分割出售产权式商铺经营风险再现

百联北上海购物中心停业 由于拥有百联北上海购物中心商铺产权的部分小业主们拒签已于2008年底到期的委托经营合同，包括东方商厦宝山店在内的百联北上海购物中心内的商户们无法与业主及物业管理方面签订新合同，百联北上海购物中心已于日前被迫关门停业。业内人士指出，这完全是分割出售产权式商铺导致的经营风险。 历史 输出经营管理 据了解，百联北上海购物中心的前身为北上海商业广场，其开发商为上海宝茸房地产开发有限公司，2005年4月开始对外招商。按照房地产企业当时对商业房产的一贯做法，委托商铺销售代理商中原地产将北上海商业广场的大部分商铺作为商业物业全产权化投资品种，出售给了大约1600名商铺投资者，然后以7%的回报率与商铺投资者们签订了为期2年、3年不等的返租合同。 由于北上海商业广场开发商下属的上海同运百货有限公司是一家主要由房地产从业人员组成的商业管理公司，对经营管理购物中心，特别是大型购物中心缺乏经验，因此，北上海商业广场2006年初开业后，经营定位不准，引进的客户档次不高，内部管理混乱，入驻商户欠租现象十分严重，导致北上海商业广场严重亏损。2006年，仅营运就亏了1200多万元，导致在开业8个多月后就关门谢客。开发商宝茸房地产公司经过多方联系，最后选择了百联集团旗下专业经营百货商店、购物中心业态的百联股份来经营管理北上海商业广场。由百联股份按照先前已经获得成功的“桥梓湾购物中心”的经营模式输出管理，全面接手北上海商业广场的经营管理。此后，更名后的百联北上海购物中心于2007年1月份重新开业。 经营 百联股份经营两年连续赢利 据了解，鉴于充分意识到分割销售、售后包租的产权式商铺会给购物中心的整体经营管理带来麻烦，当初百联股份进入北上海商业广场就选择以输出管理的模式进行。百联方面相关人士曾经透露，如果北上海商业广场没有产权出售问题的话，百联很有可能全盘收购北上海商业广场，因为他们看好该物业地理位置和市场前景。 据百联股份相关人士介绍，百联股份受托经营管理百联北上海购物中心开业两年来，一方面借助百联股份统一的招商采购平台，引进了很好的品牌(仅东方商厦宝山店就引进了170多个品牌，其中约有三分之一的品牌是第一次进入宝山地区)；一方面通过对消费市场的摸索，推出了许多适合当地消费层次的营销举措。在百联股份负责经营的两年中，百联北上海购物中心的经营持续看好，取得了连续两年赢利的佳绩，其中2007年经营赢利近900万元，2008年在商铺产权发生波动，对经营带来不小影响的情况下，还实现1200多万元的赢利。百联北上海购物中心入驻宝山区蕴川路地区还对提升当地的消费水准，繁荣当地的零售市场起到了推动作用。 变故 政策变化遭部分小业主不满 据知情人披露，去年，持有上海宝茸房地产开发有限公司40%股份的大股东欲退出其持有的股份。百联股份方面得知这一消息，预计到大股东退出后，新入主股东可能会对持有产权的商铺小业主们采取新的政策，从而对经营带来影响，因此，曾经多次向宝山区政府相关部门提出维持开发商产权现状的建议。通过多次接触和召开多次座谈会，宝山区政府相关部门出面多次协调。可是，让百联方面想不到的是，该大股东最终还是“金蝉脱壳”，出让了其在宝茸房地产的股份。 据了解，新的股东出资成立了北上海商业广场新项目公司——上海朝兴企业管理有限公司。于是，原北上海购物中心的物业管理方上海同运百货有限公司于2008年下半年，就将北上海商业广场的管理权转给了朝兴公司。据部分小业主介绍，朝兴公司运作成立了北上海商业广场业主委员会筹委会，并以筹委会的名义给小业主们散发了一份《授权委托书》，要求小业主授权业主委员会筹委会与百联股份协商相关事宜；不签《委托书》的小业主将被停发2008年9月至11月的租金。此举引发了部分小业主不满，他们联合抵制朝兴公司，拒签已于2008年底到期的委托经营合同。据悉，同意签约与不同意签约的两派小业主们还为此在北上海商业广场发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。 