经济危机下中国商业地产造城运动方兴未艾

商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产 ——这究竟是一个巨大金矿还是深渊陷阱？ 在全球经济危机的阴影下，中国商业地产的“造城运动”方兴未艾。 2008年底，北京、上海等大都市的不少大型商业项目纷纷逆势而上。总投资额达25亿元，由台湾顶新集团、台湾三宝建设及美林证券联手开发的上海南京西路1788号项目近日启动。仅在上海静安区内陆续开工的重点项目共有10个，建筑面积约96万平方米，总投资高达184亿元。 随后，新世界中国地产宣布在北京地区下单一笔大手笔投资：斥资110亿元用于崇外6号地的改造。新世界中国地产方面表示，新世界进入北京市场15年来，已经实现了让崇文区成为北京最繁荣的商业街区之一的第一步发展目标，接下来，让崇外6号地成为北京最先进的商业区域将是新世界中国地产在北京市场的下一个目标。 而在距离崇外6号地不足5公里之外的北京金融街，已经确定将向西扩张，从原规划的1.18平方公里扩到2.59平方公里。目前，金融街原规划的总投资460亿元、总建筑面积350万平方米的核心区已基本建成，并发展成国家金融管理中心。 在中国的二三线城市，一些资金实力很强的本土开发商开始悄悄登陆。例如澳门著名地产商宝龙集团投资20亿元开发的徐州“宿迁宝龙城市广场”近日开工奠基，该集团总裁许健康表示，目前公司还有三个超过40万平方米的宝龙城市广场项目即将动工；此外，在2008年的第四季度的短短几个月里，万达集团分别在成都、上海、唐山等地拿出了50亿元增加商业项目储备?? 临近年根，万通地产董事局主席冯仑的一席话更让业界对于商业地产充满了期待。冯仑认为，未来三到五年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限。而在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，因此商业地产将成为中国房地产行业的下一个发展机会。 商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，与此同时，加上对政府在住宅市场的9000亿元保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。那么正在金融危机中逆势狂舞的商业地产，未来究竟是一个巨大金矿还是深渊陷阱呢？ 冬天还是春天？ 在诱惑面前，更多的人们都在观望金融危机对于商业地产的实质影响。 根据戴德粱行2008年第四季度的数据报告，北京的中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动。“本季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9%，而回报率依然保持在8%以上。” 戴德粱行表示，虽然北京四环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度。 但从供求关系来看，北京市场不容乐观。2008年第四季度北京新增商业供应量为20万平方米，总存量已达到752万平方米，市场供应量过盛已是不争的事实，供过于求的状况在恶化的外部经济环境影响下对租金价格会产生负面影响。目前，多数开发商已经开始降低租金标准或附加更为优惠的条件来吸引及保持租户。 事实上，金融海啸对广州商业地产的侵蚀和蔓延早已在写字楼租金中反映出来。以高出租率和坚挺价格闻名的中信广场一直是广州写字楼的风向标，如今租金也从高峰期的200元／平方米／月下降到160元／平方米／月，抢手的香饽饽已经变成了烫手的热山芋，放盘的业主越多越多。其他甲级写字楼的业主也开始感觉到经济环境的变化，租金的报价普遍有所下降，尤其是一些空置率较高的新落成写字楼。数据显示，广州租金排名前十位的写字楼中，已有8个项目下调了租金。 对于金融危机的影响，感受颇深的则来自于商业地产背后的开发商。尤其对出售商用物业的开发商影响甚大。“形势很不好，已超出了我的预计。”万达集团的总裁王健林在2008年12月份接受采访时表示，万达制定的2008年经营计划仅完成了80%左右。无论是住宅部分还是商业地产部分的销售，都受到了影响。 不仅是国内地产商，深陷金融危机困境的海外投行也成为资产抛售的主力，据悉，摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包，意欲以整体出让的形式寻找买家。 因受金融海啸影响，骤降租金使得大多数本指望倚靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。仅以富力集团为例，2004年地产博鳌论坛，那个时候的富力地产(企业专区,旗下楼盘)一反原来的低调，参加会议，结果在会上李思廉和万科的王石争吵了起来。 