商业地产危局待破 专家呼吁区别监管

“我就怕二三线城市会重蹈一线城市的覆辙，建设不必要的、重复的商业楼宇。”日前在北京举行的“商业地产与扩大内需”的研讨会上，作为主办方之一的商务部流通产业促进中心徐敏副主任表示。 记者同时获悉，酝酿多年的《城市商业网点条例》不久就将颁布实施。相关专家透露，根据该条例，今后在商业用地或含有商业比例的用地招拍挂之前，国土部门须征求商务部门的意见，以确定商业用地比例以及业态等。 针对《城市商业网点条例》，专业人士指出，这一规定突破了以往商业网点管理只管经营、不管规划建设的情况，可以避免商业地产前期规划的缺失。 “政府在商业地产的规划上，引导力度不够，相关部门执行规划不严肃，商业项目在建设的过程中来回修改，前期缺乏准确的定位规划。” 徐敏表示。 记者获悉，目前中国的商业地产重复建设严重，70%布局有误。 中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业网点的规划除了需要专家的意见外，也要引入“实操型”的商业地产从业者的建议。 “一个好的零售业，首先要是一个好的地产。”聚集了中国外资奢侈品牌的新光天地的副总经理庞琨瑢认为，商业地产项目在前期规划时，就要找好“下家”，根据运营商的要求合理建设，避免改造重建。 除了规划缺位外，过重的税负也限制了商业地产的流通。“房产税、土地增值税、契税、所得税、营业税，意味着物业如果转让的话，20%产权就没了。”某连锁企业负责人表示。 据了解，目前国内多数商业项目在招商和运营上呈现疲弱态势，甚至多数优质的商业项目也在采取缓交、压低租金、延长免租期、停工裁员等方式来应对危机。 他介绍，商业地产盘活贵在转让流通，以新加坡为例，商业物业转让流通税费负担较小。“商业地产必须流转起来才有价值。” 在商业地产的融资上，一位自有开发物业占半数的运营企业的负责人透露，“自有物业如果出租，要缴38%～40%的各种税，所以企业才不会到市场上去融资。”他认为，商业地产与住宅在认识上应该区分。 事实上，商业地产调控政策应与住宅区别对待是多数专家和企业负责人共同持有的观点。特别是政府在制定税负、投融资等政策方面应当区别对待。 另外，业内专家表示，酝酿数年之久的房地产信托投资基金（reits）在政策上的放行，可以形成一个安全的商业地产投资进入退出机制。 王永平认为，商业项目通过银行贷款建成之后，reits介入操控以后的经营管理阶段。在整个过程中，银行及投资者的风险都得到了很好的控制。 同时相关人士介绍，外资机构看好中国今年gdp增速“保8”的希望，投资中国的商业物业的信心加强。