“商业地产王”金融街守望津塔津门项目

津塔和津门项目是金融街真正意义上复制北京模式的项目，对金融街在全国的扩张具有重大意义。 金融街（000402.SZ）是幸福的。在大量跨国企业从CBD撤离、CBD写字楼空置率达30%的今天，金融街还在商业地产的寒风中坚守。 “如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。”2月26日，北京找楼网的一位负责人告诉理财周报记者。 对于上市公司金融街来说，这意味着其在处于金融街地区的大量写字楼的运营仍很稳定。“2009年金融街的业绩变化主要看天津市场津塔和津门项目的销售情况。”平安证券房地产分析师刘细辉一语中的。 金融街地区物业不受影响 对于金融街来说，其位于金融街地区的金阳大厦、国企大厦、通泰大厦、富凯大厦、金融大厦、金融街购物中心等超过十处物业足以保持其业绩的稳定性，即使在如今的经济危机条件也是如此。 “我们大部分客户都是2007、2008年签约的，一般都是中长期签约，不是一年一签，所以不涉及租户搬迁这些事，收入也比较稳定。”金融街董秘于蓉在接受理财周报记者采访时说。 于蓉告诉记者，新的楼盘比如现在开盘的A５大厦出租率、出租价格都会受到一些影响，“现在正在跟客户协商，不过目前看来出租也比较稳定，我们比较乐观。” 至于影响有多大，于蓉表示，“如果跟金融街整个区域的平均租金比，应该没有影响，甚至有上升，如果跟英蓝大厦这样牛市期间开业、招租情况比较好的相比，A５肯定没有那么高。” 为什么CBD、中关村地区的写字楼受到那么大影响，而金融街地区很小？于蓉解释说，“金融街更多的优势是客户的优势，因为客户以国内的主力金融机构和大企业为主，而下滑较高的CBD，他们的客户主要是国际的世界500强的办公区，现在他们受影响比较大，对业务规模、租用面积都有压缩。应该是客户不一样，经营结果也不同。” 在金融街，物业的高出租率一直为外人称道。 金融街整个地区的物业都比较好，因为中长期签约，2009年甚至2010年都不会受到本质性影响。”平安证券房地产分析师刘细辉说。 北京找楼网的一位负责人告诉记者，“如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。这说明写字楼还是很满的。不过，价格已经出现了一些微小的下降，大概每平方每天５毛左右的波动。” 于蓉告诉记者，金融街购物中心的租金情况是跟客户一个一个谈的，每家都不一样，这一点会在年报上有说明。 2009年主要看津塔和津门项目 除了北京的物业项目，金融街在其他项目进展如何？于蓉一一为记者作了解答。 “位于江西南昌的紫金园一期项目，去年已经售罄，今年卖二期，由于春节之后一期交房时间，二期还没有正式开盘，现在正在为开盘做准备，目前在续客，只接受客户咨询。” “F3项目也已经卖完了。” “德胜门项目下半年竣工，我们都是整售，没有跟散户接触。” “津塔项目，今年年底有一部分要竣工，下半年要开盘。” 津塔项目位于天津，金融街在天津的另一个项目是津门项目，两个项目都位于天津的核心区域，项目规划为高档写字楼、公寓、酒店，建成后将成为当地的地标性建筑，总投资额超过５０亿元，对金融街业绩影响较大。 刘细辉认为，金融街的业绩看点主要在津塔和津门项目，尤其是公寓的出售对2009年业绩影响较大，因为其在北京的物业项目是相对稳定的。 2008年７月，国海证券分析师赵铎按照当时的房市行情预测津塔和津门项目对金融街20０９、20１０、20１１年的业绩影响分别为０．０４元、０．１６元和０．２３元。他当时按照的公寓结算价超过每平方米１．６万元，不过，由于国内房地产市场整体走弱，现在的价格已经受到了一定影响。 不过，于蓉对天津地区仍较为看好，她告诉记者，“未来公司将在北京、天津等环渤海区域发展。”她坦承，“住宅市场的影响比商业地产大很多。” 实际上，津塔和津门项目更大的意义在于这是金融街第一个真正意义上复制其北京模式的项目，一旦成功，对金融街在天津乃至全国的扩张都具有正面意义。 方向仍是收缩 尽管持有现金较多，并在2008年下半年多次发力争取新项目，于蓉还是告诉记者，“我们不会扩张，我们的方向仍是收缩。” 不过她拒绝透露2008年的开工情况，“开工情况我们会在年报的新开工面积中有披露，现在不方便透露。” 但是，她表示，“商业地产一般周期需要3年时间，而住宅只要一年半，因此公司规划不是说停就能停的。根据对商务地产中长期的判断，我们觉得风险较低、波动较小，消费群体是大企业，他们的租金承受能力要比个人强很多。” 于蓉告诉记者，近一两年公司的方向不会有太大的变化。“已经进入的城市，土地储备规模也比较大了，足够3年的开发，我们在外地继续大规模扩张的可能性不大了。” 针对公司未来的区域战略，于蓉表示，“未来我们会集中于北京、天津等环渤海地区，因为我们总部在这、人才储备也在这，有优势。” 而随着公司开发的物业越来越多，公司持有的物业资产也会增加，于蓉表示，“出于风险的考虑，会有一个上限——自持物业的总投资不能超过净资产总额。”