外资降价抛售在沪高端物业 只见吆喝不见买家

自美国次贷危机爆发以来，有关外资抛售在沪高端物业的传闻一刻也没间断过，涉及到的卖家有大摩、花旗、雷曼兄弟、美国国际集团、麦格理基金等，但一直不见成交的案例。 近期，部分外资机构开始主动降低报价寻找买家，有媒体报道称，澳大利亚最大投行麦格理集团更是亏本为旗下上海城市公寓项目寻找买家，大摩也将上海多项物业进行打包，意欲以整体出让。 成交鲜见 2008年9月，香港媒体报道一些外资机构集中抛售在沪高端物业，如摩根士丹利计划出售在上海的茂行世纪公园、华山夏都、锦麟天地等项目；花旗也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓出手；雷曼兄弟计划出售四川北路的福海商厦；美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目等。但除了各种抛售传闻外，并没有实际的成交案例发生。 某研究院提供的一份研究报告显示，2008年下半年，受美国次贷危机的影响，一些外资机构宣布出售位于上海的高端物业，调研认为，外资抛售物业声音比较大，但实际行动少，主要是因为买卖方在价格问题上没有达成统一，抛售事件对上海的房地产影响也不是很大。 对于外资在上海抛售商业项目，中银国际分析师周路表示，很多是因为要回去救火救急。“他们本身的资产负债表都不是太理想，负债率比较高，可能是有一些套现压力，需要现金流来帮助他们本部。当然，也有一部分是因为对短线不是特别看好，再加上他们有些物业持有的时间比较长了，也有一定的利润锁定。现在的价格对他们来说还是有利可图的。这个应该是多方面的原因。” 打折抛售或蔓延 在迟迟寻找不到合适买家的时候，一些外资机构终于按捺不住，开始在转让价格方面做出了让步。 据了解，澳大利亚最大投行麦格理集团正为旗下上海城市公寓酒店找买家，3亿元人民币的报价较三年前该公司的买入价4亿元下调了25%。知情人士透露，麦格理的降价吸引了不少意向买家，但仍被一些买家压价，出价范围基本集中在2.7亿-3亿元。 年前，全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯，以13亿美元打折售出在中国的所有资产及日本的20%的资产。而早些时候，去年7月标价还高达10亿港元的香港星展银行大厦，去年11月底被摩根士丹利以6.9亿港元“贱卖”。 摩根士丹利也在最近采取了行动，已将上海多项收购物业进行打包，意欲以整体出让的形式寻找买家，并表示价格有协商的空间。据悉，摩根士丹利推出的资产包内含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业。其中包括了卢湾区的上海广场商场部分、静安区的东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场，以及另外3个住宅项目。其中锦麟天地酒店式公寓早前一直标价11亿元，但是在市场上销售已数月，直到现在仍没有卖出。 “在经济不景气、市场疲软的时候，不排除外资机构会向港资背景的李嘉诚学习，遵循市场规律，选择快速降价销售，回笼资金。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民告诉记者。 接盘者尚难现身 一段时间内，外资机构挂牌吆喝，而接盘者迟迟难以现身。 有代理行人士向记者介绍，有外资机构曾和他们洽谈上海物业的代理出售事宜，拿出项目来寻找买家，但由于市场上整体资金匮乏，项目寻觅良久之后始终没有成交。 在蔡为民看来，外资机构套现意愿已经十分迫切，预计2009年会加大降价兜售的力度，主要的接盘者应该还是以3种类型为主：浙江温州人、台湾人和海外基金公司，预计在今年三季度会有一定的交易量发生。据记者了解，近日李嘉诚抛售的2万多平方米商铺中较大比例由温州投资客收购。 就在外资将旗下物业挂牌兜售苦寻买家的时候，SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时表示，目前SOHO中国正在密切关注被外资出售的物业，如果地段好，价格合理，适合SOHO中国的产品特点，SOHO中国会在适当的时候进行“抄底”。擅长开发高档物业的万通集团董事长冯仑也透露，万通集团近期有意增持一部分“低价高档物业”。 兴达投资公司总经理王林向记者表示，外资的撤离对国内开发商来说是一个“非常好的机会”，让有资金实力的国内开发商有更多的选择，被外资购买的核心地段的物业具备较高的回报率。 国内开发商是否能成为接手外资抛售物业的新一股力量？蔡为民对此持否定态度，他认为，这种可能性不大，目前的形势对于开发商来说不容乐观，本身的资金链就存在困难，不愿意再冒风险，开发商的利润更多来自自身的开发环节，像潘石屹那样资金雄厚的开发商毕竟是少数。 伺机重来抄底 某网站最近展开的一份调查显示，半数受访者相信外资仍会回来“抄底”楼市。 此前，一些具有雄厚资金的海外投资者也一直在积极寻找中国的投资机会。英国的地产开发及投资公司高富诺集团、新加坡最大的私人房地产企业远东机构和阿联酋的阿布扎比投资公司都曾传出消息将在中国各地进行房地产的投资或开发。 仲量联行预计，谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市的核心物业，2009年一线城市投资活动将增加。虽然在过去几年中，为追求更高的回报率同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二、三线城市，但严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会。 仲量联行发布报告显示，2007和2008年间投资机构的筹资尚有结余，投资者一直持观望态度，以期价格进一步下跌。2009年，随着信贷限制的放松，人民币贷款有望变得相对容易，加之上海物业价格的持续调整，不少投资者认为今年上半年或将出现抄底入市的好时机。 “继续看好中国经济发展速度，预期人民币继续升值，而自己所属国家的经济发展又出现问题，这些都是外资机构留在中国楼市的原因。不排除更多机构会进来。”仲量联行亚太区董事陈立民向记者表示。