百货业灾难刚开始 商业地产亦难独善其身

今天，是个戏剧性的特殊日子———对心有余悸的家乐福北京万达店来说。上周末该店新开张，除了油、米、面、肉低价促销，还赠送5元现金券，未曾料想此举引发大批市民涌入，数十名武警和警察现场维持秩序。但不敌狂购大军“踏破门槛”，超市最后不得不在下午四点提前关门暂停营业，在12月26日再行开业———显然，家乐福也担心中国式的圣诞狂购，处心积虑地错过了圣诞夜。 超市卖生活必需品，存在短期机会。渤海证券分析师陈慧认为，从销售渠道看，超市的最坏已经过去，百货的灾难刚刚开始。国家调整所得税起征点、补贴中低收入居民、消费购房抵减个人所得税，零售行业受益次序依次为超市、家电连锁、百货业。 零售数据连续两月回落，分析师称百货业出现中期见顶回落的数据，也印证了这一说法。而年底的广州零售业，也正再次迎来新一轮打折促销热潮。 百货业困难或会后继 渤海证券分析师陈慧称，从剔除春节因素和含春节因素的图形看，大卖场受益春节假期明显。百货在衣着价格相对稳定的条件下，10月份的销售数据极不理想，主要原因是国庆假期前移至9月份两天，影响了整个10月份的业绩（而11月正好相反，周末假日比去年11月多出两天，因此销售同比增速有所反弹）。并且可选消费品在经济危机越加深化的背景下，将失去吸引力。但从去年春节前后数据看，百货店的销售业绩在春节前后将迎来反弹。 对于百货灾难开始，超市最坏已经过去的论断。渤海证券陈慧解释称，主要是基于未来收入增长的角度做出的上述判断。超市前段时间物价涨幅比较大，影响了超市企业的销售收入，而随着目前物价从高位回落，继续下行的空间并不大了。而作为百货业的服装鞋帽物价指数一直比较平稳，属于可选消费品，在经济危机深化情况下，消费者肯定会减少不必要的支出。 “百货有相当一部分也是必要消费品，百货中的高档品会受到一定影响，但是还不至于成为灾难。正常消费影响应该并不大，只是进一步享受性的奢侈消费会减少，”广州正佳广场经营管理公司副总裁李穗生比较反对百货灾难开始一说。据他透露，正佳广场最近的销售额整体并没有下降，但是毛利下降比较厉害。因为年关促销的力度和频率都比往年高出不少。因为对金融风暴影响的预测，大家都希望维持自己市场份额和人气，加上出于“现金为王”的考虑，大家都在提前做一些准备。“关键还是消费者信心问题。”，李穗生说。 楚睿商业ceo黄文杰也认为在经济形势不明朗，消费者信心没有恢复情况下，百货将直接受到冲击。在他看来，在本周一宣布降息时，股市却没有出现预料的提振，反而被股民认为是出逃机会。“股市是一个晴雨表，可以窥见消费者的信心。”黄文杰坚定认为一系列的政策还没有处于量变到质变的过程之中，尚未有实际效果产生。 三季度，42家百货行业上市公司共实现营业收入268.87亿元，同比增长21.37％，净利润6.19亿元，同比下降14％.中高端百货收入下滑明显，广州友谊前三季度的营业收入同比增长从上半年的21.47％下滑至18.8％. 百货业受到冲击似乎已成共识情况下，经营生活必需品的超市似乎成为零售业的最终防线。相比之下，超市刚性需求较强，受经济波动影响较小，一般是采用“统一采购、集中分销”经营模式，具有较强的统一采购规模优势，能够通过扩张部分低于行业景气回落的能力。国信证券研报告称，超市内生增长和外延扩张形成的规模优势有利于零售商获得更高毛利率，同时在区域内门店加密能分摊费用，提高整体盈利能力。国信证券分析师吴美玉预测，从中长期看，超市仍然处于快速增长阶段，但是短期上看明年一季度业绩增长应该是全年偏低水平，之后会逐季走高。 商业地产亦难独善其身 从供给方面看，由于百货企业的核心竞争力是店址、口碑等要素，这些先天禀赋型要素具有一定稀缺性，因此，尽管百货面积不断快速增加，但优质店址的店面仍然相对稀缺。在需求方面，根据国家统计局公布的数据显示，2007年我国城镇人均百货销售额仅为287元，百货的销售规模和经营效率仍然有很大提升空间。 据商业地产服务公司世邦魏理仕最新发布的报告指出，受到金融危机影响以及商业物业大幅增加，明年北京商铺市场整体租金将出现下降，空置率会有所上升。