团结湖地区商业：房屋租赁活跃 日常需求满意度高

本次调查的是位于东三环外的团结湖地区。团结湖地区主要包括团结湖1、2条，团结湖3、4条，团结湖南里北里，水锥子社区等六大社区。社区内主要以6层砖楼和12层板楼为主。住房平均面积在40-70平方米左右，以兴建于上世纪末的楼房为主，户型结构比较陈旧。居民主要构成以中老年原住民为主，另有约1/3的租住人口，租住人群数量较多，说明当地房屋租赁业相对活跃。而中年夫妇的大量存在，其子女也多为学生，这造成当地有相当数量的学生人群。记者在走访中发现，团结湖地区的超市很多，不仅如此，由于当地有很多老人，早市的开设也满足了他们的购物需求。由于毗邻cbd等多个大型商圈，使当地中高端的消费需求也可以得到满足。但是，对于中端收入的白领和当地的学生人群来说，缺少特色的商品专营店和价位适中的特色餐饮是当地商业的短板。 社区档案 批发市场 天宇商品批发市场 超市 京客隆2家 天客隆1家 便利店 7-11 1家、 好邻居1家及数家个体便利店 家电卖场 苏宁电器1家、大中电器1家 团结湖地区是京城著名的文明社区之一，一些大型企事业单位的家属楼就坐落在这里。当地居民的收入情况在京城属于中等水平，平均月收入在3000-4000元左右，居民的消费能力不算很高。 团结湖地区由于紧邻cbd等商圈，使得部分在cbd工作的人选择在此租房，所以当地租房人口占较大比重，约达到1/3左右。与之相适应的是，当地有众多的房产中介机构包括我爱我家、链家地产、天河地产等。如此多的房产中介机构扎堆于此，也反映了当地房屋租赁、流通的活跃。据房产中介机构资料显示，团结湖地区普通装修的二手房均价在每平方米1.2万元左右。一处40平方米的住宅月租金为2500元左右。由于当地合租人群较多，以水锥子一处三居室为例，一间房的租金每月约1000元。 记者通过采访得知，最令当地居民满意的是日常生活物品购买方便，在团结湖地区有两家京客隆超市、一家天客隆超市，还有一些个体超市和便利店，京客隆的总店就坐落在团结湖地区。由于当地中老年居民较多，消费习惯相对保守，京客隆店内销售的服装价格不高，深受当地居民喜爱。记者在店内也看到，在楼下超市购物的顾客很多，而在楼上挑选服装的顾客同样不少。正在挑选服装的刘女士告诉记者，这里的服装价格实惠，质量也不错，加上十里堡华堂离团结湖比较远，所以自己经常在这里购物。不仅如此，一些老年居民有早起去早市的习惯，在这里也可以满足。每天早上9点前，团结湖公园对面的早市就会人声鼎沸，生意兴隆。 一位菜商告诉记者，来买菜的人很多，可以用人挨人来形容，自己每天的生意都不错。 来早市购物的王女士告诉记者，自己住在不远的红庙，因为这里的菜价格便宜，所以每天骑车来此购物。 团结湖地区由于兴建较早，经过多年磨合，商业配套设施在京城属于比较完善的社区之一，但是团结湖在一些商业设施方面仍存在短板。 位于当地的团结湖小学是朝阳区较好的学校之一，另外，当地还有几所中学坐落于此。在这些学校上学的学生多是住在团结湖的居民。虽然，这部分学生的家长年龄较大，消费观念相对保守，但是学生的消费需求比较“前卫”。 团结湖中学学生小祥告诉记者，自己酷爱篮球，但是当地没有经营体育用品的商店，只能去几站地外的华堂商场购买，不太方便。 记者在实地走访中发现，团结湖地区虽然超市业态发达，但是却缺少与当地居民匹配的特色商品专营店。