92.5万商铺租赁一空 社区购物中心或成热点

就在住宅市场一直被观望困扰，供应量和需求量都在缩减时，商业地产的发展前景也不容乐观。中实集团商业管理公司策划总监孙峥认为：“商业地产受大势影响，总体来看会走低。首先，从整个的经济形势来看，商业地产从商家开店的角度肯定会受到影响，另一方面，投资的角度也会比较慎重。” 不过，困局之中也蕴含着机遇。洲联集团(WWW5A)·五合国际总顾问刘力博士指出，在国家拉动内需的宏观经济形势下，推动城市消费升级的时代已经到来，城市居民消费需求日新月异。因此，以满足城市居民消费的社区型购物中心将成为城市商业发展的一大热点。由于规模适中，且具有投资小、回报稳健的优势，社区购物中心或将在商业地产中走出一波独立行情。 需求 92.5万商铺租赁一空 社区型购物中心是以区域内社区居民为主要服务对象，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的新型购物中心模式。在之前以SHOPPING MALL为代表的大型购物中心占据市场主流的情形下，规模相对较小，品牌更为亲民的社区型购物中心将受到投资者青睐。 2008年北京零售型商铺的供应及租售数据也预示了这一趋势：仲量联行的报告显示，2008年北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升45%，新增的92.5万平方米商铺空间被零售商铺租赁一空，接近2007年的3倍。整个北京商铺市场的平均租金攀升至7，238元/平米/年，创历史新高。而据戴德梁行的报告显示，去年第四季度北京四环以外一些大型中端商业项目的市场需求表现放缓，租客处于观望阶段。 刘力博士指出，社区型购物中心还处在发展阶段，其与其他购物中心的主要区别在于：1.以大卖场为主力店，满足社区居民日常购物需求；2.目标市场以周边社区居民为主，辐射范围集中；3.商家品牌亲民，以日用消费为主。位于望京的华彩国际中心就属于这类商用物业，在4.5万平方米的商业中，引入2.2万平方米家乐福旗舰店，同时配以全方位的中高端品牌店，在运动、餐饮、品牌服装、饰品店等诸多消费形态，在去年7月开业以来，获得良好的租赁业绩，成为望京商业的标志性项目之一。 回报 养铺提升租金水平 目前市场状况下，一些价格适中的小商铺项目会受到市场的欢迎。因为部分投资者看到价格比较低的投资型项目，抱着抄底的心态入市，个体的投资会更为活跃。 一般区域型或都市型购物中心投资较大，回报周期相对较长，租期短的为3~5年，长的达到15年；回报率一般为6%~9%。而社区型购物中心形态较为丰富，有零散的底商，也有成规模的商业街。投资小、回报稳定是其得以生存的不二法则。 香港司培思商业经营管理集团副总经理许大金认为，社区型商业虽然投入相对较少，利于规避风险，但散售式的商业模式容易存在缺乏统一管理、整体运营的缺陷，投资者在选择时应当注意这一点。刘力认为，不少开发商用销售商铺变相融资，由于这种“融资”发生在项目建成之前，之后的不确定因素使小业主的投资风险加大。但目前来看，成规模的社区购物中心项目多为开发商统一规划运营，保证了商业街的整体发展，同时也保证了投资者的未来收益。 对此，丽景金街项目负责人詹九生认为，商业地产开发商应立足于自己所熟知的区域，认真研究本区域内的消费客群、业态业种合理搭配，花时间和金钱来培育商气，使之逐步走向成熟。丽景金街作为阳光丽景项目的商业配套，早在2004年就开始了招商养铺工作，用了4年时间形成了稳定的经营环境，租金水平也从早期的3元/平方米/天上涨到目前的8~10元/平方米/天。待项目经营平稳后，从去年12月开始带租约销售，由于业主和商户已经对马甸区域的商业环境十分熟悉，对丽景金街的投资回报也有把握，因此项目在短短一个月的时间内就已销售完30%。 风险 经营方式需推陈出新 虽然社区型购物中心给投资者带来了新的投资渠道，但并非所有社区型购物中心都能给投资者带来丰厚回报，投资者在投资之前应该熟悉社区商业的经营业态。具体运作时，可适当增加能够体现方便快捷特点的社区服务，服务半径以200米~500米为宜。在社区商业开发中，特别是社区商业的运营还存在一定缺陷，一些项目脱离社区实际需求，其回报周期可能会延长。 刘力博士认为社区型购物中心发展需要注意到以下几点：当前社区型购物中心偏重于底商形式，其局限性开始显现，未来的此类商业布局应当做出更佳的空间规划；其次，一些社区型商业因早期规划的局限，饮食、购物、卖场等商铺布局略有混乱，导购系统有待进一步完善。 此外，社区型购物中心作为社区服务的延伸，应与周边住宅开发结合，应针对社区人群特点规划业态。以上海联洋社区为例，其住客是以金融IT与外企白领，私营企业主以及外籍人士居多；而其周边的水清木华、华丽家族等楼盘也是面向中高端客群。因此作为配套的大拇指商业广场整体定位为具有现代美感，中西合璧化程度高的商业中心。大拇指广场仅咖啡吧就有5~6家之多，此外，充满异域风情的特色小店更加吸引社区居民眼球，这些都是为了满足周边高度国际化社区居民的不同需求。 西方发达国家的社区型购物中心早已成为居民综合消费的载体，占社会商业支出总额的60%左右。中国购物中心的销售额在社会消费品零售总额中所占比重不足10%，与很多发达欧美国家相比差距甚远，而其中社区型购物中心尚属新品，发展相对更加欠缺。但这种差距或许就将演变成为购物中心新的发展机会。社区型购物中心作为最贴合居民日常消费需求的一种购物中心形式，其广阔的发展空间或许会成为投资者们的新机会。 商铺投资比住宅投资更具专业性，专家认为投资商铺必须要讲究策略，归结起来大概有四大方面。 策略一：用商家的眼光去清晰定位 投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么样的租金水平。一个商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？得出自己的投资评分，而不能完全听从售楼小姐 “忽悠”。 策略二：地段，地段，还是地段 对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。 策略三：注意产品细节 投资商铺最终需要落实在产品上面，选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。社区商业由于有强大的住户支撑，选择对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。 策略四：远离高风险的产品 高风险的商铺主要有两类：其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。 其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一经营，容易同质化竞争局面。