潜在的风险。 基强联行报告预测，随着众多全国、国际化开发商的不断进入，二三线城市房地产市场在2008年面临新的洗牌，随着进入二三线城市的开发商不断增加，房地产投资领域从一线城市向二三线城市的外扩已形成一种规模化的运动，市场竞争将更加激烈，一些实力小、规模小的开发商迟早要被淘汰出市场。 日前，光大证券在多位证券研究员对江西南昌进行针对性考察研究后的专题分析报告中指出，这个在二三线城市中有一定代表性的城市，2007年的爆发式行情对今年需求形成了较大的透支压力，市场回暖将延后。 “2007年以前，南昌住宅市场一直处于较平稳的发展状态，2007年在爆发式行情中销售量增长超过50%，均价上涨达22%。受信贷调控影响，2007年4季度起市场进入了冰冻期。随着3月份传统销售转暖季节的到来，部分核心城市销售显著回升，而今年一季度南昌市区一手房销售量相对于2007年同期大幅减少，3月销量甚至只及2006年3月的一半。市场复苏可能需要推迟到2009年才会出现。” 南昌的尴尬状况并非个案。对二三线市场，已经在地价高点时吞下大量土地的大开发商们，正在取舍之间。更多开发商已基本停下快速土地储备的步伐，以集中精力处理手中的土地。 基强联行报告指出，大量场外房地产资金的涌入可能导致二三线城市竞争逐渐放大，房地产出现过剩，导致地价、房价上涨过快。而由于市场容量有限，项目可能面临难以消化的局面。 同时，二三线市场并不成熟，地方政策变化大，外地开发商进入可能面临较高的管理风险。初进入时，往往能得到当地政府各方面照顾，但现在，地方政府态度不再像过去那么积极。例如，浙江开发商横店东磁公司在江西九江市一个大型招拍挂项目的投资开发过程中，当地政府以不能令开发商接受的理由要求收回该项目。 有知名开发商称，困境压力之下，不少开发商可能选择保一线弃二三线，如此，二三线城市的危机就更重了。