天津商业地产全扫描：供需平衡 投资仍然看好

其实今年天津房地产市场也不是一片暗淡，能够体现投资需求的商业地产保持了供需平衡的良性走势。 据仲量联行等专业机构分析，今年前三个季度，天津的零售额并未受到住宅市场萧条和全球金融危机的影响，同期增长率仍达到24.9%，强劲的需求和适当的供应量使市场持续保持了稳定的发展势头。特别是第三季度，来自金融行业的租户表现出对甲级写字楼非常强劲的需求；由于多数现有商铺基本满租，商铺租金持续微涨。同时，由于第三方物流公司和大型制造企业继续热衷优质仓储空间，使非保税仓储空间出租率在第三季度显著上升。 机构人士预计，由于今冬明春商业地产总体供应将不会有明显增量，市场仍继续看好。 商铺 业态丰富 品质升级 据仲量联行等机构报告指出，第三季度，天津没有新的商铺项目完工，由于大多数现有商铺已基本满租，只有少量空置面积提供给新租户，因此商铺租金呈持续上涨趋势。 目前天津商铺亮点主要集中在意式风情街、小白楼及河西海河沿岸，这是天津未来最具国际化和海河文化的综合商圈。现在位于原意大利租界的新意街多座小洋楼正在对外招租。而第四季度，小白楼朗香街和位于河西区海河沿岸的嘉茂购物中心（中环广场的组成部分）两个新项目将对外出租。这些新商铺的面市，将进一步丰富和提升天津零售商铺的业态及品质，满足更多需求。同时，随着更多银行进入天津，他们需要寻找商铺空间开设天津（支）分行，从而使需求与供应保持平衡。 在零售商铺业态方面，继上半年国际品牌相继进入市场后，目前运动品牌零售商正在积极扩大版图。在滨江道步行街一带，意大利著名运动品牌kappa（背靠背）在以前的天津米莱欧女人店内开设了店面； adidas（阿迪达斯）也将在同一项目中开业；继2008年第二季度租下圣奥商厦的1,500平方米后，nike（耐克）又在滨江道上的艺苑大厦租赁了两层。奢侈品方面，新进租户和现有租户的扩张都推动了对商铺空间的吸纳。 另外，9月份，prada（普拉达）在海信广场首层租下450平方米，成功进军天津。dior（迪奥）继4月份在友谊商厦开业后，8月份又在位于南京路的伊势丹内新增另一店面。 甲级写字楼空置率持续下降 今年天津没有新的甲级写字楼项目竣工，因此继第二季度写字楼空置率从2007年年底的27.22%降至25.71%后，第三季度金融公司的巨大需求使天津甲级写字楼的空置率下降至17.5%，比上一季度又下降了8.2%。 2008年前两个季度，天津甲级写字楼市场的主要推动力来自众多新进入天津市场的企业，尤其是专业服务公司和金融公司。比如，英国奥雅纳集团在天津的首个办公室设在津汇广场2座，租赁面积278平方米。安永也在同一座写字楼租赁了354平方米开设其在天津的首个办公室。此外，汇丰银行在津汇广场1座开设了南京路支行。 第三季度写字楼吸纳量主要来自津汇二期等甲级写字楼。如恒生银行最近在津汇广场2座开设了其天津分行，租赁面积达717平方米。新加坡星展银行办事处从津汇广场1座迁入津汇广场2座内，并租下该建筑的一层整层作为其天津分行。韩国企业银行也租下津汇广场2座两层作为其在中国的总部，此次是该银行首次进入中国。 与此同时，一些亚洲银行和内资银行也在天津其他位置好的地段租下大面积写字楼空间。由于用户对高品质写字楼的需求增大，因此预计今冬明春甲级写字楼的空置率仍将保持较低水平。 物流等工业项目成交活跃 据仲量联行天津公司总经理何迈可介绍，今年以来，第三方物流公司踊跃吸纳天津优质仓储空间，同时，制造业企业和时装零售商对天津仓储空间的需求也非常强劲。继上半年美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流园一期成立20,000平方米的配送中心、大众集团在普洛斯泰达物流园二期新租赁25,000平方米作为配送中心、嘉里大通物流有限公司在东方瑞泰物流园一期租赁1,000平方米仓储空间等大宗交易后，第三季度普洛斯的仓储物业成交量非常可观。目前所有已竣工的面积都已租赁完毕。如摩托罗拉9月份在普洛斯泰达物流园租下27,000平方米，三星的物流服务提供商——希杰物流在普洛斯空港物流园租下5,000平方米的空间。 统计显示，第三季度多数非保税项目的空置率都降到了9%以下。机构人士认为，从2008年到2011年，在东疆港有大规模的保税仓库完工。随着该区域内优惠政策的逐步落实，出租率将有望进一步提高。 投资市场 明年将有一些项目整体交易 机构调查显示，目前投资者对天津地产市场仍持乐观态度。由于受到金融危机的影响，一些国际投资商暂停了其投资计划，但那些没有受到金融危机影响并持有足够资金的投资者仍对天津市场表现出极大的兴趣。他们的目标项目并不一定是大型购物中心或甲级写字楼，但大多具备合理的地理位置和设计。2009年将有望实现一些项目的整体交易。有些投资者甚至将当前的金融危机作为与卖家进行博弈的筹码。 据业内人士介绍，天津股权交易所近日在滨海新区内注册营业，年底前首批企业和私募基金将在交易所内挂牌交易。天津股权交易所的运营还将为今后在天津设立的otc市场积累经验，创造条件。 另外，滨海新区公布了一系列旨在促进现代化服务业、循环经济、工业东移和人才培养的指导意见。何迈可等人士认为，“该套方针不仅明确了滨海新区的一些优惠政策，而且也为滨海新区与中心城区的良好结合指明了方向。这对于那些担心滨海新区过于强大，从而会使中心城区面临激烈竞争的投资商来说，是一个好的信号。”