抄底恰逢其时？ 捕捉跑在最后的商业地产猎物

现在形势不是很好，我认为对商业地产的影响微乎其微，国务院十项政策放开信贷额度，就是给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金上开限了，在以往的商业地产资本运作过程中，尤其是境外资金包括热钱还趴在中国，目目前还在蠢蠢欲动，在年底和明年第一季度，应该说是这些资产和资本大鳄们张开大口呼吸的时候，在座的各位，也许会成为为优秀的一员，也许会被惨烈地吞噬。———人民大学房地产研究中心特聘教授鲁炳全 在多数零售企业勒紧裤带过冬的时候，国内外一些资金充裕的巨头们却开始趁机扩大自身的规模。昨日，记者从首次来穗举办的“2008中国购物中心年会”上获悉，加拿大机构基金管理者魁北克储蓄投资集团旗下的亿万豪剑桥公司，正在京、沪、广、深等地寻找购物中心开发机会，有意举牌收购。而被中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，有意将日本高岛屋主力百货店、华润ole超市等业态高端零售企业揽至麾下。 此间，记者多方了解到，佛山兴华集团、广州新光商业、深圳茂业等广东商业大佬，也在密谋抄底国内商业物业。然而，也有专家担忧金融危机会令这些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。 抄底中国购物中心恰逢其时？ 购物中心等商业地产变成外资眼中的香饽饽，无论股市、楼市如何低迷。此前不久，黑石以5.4亿元人民币净价，成功购入上海长寿商业广场项目95％股权，率先吹响此次外资抄底中国购物中心的集结号。 事隔不久，市场又有传言，英国的地产开发及投资公司高富诺集团（grosvenor），已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。并且正在上海寻找地产开发的机会，计划使亚洲资产在公司总资产所占的比例由目前的6％提高到20％.随后，高富诺集团驻上海机构的新闻公关蔡小姐证实了此消息。 “早在2002年，亿万豪剑桥公司就开始关注中国购物中心市场，但由于政策限制、不熟悉本地市场、‘名地有主’等因素，一直找不到合适的机会真正进入中国。”亿万豪剑桥公司副总裁张国华一语道破玄机：长期以来，外资巨头虎视眈眈紧盯中国商业地产，无奈“卖家”难觅。 “金融危机正好给他们带来了买卖机会。一些战线过长、资金链不够雄厚的公司觉得没必要撑下去了，此时出手租金回报没达标的购物中心，相比明后年楼市看跌，反而能卖个好价钱。”鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜称。 亿万豪剑桥：我们暂时放弃广州 据悉，亿万豪剑桥是加拿大最主要的机构基金管理者魁北克储蓄投资集团（cdp）旗下主要地产分公司，主业是管理购物中心。目前，其已在全球拥有65家区域性和跨区域购物中心，但至今未达中国。 “我们正在密切留意上海、北京、广州、深圳等地购物中心的开发机会。或者是对部分在建或筹建项目进行股权投资，或者是接盘经营不善的购物中心，作为管理方进入。”张国华向记者透露，光是广州域内，亿万豪剑桥公司洽谈过的项目就有正佳广场、天河城和筹建中的番禺广场，但由于种种原因未达成协议，最终未能在2008年进入广州，只好转战他方。 实际上，作为曲线进入中国的策略，亿万豪剑桥在2006年就与正大集团合资成立c2集团，各持股50％，主要定位投资管理建筑面积5万平方米以上的大型购物中心。而正大集团一直没有把正大广场项目注入到c2集团中，所以，亿万豪剑桥只是作为正大广场的运营方，不是拥有者。而作为养老基金背景的公司，退休福利开支越来越大，亿万豪剑桥再不能仅仅依靠债券或变动性很大的股票市场来创收，而需要寻找新方法投资新的市场，来获取回报。由此不难理解，亿万豪剑桥公司急于在华收购购物中心。 粤商业大鳄紧跟抢滩 而在国内零售商业大佬看来，金融危机给企业带来的购物中心并购机会，并不仅仅在于长线投资价值，还给中国企业做大的机会。 