商业地产大规模价格战难打响

没有只涨不跌的市场，房地产市场也不例外，房地产市场中的商业地产也不例外。虽然在资金募集、项目操作以及参与主体上均与住宅地产业有着显著不同，但是2009年商业地产的谨慎和看空气氛也越来越浓。 以商业地产的主力——写字楼市场为例，根据世邦魏理仕公司的统计数据，2008年4季度写字楼市场的租金跌幅达8.7%，下半年跌幅达8%，而全年的跌幅只有0.4%，这说明前半年整个市场在继续上涨，而在下半年跌幅非常大。专家称，这是首次出现的价格拐点。 也正是基于“调整已经发生并将持续”这一共识，各路资金的“进”与“出”都变得理所当然。有人急着离场，是希望赶在大调整前获利出局；有人急着进场，是希望在大调整中逢低吸纳优质资产。以前一向不被公众过多关注的商业地产近期因此突然焦点频频。“空”的方面，有华人首富连续5次抛售物业的消息，有澳大利亚最大投行割肉抛盘的消息；“多”的方面，则有内地最大商业地产开发商逆市拿地的消息，有多家海外资金进入二线城市布局写字楼项目的消息。 但是，调整是共识，调整的幅度究竟多大，时间跨度究竟多久，市场还是分歧重重。市场往往只能在已经发生的事件上做出判断。根据商业地产要比住宅地产项目调整迟滞一年左右的惯例，最早在今年一季度，商业地产受损的真正迹象才能表现出来。 目前的市场气氛，还是谨慎中偏乐观的。专业人士认为，受政府投资需求和税收需求的影响，以及中国经济在此轮金融风暴中的稳定性，商业地产的景气恢复将较快到来，此前的调整幅度并不会太深。虽然目前在写字楼和商铺等领域、甲级和乙级之间的租金差在缩小，各方都有降低报价的现象，但大规模的价格战要打起来还不大可能。 首先，各地政府对商业地产的倚重，是商业地产躲过风暴的重要筹码。在上海，根据上海产业升级和培育新经济增长点的需求，上海正在按照“321”的产业结构来大力提升第三产业的比例，并有超越第二和第一产业的要求。而第三产业的依托载体，正是商业地产。具体到上海各区政府，都在谈“筑巢引凤”，而商业地产无疑是作为前提存在的“巢”。无论在北京、上海等一线城市还是大连、南京等二线城市，建设商业CBD、城市副中心、产业开发区都是政府提升经济和税收的“楼宇经济”牌，其依托对象，也是商业地产。而目前商业地产在城市中的开发比例还相对较低，未来空间很大。根据高力国际的统计，对办公楼和零售业务的投资，在中国二线城市的房地产投资总额中仅为5%左右，在京沪穗等一线城市也不过12%-15%，因此，由于和经济基础以及综合竞争力的息息相关，各城市的商业投资的发展比重将会更大。 其次，商业地产市场自身已经做出的应对，正在减小此次调整的冲击。据悉，上海2009年拟交付的写字楼原本预计为100万平方米，但现在已经收缩至85-90万平方米。许多在建项目推迟了原定2009年的竣工时间，改在了2010年乃至更长的时间后。此外，在存量的商业地产项目中，上海也开始展开大规模的商圈改造、品质升级等举措，从而吸引更多消费，提升商铺企业的利润率和租金回报。世邦魏理仕人士表示，中国商业地产业正好趁此轮调整满足市场升级和高端服务业的需求，由此才能推动今后商业地产市场，在波浪中前进，整体趋势的指针可以依然向上。