救市政策遇商业地产 行业恐现外资持有潮

2008年末至2009年初，恰逢全球经济危机，中国房地产市场经历深度调整期。在一片关注声中，购房退税、七折房贷、千亿保障房建设资金投入以及地方托市都利好政策纷纷出台。然而与住宅市场不同，惠及商业地产的政策却未见丝毫动作。 救市政策缘何冷遇商业地产？ 商业地产不需要救市？ 　“坦白的讲，目前在整个行业中，商业地产受到的影响是最小的”，戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏在接受采访时表示，商业地产在此番救市政策中的确充当了非重点关注对象的角色。 反观2008年甚至以前中国房地产市场，国家的宏观调控政策开展了一轮有一轮，但是无论是从土地审批还是放贷支持，涉及商业地产市场的政策可谓少之又少。行业人士戏言，商业地产就像是领养的一样不受重视，在已往的调控政策中仅见“限外令”、“住宅禁商”、“售后包租”等一系列“禁”字当头的限制性政策。 如今突遇经济危机，外企缩减办公面积，零售品牌迟缓开店，写字楼和商业物业都面临着艰难的招商和经营难题。尤其是商业地产在经历了几年初级发展阶段之后，已然步入“稳定期”，整个行业对于资金以及政策环境支持的呼声日益高涨。这一点，在2009年1月6日由焦点房地产网举办的“新视角商业地产高峰论坛”上可见一斑。参会主要开发商一致表达了目前商业地产在开发贷款和融资支持面临的难题。 “商业地产本质上为金融产品，需要金融行业的强有力支撑，而今一场不期而遇的金融危机，正让商业地产发展经历成长过程中阵痛”，中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰直言，来自金融和税收双方面的威胁，令商业地产苦不堪言，呼吁全行业对商业地产市场给予更多“人文关怀”。 “现在一方面要商业零售业拉动经济，但又给承载商业零售业的商业地产上套，看不明白政策制订者要做什么？”万达商业地产股份公司商业地产研究部副总经理杨泽轩表示，在政策层面一直存在将商业地产与住宅市场混为一谈的现象。 “住宅方面一有政策出台，立刻会在市场上形成较大反响；这一点与商业地产截然不同，商业地产的开发和经营环节均呈现中长期操作特点，所以受政策影响层面的直接反应不大”，张家鹏表示这一点不能成为商业地产受冷遇的根本原因，如今商业地产多元融资渠道再不打通，得不到国内资金支持，商业地产市场很有可能沦为外资持有一统天下的局面。 身为全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长的朱凌波则表示，商业地产不是不需要救市，而是需要站在整个行业的角度给予更多的关注和支持。 短期开发贷难解“长期渴” 采访中了解到，目前商业地产开发商能够享受到的开发贷款仅有2～3为主的短期开发贷，以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。针对商业地产开发特点设计的信贷产品，可谓凤毛麟角。 “困扰商业地产发展的根本问题，就是融资问题” 朱凌波用“总量缺少”、“结构性产品缺失”以及“缺乏多元化通道”来形容目前商业地产面临的融资难题。他指出商业地产开发商不仅在资金压力巨大的项目开发前期找不到相应的资金贷款支持，即便是在项目的经营阶段也没有合适的金融产品提供给商业地产。 “尚不能做到对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制，是致使银行鲜为涉足商业地产领域的主要原因”朱凌波这样表示。 银行大门紧闭，内资无钱可用，在面临融资困境的难题上，外资似乎给了心急的商业地产开发商们一线机遇。2008年的房地产市场，外资疯狂进入的消息不绝于耳。高盛、摩根士丹利、黑石等外资身影频频闪现于重点一线城市，他们的首要投资目标便指向商业地产。一份相关数据显示，2006年进入总量已达400余亿。 “如果再没有融资渠道打通，商业物业变成全是外资持有的倾向将逐步加重”，张家鹏坦言，尽管目前市场中出现了一些外资抛售的声音，国家也在外资购买商业物业方面出台了相关限制政策，但是不容忽视的是，外资持有商业物业的总量还是在不断增加的。 “从表面来看，外资的进入似乎缓解了商业地产的资金压力，但是这些都是暂时的”，朱凌波表示外资进入普遍为短线操作，与商业地产长线经营的特点不符，多数进入的热钱都是炒一把就走人了，不利于商业地产的长远发展。 此外与住宅市场形成对比的是，目前购买商业物业执行的为首付五成，期限十年的按揭政策，这一比例无疑抬高了购买商业地产门槛。 税收泼冷水 REITs难现身 一方面，银行短期开发贷款难解商业地产开发商资金之急，另一方面被寄予厚望的RETIs终难现身。商业地产市场平静的市场表面下，掩盖的是不容忽视行业发展瓶颈。 正当行业面临挑战和转型之即，2009年新年伊始来自北京地税总局的一条消息引爆关注点。北京地税宣布：从2008年12月1日起，商业用房出租税率从5%提至26%-30%左右。消息一出，立刻在行业内产生激烈反响。多数行业人士认为，出租税率的提高无疑将给艰难的商业地产以严重打击。 明天地产发展总监贾玉鹏坦言，此举实施将对社区商业开发和投资产生重要影响，原本冷清的社区商业将面临无人租、无人买的境地。 2009年全球金融危机肆虐，饱受牵连的房地产行业正值特殊时期，国家启动拉动内需政策并对房地产予以扶持政策。但是与住宅领域的降息减税不同，商铺却面临着租金税率翻番的命运。业内有观点猜想，此举难免有些保“宅”弃“商”的嫌疑，并由此引发了救市缘何不救商业地产的质疑。 悲观中也不全是坏消息。朱凌波近日向焦点商铺网透露，商务部已于2008年底向有关部门呼吁：第一，加强城市商业网点的管理和规划；第二，推出针对商业地产特点的中长期贷款；第三：鼓励银行推出并购型贷款产品；第四：尽快出台REITs。 “这些方面一旦落实，对于商业地产发展将是重大利好”，朱凌波透露除了商务部等部门的积极动作，目前部分地方政府在商业地产的救市方面也表示出极大积极性。 就在近日，北京朝阳区政府出台《关于促进楼宇经济发展的奖励办法（试行）》，凡是在朝阳区工商登记注册纳税、使用面积在5万平方米以上的5A级或甲级商务楼宇，今后在吸引金融、商务服务、文化创意、跨国企业地区总部以及拥有关键产业资源等5类企业后，均可获得朝阳区政府提供的为期三年的财政补贴。 按照入驻企业在朝阳区登记注册并纳税的比例不同，朝阳区政府对商务楼宇的补贴标准也不同，最高可获得新入驻企业每年缴纳区级财政的20%作为补贴，补贴金额较可观。据透露，制定这一措施的目的在于减轻企业压力、发展楼宇经济。 至于久受关注REITs出台一事，行业多位专家表示，目前障碍因素主要存在于法规条例完善方面，一旦时机成熟将马上出台。但是对于其对商业地产资金压力问题的环节，还要持辨证分析态度。 “REITs的出台，不可能完全解决商业地产的所为资金问题”，朱凌波认为其于持有型商业物业套现、于大型连锁扩张企业立竿见影；于中小企业、于开发类产品可能收效甚微。