要知道学生虽然没有收入，但是消费档次却不低，他们的家长为给孩子购买一双名牌篮球鞋花费上千元是常事。 专家表示，团结湖的商业设施已经基本定型，配置也比较合理。另外，团结湖具有区位优势，要去大型的百货商场购物也比较方便。区内只要开设几家特色经营的商店就可以满足部分居民的购物需求。比如针对当地的学生人群开设专卖体育用品的商店。 另外，当地服装专业店数量不少，一位店主介绍说，自己店的生意不错。居民李小姐告诉记者，这些店的服装价格适中，款式也很新颖，而且办理会员卡价格会更优惠，自己经常可以在店内淘到喜欢的东西。她还建议道：“如果一些国内的服装店，比如美特斯·邦威将连锁店等开在这里生意也会不错。” 记者在街上看到，附近居民养宠物的数量众多，但是却没有为宠物提供服务的设施。“如果根据我们的需求开设宠物医院、宠物商品专营店，会受到当地养宠物居民的欢迎。”一位居民如是说。 整体评估 ●总人口：约10万人 ●住宅楼：约50座 ●居住人群的年龄结构：中年、老年居民占较大比重，有1/3左右的临时租住人群。 ●消费能力：比较弱（弱、比较弱、比较强、强） ●人均超市数量：合理（每3万人一座超市） ●人均便利店数量：偏少 ●便利店平均面积：约30平方米 ●人均大型购物中心面积：无 ●核心商业：团结湖地区只有京客隆总店是超市加百货的经营业态，但是店内以经营中老年服装为主，区内缺少特色经营的商店和满足学生消费的特色专业店。 ●人均餐饮数量：合理 ●有无菜市场：有 ●餐饮人均消费：合理 ●早餐：有能够提供早餐的餐饮场所，合理。 ●餐饮饱和度：合理 ●社区居民满意度：比较高（很低、比较低、一般、比较高、很高） ●社区居民预期：比较高（很低、比较低、一般、比较高、很高） ●社区内娱乐设施数量：较少 ●社区居民抱怨最多的：特色餐饮和专业店 ●社区居民最满意的：就餐、日常生活用品购买方便。 ●社区未来三年的商业预期：高 ●商业重合度：合理 ●比较缺乏的商业业态：缺少24小时便利店 ●商业结构是否合理：合理 综合评级： a 级 评级说明 aa级 非常便利 a级 比较便利 b级 相对便利 c级 相对不便利 d级 极不便利 居民声音 团结湖1条居民刘涛：在团结湖地区日常购物很方便，区内的超市很多，而且每天都有早市，里面的菜品多，价格便宜。京客隆里面销售的服装也很符合当地中老年居民的需要。但是在区内购买海鲜产品不够方便，虽然附近的市场有一些商贩销售海鲜产品，但是规模不大，价格较高。 水锥子社区居民李双宇：作为一名体育爱好者，虽然附近有朝阳体育场供居民锻炼，但是室外的运动场所比如篮球场比较缺乏。另外，在团结湖北口地区有几家网吧和避风塘，里面有很多人会“刷夜”娱乐，他们在夜间会有一些购物和饮食的需求，但是在附近24小时营业的便利店的数量不足。 专家视点 商业配套设施便捷度高 北京财贸职业学院商业研究所 副研究员 黄爱光 团结湖地区的商业配套设施在京城属于比较完善的。从历史发展来看，团结湖一直有众多的人口在此居住。居民以大型企业、事业单位的员工为主，商业配置丰富，商业设施的便捷度很高。居民楼周边有很多便捷性商业，居民一下楼就可以购买日常需求的商品。 团结湖地区离cbd很近，对于居民中高端的购物需求，也很容易满足。对于区内较多的租住人口来说，这部分人群多是在cbd工作的白领，收入属于中等水平，如果当地能针对这部分居民的娱乐、休闲需求，开设一些价位适中，但是有一定品位和特色的餐饮会大大提高其居住满意度。