房价仍然有较大下跌空间 价格见底最快到明年

　　房价何时会见底？市场众说纷纭，比较有代表性的有三种观点。开发商和房地产中介认为房价早已见底，甚至还会继续上涨，只是涨幅会低于2007年的水平。投机客和银行则比较矛盾，但更倾向于房价即将见底，房价不再下跌了，投机客就可以从容出手，银行也不用担心资产质量的问题。唯有潜在的自住需求者，在苦苦等待房价的底部出现。 　　底部在哪里呢？很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨，哪怕是拆借地下资金，也会拿地扩大储备，毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨，无论是自住需求还是投资需求，都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢？土地频频流拍，成交持续低迷，以至于银行消费贷款余额出现负增长。房价怎么可能还会涨呢？ 　　笔者看来，房价见底至少需要三个条件。首先，地价要先见底。众所周知，在房价泡沫的末期，房价的高点，自然决定了地价的顶点。开发商敢于高价拿地，绝对是对房价的高度抱有幻想。同样道理，在房价下跌的末期，地价的低点，也就决定了房价的底部。开发商的成本与市场价格逐渐趋同，房价的底部也就出现了。 　　其次，泡沫要适度。没有房价泡沫的市场，显然是不可能存在的。道理很简单，房地产市场历来存在自住需求与投资需求，在自住需求占据主导地位的市场环境下，我们认为泡沫是适度的。相反，如果投资需求为主，就会使房价偏离供求关系的轨道。如何判断泡沫是否适度呢？观察一手房与二手房成交的数量关系就知道了，如果一手房成交面积与二手房比较接近，我们认为房价泡沫是轻微或适度的。如果二手房成交面积两倍于一手房，意味着房价泡沫已十分严重。 　　最后，成交必须要放大。无论是一手房还是二手房成交，都表明了一种市场态度，即需求方对供给方的价格认可程度。成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。成交放大之后，房价获得支撑，下跌的空间及可能性均十分有限。 　　房价见底的三个条件中，条件一和条件二是必要条件，条件三才是充分条件。也就是说，即便是地价创下新低，二手房成交与一手房基本持平，也不能判断房价就见底了。房价的底部确认还需要一个过程，即成交的缓慢放大，直至单月成交达到前12个月的平均水平。 　　综上所述，房价见底也是一个缓慢的过程。根本原因是预期的形成和改变，需要较长的时间周期。首先，国家对房地产行业的宏观调控措施，不可能在短期内松动。根据国家发改委、国家统计局的调查，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，环比上涨0.2%，房价依然呈缓慢上涨趋势，调控目标显然没有完全实现。其次，领跌全国的深圳房价尚未见底。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，1月—4月份，深圳共挂牌出让居住性用地9宗，成交仅3宗(含限价房用地)。其中一块地以底价成交，开发商振业集团拿地成本仅为2836元/平方米，地价低点基本出现。即便如此，算上1年—2年的开发周期，房价见底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我们还能做什么呢？