超3成房贷客户提前还款 资金风险让银行很"头疼"

　　缩量后的个人住房贷款备受关注。央行上周末公布的报告称，个人房贷的风险主要包括违约风险和提前还款风险。虽然目前风险基本可控，但同时也需要关注提前还款等带来的风险。 　　据央行的调查，一是部分借款人主动计划还款时间，35.2%的贷款客户有过提前还款行为，其中32.3%的人在贷款时就有提前还款的打算；二是利率频繁上调增大了提前还款风险，54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款；三是家庭收入提高将增大提前还款的可能性，21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高。 　　提前还贷是银行房贷业务一直以来头疼的问题，因为提前还贷会拖累房贷余额的增长，给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前还贷的“导火索”之一是贷款加息，最容易在年末出现集中的提前还贷。2006年末，由于当时的股市火暴，贷款者有了更好的资金用途，提前还贷没有成为银行的压力。但随着2007年以来的连续多次加息，以及股市出现赔钱效应，提前还贷的势头明显增加，且不单出现在年末。 　　近几个月，上海等地的个人房贷余额缩量，就与提前还贷有一定关系。2月份，沪上银行个人房贷增长突然减速。央行上海总部分析指出，房地产市场交易量萎缩、个人房贷提前还款增加和新建商品房供应减少等因素，影响了个人房贷。某股份制银行上海分行近日向媒体透露，去年该行每月的还款量是1.5亿元，现在升至2亿元左右。工行上海分行也证实，提前还款确实有所增长。从目前的情况来看，虽然有的银行抬高了提前还贷的门槛，如延长申请办理的周期，但并没能抑制住提前还贷的需求。在成本账的主导下，即便手续麻烦，部分贷款者还是会坚持提前还贷。 　　祸不单行的是，一方面存量贷款遭遇提前还贷，另一方面增量贷款难有表现。去年以来，沪上房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月，已连续两个月缩量。楼市成交对新增房贷的多少起到决定作用，不少开发商曾希望4、5月份以后的市场回暖。但从上海的情况来看，5月上半月，有的大型房产中介的二手房成交量，较上月同期下降二成左右，成交价格基本持平。另有数据表明，上海二手房买卖与租赁的成交单数两年来首次出现倒挂，今年一季度是2：3，而2007年一直保持3：2左右的比例。这显示出市场观望气氛浓厚，购买人气不足。 　　银行业内人士指出，在房贷不良率的计算公式中，即便作为不良贷款余额的分子不增加，只要作为房贷余额的分母缩减，不良率就会呈现上升。如果二手房贷缩量变化较大，其不良率势必比较显眼。换句话说，房贷余额的滞涨或缩量，将使个人房贷的资产质量告急。眼前来看，这种告急不会带来严重的后果。央行在此次公布的报告中透露了一个关键数据，按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额/房屋销售金额)为55.4%，个人住房贷款具有较为充足的第二还款来源。这意味着一旦房价出现调整，在房屋销售金额的基础上下跌20%或30%，银行手中的抵押物依然是较为安全的。 　　对银行来说，现有的房贷违约率还不构成实质性危险，剔除骗贷行为后的不良率更低。然而，这不等于银行可以高枕无忧。最近几个月，深圳个别楼盘的价格跳水，就是一个预警信号。3月，深圳共有96个新建商品住宅项目在售，其中37个项目成交均价比去年12月份的最高降幅达到40%。有证券研究员指出，若新楼盘出现40%的降幅，已经超过银行30%首付的比例，对这些楼盘发放房贷的当地银行面临较大风险，甚至可能拖累银行的业绩。 　　建设银行曾经公布过一个贷款质量压力测试结论，即房价下跌10%时，不会对银行产生影响；下跌20%时，会有一定的负面影响；当下跌到30%以上时，会产生较大的负面影响。此次由央行深圳中心支行同时公布的一份报告特别提醒，2007年4至7月份是深圳楼市成交高峰期，房价不断创新高，且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行负资产就会产生。 　　深圳的报告还称，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。 　　可见，由抵借比较低带来的抵押物安全系数，只是相对的，随着房价下跌幅度的放大，以及个人支付能力的变化，违约率会逐渐攀升，由此将导致银行忙于催讨贷款。 　　即便央行报告认为房贷风险基本可控，也有银行提醒，个人房贷已逐渐步入违约高风险期。据报道，重庆某区法院2007年审理的案件中，个人购房者欠贷案猛增至110件，而金融机构状告企业贷款不还的案件却降至6件。 　　房贷萎缩、提前还贷增加、房价波动增加等三大因素，使房贷不像前几年那样让银行轻松赚钱。在个别地区，个人房贷的潜在风险不可不防。