租金降幅超三成 成都社区商铺转冷
就在这个大家“公认”的“卖铺旺季”里，记者却得到这样一组“不和谐”的数据：记者从伊甸城、富房、中原等中介公司商铺部了解到，虽然目前市场对商铺的需求量较大，但是商铺租金却出现了明显的下滑迹象，成都主城区大部分区域新增商铺租金均有15%左右的下滑，而像紫荆和西门片区以餐饮为代表的服务性行业的商铺租金降幅更是高达35%。
现象
租赁市场预期下滑，出现议价空间；商铺转手非常频繁。
市场预期不明，出现议价空间
曾明在一社区租商铺开文印店已经快5年了，年底和房东商量房租的事情，房东破天荒的说“好商量”，讨价还价之后，曾明说：“跟去年的房租价格相比，要便宜多了，但毕竟明年的大环境说不清楚，生意不好做哦”。快到年底了，很多商铺都在准备跟房东续签下年的合同，而与往年相比，“今年的房东们要痛快些，也好商量。”在金沙开火锅店的朱俊国，今年跟房东续签的租金就下调了每平米近20元，而且商铺租金递增协议今后再商量，这是以前从没有的现象。因为他是大户，而且因为明年生意的预期不好，房东也干脆。像这样的现象，在最近的租赁市场很突出。
“很多社区商业由于经营压力太大，而且受明年市场预期不明的影响，现在租金已经出现明显的松动迹象。”红星国际商业运营部总监段刚告诉记者。在目前市场不景气的情况下，经营风险和成本都加大了，不少的租客开始要求降低租金，但因为商铺都是签的长租期，合同不到期房东一般不会降价。但是从目前的情况看，确实有不少铺子已经出现租金松动，最明显的现象就是不少片区的商铺租金出现议价空间，“也就是说可以和房东讲价了，这表明租赁市场价格下行的可能性已存在，明年租金很可能会出现更大的下浮空间，出现商业物业租赁市场租金普遍下滑的现象。”
记者了解到，像神仙树这样的传统片区部分商铺已经打破租金从第二年开始按6%左右递增的传统“契约”，不少房东已经同意从第三年或者第四年开始递增房租。记者随机拨打了城东宏济中路某新项目一个社区商铺的招租电话，当记者表明强烈的租赁需求时，房东每平米月租金100元的报价居然降低到了80元，而且该房东表示，如果记者愿意签订长期的租赁合同，他考虑“缓两年再签订递增协议”，而80元的报价已经明显低于该片区上季度一直以来保持在100元/m2的平均租金水平。
转手频繁，转让费普降25%-35%
“由于商家要承担很高的装修以及维护费，所以在经营不景气的情况下，很少有商家会提前解除租赁合同，而是选择直接转让。最近一段时间，成都商铺转手非常频繁，因为解除合同不仅要赔偿房东违约金，很多装修、设备等成本也就血本无归，而转让可以尽可能的降低损失，所以更多的商家不惜降低转让费。”伊甸城房产网商铺部主管程露告诉记者，“目前，成都市场商铺转让费下降幅度已经达到30%，前两天我手上才成交的一个商铺转让费甚至从10月份的45万降到了18万。”
富房不动产商铺部经理郑伟也表示，成熟市场商铺的租期都较长，一般都在5—10年，同时，签订租赁合同时会有每年5%-8%的租金递增，“热点片区的商铺租金大多在几年前已经定下了租金基调和涨幅速度，租赁市场的变化主要是表现在转让费上。”
记者在紫薇东路发现，除了大蓉和和红杏酒家外，其余大多商铺都贴着“转让”，据现在的商家反映，从地震之后这一带就非常萧条冷清，频繁的转让现象从两个月前便开始出现。据伊甸城商铺部程露介绍，棕北、桐梓林、紫荆等几个主要社区商业圈的转让费普遍下滑25-35%；锦绣路40—50平方米的商铺转让费从地震前的18万普降到10万；桐梓林北路无论铺面大小均降25%左右，桐梓林一间256平方米的复式结构商铺，10月中旬打出的转让费是“带物转让45万”，11月初却以18万的价格空铺转让；上海花园周边的一些商铺更是打出了“无转让费”……
“就我们掌握的情况看，商铺近段时间的转让率非常高，以城南紫薇东路为例，转让率甚至高达20%以上”，红星国际商业运营部总监段刚告诉记者。
调查
租金普降10%，最高降幅超三成。
从记者两周来的调查数据显示，目前除了少数几个热点的区域租金比较稳定以外，成都主城区新增商铺的租金水平普遍出现10%-20%左右的下调，而部分区域租金下降甚至超过30%。
“我们在春熙北路接有一个商铺，就是‘361°’的那个铺面，六个月前的最高月租金在2000元/平方米，两个月前月租就下降到了1500元/平方米，而现在的月租更是降到了1200元/平方米，要知道，春熙路的租金是很少出现这么大波动的”，伊甸城商铺部一位负责人告诉记者，像春熙路这样的传统黄金商圈租金下调带有很强的“市场预期”在里面，“新兴社区的商铺租金下滑更厉害”，该负责人告诉记者，她接手的城南紫杉路步行街一个新腾出来的商铺，租金从之前的140元/平方米降到90元/平方米，降幅超过了30%，城西一品天下周边一带商铺租金下浮也在20%左右”。