事实上，在北京近期已经出现了一些大型商业设施因招商不足多次推迟开业，一些知名一线品牌退租情况。 楚睿商业ceo黄文杰直言，这种情况其实是很正常的，目前在广州不光表现是退了，有些商铺此前拓展态势比较凶，但近日已经冻结投资计划。“在经济环境不好的时候，保住生存是主要基调。”黄文杰说。 一些百货商拥有自己的物业，自己使用部分同时将自己物业转租出去。“在目前情况下，品牌商退租，会引发连锁反应，如果想降低负面效应，降租是肯定的。” 渤海证券分析师陈慧说，尤其是海外高端品牌，定位就是比较高端的奢侈品，而国内大都是中低端，受到冲击自然会小不少。 对于商业地产遇到的上述状况，广州正佳广场经营管理公司副总裁李穗生坦言，市场上确实存在，也正在广州逐步体现。“不过目前是最旺季节，程度相对可控，我们内部也很担心春节之后市场会出现较大变化。”李穗生说，百货促销就是一种提前反应，各个公司都在做促销的整体推广，维持热度和人气。在一些知名百货大举进军商业地产时，李穗生不无隐忧地表示，虽然业态是丰富了，但是几十年过去了，国内商业发展太快，很多靠场地赚钱，同质化严重，而没有再培养出一批优秀的采购人员。“一个合格的买手不仅需要优秀的综合素养，更需要大量的时间来磨练。”李穗生微微叹气说。 从事百货11年的黄文杰在谈话中特别提醒，目前的商家火拼貌似和往年无异，但是实质已经变化。“之前价格战动力来源于商家抢占市场份额，而目前的一轮价格战来源于供应商和生产商要求变现的强大驱动。”黄文杰说。 在目前经济下滑的背景下，充沛的现金流对企业来说意义更加重大。商场通过加大折扣力度确实在一定程度上刺激到了消费，对加大销售额、回笼资金起到了很大的作用。然而金元证券商业零售分析师魏芳认为，打折对消费只能起到短期的刺激作用，消费环境的真正改善还需要消费者可支配收入的稳定提高和消费信心的逐渐恢复。国家目前扩大内需的政策预计到明年下半年才能起到作用，短期内行业整体下滑的趋势还不能改变。 刺激消费方案利好有限 从目前来看，4万亿投资计划在短期内对经济拉动并不能起到立竿见影功效。市场认识普遍认为，面对消费下降的局面，国家可能孕育出台第二套更为直接刺激消费的政策。而提高个人所得税和发放消费券政策成为最大可能。 宝华综合经济研究院院长梁国源认为，消费券政策一定能刺激内需，只要能够提高人民消费，就能带动正向循环，而消费券推动越早越好。不过，他强调，发放消费券属于一次性措施，对于提升短期经济成长有一定帮助，并非连续性措施，其效应会逐次递减，因此选择推出时机点很重要。 国信证券商业贸易行业首席分析师胡鸿轲则分析指出，刺激方案推出最先刺激的是基本生活必需品消费，超市将最先获益，而百货主营可选消费品，刺激作用相对滞后于超市。 “如果有刺激消费方案推出，对广州百货业肯定是利好，但是百货业的反应一般会滞后9个月到一年半。”广州正佳广场经营管理公司副总裁李穗生直言，目前市场最关键的还是信心，因为目前本来就是年关的商业旺季，节日性消费使得冲击还不算特别明显。 商圈或有强弱转换之机 在今年的百货业，各大商场打折促销的力度之大，频率之高，让普通市民都有一些意外，而这些也表明在未来经济形势不太明朗情况下百货业的焦虑。一般而言，广州一级商圈有三个：天河商圈、北京路商圈、上下九商圈，次级的是相对比较高端的环市东商圈，再次级的是农林下路，中华广场，江南西路商圈。如果经济态势持续恶化，各大商圈竞争持续，在商圈内一些店铺小，市场占有率不高，顾客忠诚度比较弱的百货公司出现关停、并购似乎也将不可避免。 “即便出现关停、并购，但是对商圈影响并不直接，因为商圈和城市发展规划和市民消费习惯有关，无论怎样，商圈内的基本元素和品牌不会变化。”黄文杰分析认为，天河商圈相对受到影响稍大，因为其一一些百货业业态相对高端，其二预计明年外来流动人员减少也会有一定影响。 在非典时候，中华商圈反而依靠着附近聚集的人气成功崛起。基于此，黄文杰认为，在经济环境不好的时候，不排除会出现商圈强弱的转换。