百联北上海购物中心停业 由于拥有百联北上海购物中心商铺产权的部分小业主们拒签已于2008年底到期的委托经营合同，包括东方商厦宝山店在内的百联北上海购物中心内的商户们无法与业主及物业管理方面签订新合同，百联北上海购物中心已于日前被迫关门停业。业内人士指出，这完全是分割出售产权式商铺导致的经营风险。 输出经营管理 据了解，百联北上海购物中心的前身为北上海商业广场，其开发商为上海宝茸房地产开发有限公司，2005年4月开始对外招商。按照房地产企业当时对商业房产的一贯做法，委托商铺销售代理商中原地产将北上海商业广场的大部分商铺作为商业物业全产权化投资品种，出售给了大约1600名商铺投资者，然后以7%的回报率与商铺投资者们签订了为期2年、3年不等的返租合同。 由于北上海商业广场开发商下属的上海同运百货有限公司是一家主要由房地产从业人员组成的商业管理公司，对经营管理购物中心，特别是大型购物中心缺乏经验，因此，北上海商业广场2006年初开业后，经营定位不准，引进的客户档次不高，内部管理混乱，入驻商户欠租现象十分严重，导致北上海商业广场严重亏损。2006年，仅营运就亏了1200多万元，导致在开业8个多月后就关门谢客。开发商宝茸房地产公司经过多方联系，最后选择了百联集团旗下专业经营百货商店、购物中心业态的百联股份来经营管理北上海商业广场。由百联股份按照先前已经获得成功的“桥梓湾购物中心”的经营模式输出管理，全面接手北上海商业广场的经营管理。此后，更名后的百联北上海购物中心于2007年1月份重新开业。 经营 百联股份经营两年连续赢利 据了解，鉴于充分意识到分割销售、售后包租的产权式商铺会给购物中心的整体经营管理带来麻烦，当初百联股份进入北上海商业广场就选择以输出管理的模式进行。百联方面相关人士曾经透露，如果北上海商业广场没有产权出售问题的话，百联很有可能全盘收购北上海商业广场，因为他们看好该物业地理位置和市场前景。 据百联股份相关人士介绍，百联股份受托经营管理百联北上海购物中心开业两年来，一方面借助百联股份统一的招商采购平台，引进了很好的品牌(仅东方商厦宝山店就引进了170多个品牌，其中约有三分之一的品牌是第一次进入宝山地区)；一方面通过对消费市场的摸索，推出了许多适合当地消费层次的营销举措。在百联股份负责经营的两年中，百联北上海购物中心的经营持续看好，取得了连续两年赢利的佳绩，其中2007年经营赢利近900万元，2008年在商铺产权发生波动，对经营带来不小影响的情况下，还实现1200多万元的赢利。百联北上海购物中心入驻宝山区蕴川路地区还对提升当地的消费水准，繁荣当地的零售市场起到了推动作用。 变故 政策变化遭部分小业主不满 据知情人披露，去年，持有上海宝茸房地产开发有限公司40%股份的大股东欲退出其持有的股份。百联股份方面得知这一消息，预计到大股东退出后，新入主股东可能会对持有产权的商铺小业主们采取新的政策，从而对经营带来影响，因此，曾经多次向宝山区政府相关部门提出维持开发商产权现状的建议。通过多次接触和召开多次座谈会，宝山区政府相关部门出面多次协调。可是，让百联方面想不到的是，该大股东最终还是“金蝉脱壳”，出让了其在宝茸房地产的股份。 据了解，新的股东出资成立了北上海商业广场新项目公司——上海朝兴企业管理有限公司。于是，原北上海购物中心的物业管理方上海同运百货有限公司于2008年下半年，就将北上海商业广场的管理权转给了朝兴公司。据部分小业主介绍，朝兴公司运作成立了北上海商业广场业主委员会筹委会，并以筹委会的名义给小业主们散发了一份《授权委托书》，要求小业主授权业主委员会筹委会与百联股份协商相关事宜；不签《委托书》的小业主将被停发2008年9月至11月的租金。此举引发了部分小业主不满，他们联合抵制朝兴公司，拒签已于2008年底到期的委托经营合同。据悉，同意签约与不同意签约的两派小业主们还为此在北上海商业广场发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。