会上王石就说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑;如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。当时正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间较上了劲，李思廉说，你放心我们一定会做得很好。他认为，商业地产并不像王石所说的那样可怕，其模式也并不是像王石说的那样只有一种，富力目前就在大力开发商业地产项目，并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。 富力在商业地产上“不碰南墙不回头”的冒险精神也让自己品尝了苦果。在2008年前，富力的住宅搭配商业地产模式受到相当赞赏，但是，随着地产市场迅速进入调整期，富力的轻重资产配备模式也给公司的财务结构带来沉重负担。2008年以来，富力地产在广州、北京的几个五星级酒店相继开业。同时，富力在广州等地的多个写字楼项目也处于开发状态，但高达139%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。 业内分析，因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入，这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。 而资金链原本就紧张的富力恰好遇到了金融危机，这更加让富力雪上加霜，不得不放弃自己的商业地产策略。可见，商业地产并非适合所有的地产商，尤其是在大环境恶化的情况下，需要更具实力以及运营经验的企业。 一半是地产一半是商业 针对目前商业地产市场面临的状况，汉博投资集团有限公司总裁朱友军表示，从短线投资情况来看，商业地产市场受到了一些影响；但是从长远而言，商业地产市场将一路向好。 “尽管目前的外在环境不尽乐观，但是我们从2008年年底零售市场表现，还是看到了餐饮、娱乐行业的迅猛发展。”朱友军坦言，2009年至2010年国家强调加快发展房地产信托投资基金，这样一举措将破解长期困扰商业地产发展的资金屏障，加快行业的快速发展。同时伴随着行业环境的逐渐规范，未来十年商业地产开发比例将不断提高。原来住宅开发市场八分天下的局面，将被住宅商业五五平分所替代。 明天地产发展总监贾玉鹏表示，“之前不少开发企业存有将商业地产视作避风港湾的想法，现在这样的观点要彻底调整一下了。”他认为尽管对于开发企业而言，持有一定比例的商业地产物业，有利于平衡公司开发结构，抵制经济危机对于房地产市场的影响，但是开发企业此时更应该看到商业地产市场的未来前景。 “市场不景气的时候，商业地产开发不单纯地是企业避风港；长远来看，更是企业占领未来市场的主要竞争力。”在贾玉鹏看来，2009年商业地产开发商要积极调整心态，对项目慎重开发，理性经营，切勿再像以前一样，在一知半解的情况下，制造出众多垃圾楼盘；管理部门也应该多给商业地产开发一些政策支持、金融支持。 城市是由“城”和“市”两部分组成，“城”，就是地产，“市”，就是商业，而商业地产恰恰包含了城和市这两大要素。北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)表示，商业地产界有一句话：商业地产不完全是地产，它上面是商业，然后才是地产。可见，在商业地产背后，真正支撑物业发展的是各商业领域的企业以及由此所带来的消费群体。 花费十年时间磨一剑的北京金宝街，就是把重心放在金宝街的高端客户招商和完善上。北京富华金宝中心有限公司市场营销总监姚宁说，“我们要求自己的商业物业，在其所在行业都是最高端，最好的，这样才能保证金宝街作为高端商业街的品质保证。” 北京银泰置业有限公司总经理朱晓东表示，“因为我们是在做市场的商业，我们希望在2009年的时候能够跟商户共度难关。商业需要养，我们这个品牌也需要慢慢经营和发展。我们现在不急于求成，我们现在的策略就是跟品牌企业一起打造好这个商业平台。” 由于受大势的影响，商业地产尽管遭受的冲击还未完全显现，但2009年的市场竞争必定空前激烈，目前，无效商业面积供应已经呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。 随着商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力，业内人士分析，2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌——这或许是中国商业地产迎来行业拐点的信号，因为行业门槛的提高将让目前粗放式开发和经营商业地产进入细分市场的运营时代。