记者也在城东、城南、城中一些社区商铺比较集中的区域了解到，在经历了前两年的快速上涨之后，很多区域2007年的租金水平和2006年相比都有近20%的涨幅，然而今年下半年以来，不少区域均出现了不同程度的波动，特别是一些新增的社区商铺，租金平均报价明显低于市场报价，比如九眼桥片区、成仁路片区等区域，新增社区商铺的租金报价水平降幅都在10%—20%之间。
分析
高空置率促成了目前商铺租赁市场的冷“局”，2008或许仅仅是一个开始。
空置率高，人气不足是租金下滑的主因
在租金、转让费的下行风险加大的同时，商铺闲置率的提升也在严重地冲击着到商铺的投资回报水平。以城西金沙、光华片区为例，除了黄忠、同禾等这些生活氛围浓的老社区区域商铺经营较正常外，金沙大多数新增商业物业都处于空置状态，包括一品天下周边的不少商铺也处于闲置状态。
除此之外，炙手可热的建设路板块租赁市场也并非“一帆风顺”，众多今年热销的社区商业，除金域蓝湾等几个口岸较好的底商出租率较高以外，像颐和家园、东郊·红枫岭等项目的商铺租赁情况并不理想，大量的商铺目前都还处于闲置状态，而且报上来的租金价格已下降不少。
红星国际段刚认为，空置率高主要还是因为大量新房还没交房，人流量不大，还没形成社区商铺的商业氛围，加上金融危机的冲击，商业还不成熟的区域自然会出现高空置率的情况。“以城西一品天下为例，一品天下的定位其实是和金沙遗址紧密相关的，但在经济不景气的情况下，这一优势和‘梦想’明显没有预期的好，”段刚表示，商铺闲置率高最直接的影响就是租金水平下滑。
供需失衡，市场消化还尚需时日
“和旺盛的商铺销售相比，各个片区的消费力聚集还需要一个过程，也就是说要经历一个从生铺到熟铺的过程，这也就不难理解现在市场的短暂性的失衡”，红星国际段刚表示，供需失衡是造成商铺租赁市场下滑的主要原因之一，而另一方面，有关人士则表示，由于打经济环境的不景气，这类高闲置率的商铺将经历一个漫长的成长过程。而新兴商业物业首当其冲受影响。
与此同时，成都的商业物业成交量也出现明显的萎缩，据富房不动产的数据统计显示，今年10月到目前为止，近两个月的时间内，成都主城区二手商铺的流转量仅在10套左右，“成都去年的二手商铺成交量有400多套，每个月基本上都有30来套的样子，今年的下滑非常明显”，富房不动产商铺部经理郑伟告诉记者。
建议
商铺投资，看准商圈走势是关键。降低风险，计算收益要精道。
看准商圈
“考虑到投资回报的问题，如果总价差不多，我肯定会首先考虑买商铺”，就在几天前，经过多次考察，张山最终选择了在金沙片区某项目的社区商铺，他选择的还是一次性付款。“位置还算可以，总价也不高”，张山告诉记者，单价只有8000多元/m2的样子，而这个价格还不到该项目住宅物业去年开盘时的“峰值”，“我不管别人是否认为现在是抄底的好时机，但是我绝对相信自己的判断，就现在来说，商铺投资价值是远远高于住宅的”。
对于张山的投资诀窍，富房不动产商铺部经理郑伟告诉记者，张山投资成功的诀窍之一其实就是把握了“商圈的自然演化”，“举个很简单的例子，例如酒吧商业向九眼桥的外移，餐饮向外双楠的外移这些都会影响老商圈的商气和租金，现在内双楠和外双楠的商业物业相比较，外双楠的投资价值更明显一些，也就是这样一个道理。
精打细算
就如何投资商铺，红星国际商业运营部总监段刚也给记者做了一个分析。“有一种说法叫‘一铺养三代’，其实商铺的土地使用年限只有四十年，所以更要理清这个投资回报的问题”。段刚表示，一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺甚至可以达到20%以上，如果用公式来计算的话：一次性投资，计算公式是(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。对于贷款投资的收益，公式是(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。
除了计算好收益，段刚还特别强调，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱，“对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓厚，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施等。而且，要瞄准新市场。一般说来，新的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少；其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。”
