商业地产过冬“五大秘诀” 拼的就是运营

谁苦？ 经历豪迈和甜蜜之后的住宅地产陷入泥潭，房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，住宅市场似乎要比商业地产痛苦得多。特别是大盘盘整不过来的住宅发展商更苦。 商业地产在金融危机之前由于一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强，所以，日子好过些。金融危机后，商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。但商业地产是否能够持续坚挺？并不一定！ 谁涩？ 不能说商业地产没事。预计2009年的宏观市场形势将更加严峻，如果说现在就是冬天的话，那最多现在还只是个初冬，严寒远还未到来。商业地产主要依靠经济繁荣，中国出口导向型的经济转型还需时日，国内消费高涨不会太有起色，所以，商业地产的脚步也会放慢。 因此，总体来说，商业地产也需做好过紧日子的准备。特别是那些已经拿地、资金占压严重，而开工和后续资金有困难的企业可能要冷涩得多。那些选址有问题，或项目产品定位出现错误的企业也可能要尝尝“商业地产是硬道理”的滋味。那么商业地产该如何在今后一段时间求生存求发展呢？ 利好的消息！ 从宏观市场来看，商业地产的发展环境没有重大不利。从微观市场来看，商业地产面临的利好如下： 1）政府正努力拉动内需。自然会刺激商业地产的发展，所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。 2）基本消费需求在增长。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型综合超市受金融危机影响最低。商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持向内地城市高速发展的态势。政府倡导的文化、旅游、商务产业也在催生新的需求。 3）稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的机构和企业会适时抄底购买。当股市和其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行经营活动仍会有超过其他投资产品的回报空间。特别是拥有长期租约的城市综合体项目。正悄然成为房地产市场的新宠儿，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足，部分股市撤资的机构投资人，特别是外资，也在积极寻购商业物业，其他投资主体也在看好商业地产的租金收益市场。 4）短期内可以喘口气。应该说2009年一季度是个喘气的机会。“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金开限了，商业地产应该在2009年第一季度换口气了。 商业地产如何过冬？ “抓内需”，第一次在中国社会呈现了主导经济增长的位置。如何提升商业消费，成了市场选择的主旋律。如何经营顾客、满足消费需求，成了商业和商业地产的保证持续发展的紧要任务。 万物生长，四季轮回，过冬很正常！这个冬天，商业地产该怎么过？ 首先，要认真对待项目产品的策划定位和商业主体落位。无论春夏秋冬，让投资者放心、让商家满意的项目产品都是皇帝的女儿。就怕产品做错。征服土地固然重要，征服市场，征服人心更重要！这需要眼光和视野！ 其次，抓内涵扩大再生产，开源节流、挖潜改造。商业地产，必然经历从争夺地盘，到争夺品牌，再到争夺顾客的三个发展阶段。慢下脚步审视自己，认真纠错，弥补和修炼一下企业体质是好事。 开发商应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。在已经投产的项目要全面抓内涵改造和管理提升，改善商业内容，提高市场适应能力和租金回报率。 第三，要调整发展战略，学会全程运营商业地产。不能单打独斗，商业地产投资巨大，系统复杂，一家扛不动，就两家多家扛，要找好各环节匹配的战略合作伙伴，可以考虑与资本或其他投资企业合作，与专业的商业运营商服务商合作，出让一部分权益，共同开发和运营项目。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。做商业地产要坚持“共赢”原则！不能只图一时快活的暴利。事物发展，一切都有规则，做商业地产应该精心、静心！ 前几年，开发商热衷于快速开发、预售卖铺，现在开始转向持有物业，加大物业基础设施配套建设，设备投入等，营建更好的营商环境，不断提升租金收益，进行积极的商业价值管理。这就需要高度重视引进品牌运营商的专业价值。 第四，要牢固建立一支专业团队，确保项目品质。商业地产的价值建立在有效的策划定位以及优秀的运营管理之上。从前期的市调策划、项目定位开始，再到主力店招商与实施、商业规划与建筑设计，工程管理以及最后的商业管理，都应该由专业的公司去完成，商业地产走向集约化专业化是必然趋势。 梅艳芳菲，舞台和戏班一样重要。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，喜欢一言堂，自导自演。若想规避风险，最好还是放下老板架子，学会沟通和论证价值提案，通过招徕有“商业+资本+地产”再加“经验”的运营商这条渠道，减少犯错成本，投入和产出都可以量化，而不是一笔糊涂账。专业的事情由专业团队去做，专业管控是商业地产成功必需的。　 第五，站在顾客角度，逆向思维，坚决走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色，这是做商业地产的法宝。 商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性、日后管理乱局埋下了“病根”。 大家开始发现，市场资源基本同质化、企业管理也在同质化，而唯一不能同质化的就是经营能力。 明天。商业房地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。