新光商业总经理韦振杰向记者透露，其正与广州市区一家经营不善的购物中心洽谈，有望于近期通过银行转债的方式，成功接盘。与此同时，新光商业也在密切留意广州周边地区商业物业的并购机会。按照新光商业集团的投资预算，计划在2009年底前将其拥有的商业物业体量增加到二十万平米左右。目前，新光商业属下的物业有新光城市广场、新光百货、振兴商业大厦等，体量总计十来万平米。这意味着，新光商业至少要收购两家购物中心。 但同样令人担忧的是，金融危机也会令那些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，而如果企业自身资本不够强大的话，并购非但无助于企业发展，反而有可能成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。 对此，韦振杰表示，新光商业进行扩张策略时，主要考量的是项目地址、发展前景与新光自身拥有资源所能触及的范围，而非一味求大。记者了解到，同样不因金融风暴而放缓扩张步伐的还有佛山兴华集团，其旗下的兴华商场董事总经理李耀坤告诉记者，该公司已注资参股南宁步行街一处购物中心，百货、超市、餐饮、电器专卖店将一条龙导入兴华旗下的自有品牌，计划明年年底开业。 “现在正是并购好时机。”茂业国际总经理邹明贵在近日接受媒体采访时也表态，“茂业国际将适当借用财务杠杆，在适合时机收购合适的项目，以实施公司的战略布局。前不久，茂业刚宣布以7.8亿元竞拍到位于山西省太原市一地块，并在二级市场抄底两家商业企业。如果有好的项目，茂业还会出手。” 购物中心出路或在高星级 实际上，这场金融危机是对购物中心现金流和经营能力的考验，凸现“马太效应”，实力小的可能被淘汰出局，实力大变得更强大。但在鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜看来，已正常营业的购物中心，倒下风险并不大。“比如家乐福，一般跟购物中心签约十几二十年，租金回收和银行放贷都不成问题。反而是在建购物中心项目，很有可能由于银行放贷收紧、资金周转不畅而延长施工时间。” 对此，百嘉信太阳城广场项目负责人杨军艇认为，这要具体公司具体分析。资金链出现问题的一般来说都是战线过长的企业。作为中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，其投资方只有百嘉信集团一家，股权简单，战线简短，而且只租不售，单体购物中心，不像裙楼需要依托住宅等其他业态来创收，可见开发商经营信心十足。而筹备在2010年亚运会开业，实际上已经避开了金融危机的负面影响。 “扩大内需，眼前靠投资，长远靠消费。”中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平认为，中国购物中心用了十年时间走外国五十年时间积累下来的路，激进过程中难免导致建设盲目和管理技术跟不上技术发展。另据调查，多数城市购物中心都是在建成以前留下难以修复的硬伤。看好中国未来高端消费市场的国际奢侈品牌普遍反映，目前在中国很难找到吻合奢侈品定位标准的购物中心。可见，未来购物中心发展路径必为高星级标准。 ■视点 五星级购物中心消费者定位：个人年收入25万元以上 五星级购物中心，广州有吗？太阳城广场在广州已经先着一棋。其定位的主要目标消费人群为，个人年收入在25万元以上，家庭年收入在30万元以上的广州top20％人群。围绕这一人群的“安全”和“隐富”心里，太阳城广场将仿造“北京新天地”，一至三层为中空设计的国际一线名品区，将建6个复式商铺，力引gucci、chanel、prada等国际奢侈品牌进驻。而主力店百货、超市、电影院也是只做高端业态。 在杨军艇看来，这些都不是五星级购物中心的最显著特征。“五星购物中心关键在于有无配套vip贵宾俱乐部。而购物中心的停车场停车位就好比酒店的客房数量，也是星级购物中心的重要衡量标准。”