社区商业疑难杂症 住宅卖到什么时候再卖商铺
1,当住宅卖到什么时候再卖商铺?
作为开发商比较关心商铺销售的时间节点,一般而言,在项目住宅销售完毕开始入伙时,销售商铺时机最佳,原因很简单,看得见摸得着,人气马上来。对大社区来说,还可以再灵活点,一期住宅卖完,招商开始或再提前点,接着二期住宅开始卖,等二期住宅卖得差不多了,一期招商也差不多了,这时候卖一期商铺,时机也非常好,条件更成熟。
2,社区商业的面积配比
商业开发体量需结合区域商业发展空间、项目定位、地块条件、商家组合、竞争项目及政府控规等因素考虑。规模与效益的关系类似“80:20”原理,最佳规模能使得商业效益最大化,过度规模就会产生零效益或负效益。因此,合理规划商业体量,以商业价值最大化为原则。一般来说,一个10万平方米的社区,其配套面积应控制在5000—10000平方米左右,不宜超过15%,项目如果在城市中心则另当别论。这不是教科书,也不是八股文,要因时因地制宜。
3,二楼规划一般是难点
社区商业在条件不是特别有利(如街区型社区商业)或招商十分便利的情况下,建议尽量不要做到二楼,一是招商难,二是经营压力大,消费者不愿意上二楼,如果做在业态业种也主要考虑网吧、旅行社、spa、茶社、餐饮等,餐饮最好一、二楼连通,这个在前期定位和规划阶段就是预先设定。我就见过有项目一二楼全部连通,后期招商经营就没什么回旋空间了。集中商业进深30米,内街进深10米;二层商业各设置2米退台,形成内街;每隔约30米设置一连廊,使左右两侧的人流能自由连同。当然如果作为固定资产则无可厚非。
4,社区商业设计与经营的主要矛盾
在项目的设计过程中,要尽可能满足经营业态的特殊要求,如:在餐饮区域:配备电力不低于380伏,容量不小于20-30千瓦;预留烟道、隔油池,烟道至少满足中型餐饮需求;气量、水量管径满足餐饮的基本需求,下水管径要大;超市生鲜区局部楼板承重增加至800-100kg,满足防漏水的功能,电梯满足超市货运的需求;为主力店设置良好的展示面、主要出入口设置顺畅和人流动线合理规划;百货可做多个出入口,主出入口宽8m,次出入口宽6m。