三亚旅游地产供大于求 雅居乐200亿胜算几何

房价下跌、成交低迷、资金紧张……普通商品房的销售危机导致越来越多的地产商开始考虑战略转型。而新兴的旅游地产开始成为开发商的“香饽饽”，像雅居乐把公司未来的重心都放在了海南的旅游地产…… 然而，随着金融危机在全球的蔓延，股市大幅下跌，经济受损，这些对旅游带来的种种负面效应已经显现。而依托于旅游业的旅游地产将面临如何的发展前景？投资旅游地产的价值几何？都成为当下的一个热门话题。 过分依赖宏观经济 旅游地产能否寻求突破？ 早在三亚掀起旅游地产“掘金潮”的2000年，专家就认为，旅游房地产不宜过分受到倚重。一个主要原因就是，旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存能力。 “一旦宏观经济形势发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而贴附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。美国‘9·11事件’所引发的航空业、旅游业大萧条表明，依附性太强的行业是何等的脆弱。”专家认为，“无论是在海南进行旅游房地产开发还是投资，都需要小心翼翼”。 目前，旅游业受经济形势负面影响已经显现。许多人改变了旅游计划，国外游变成了国内游，长途游改成短途游。还有的存钱观望，按兵不动。 但是三亚的另一个现实也摆在眼前，一份调研报告显示，目前三亚地产业和旅游关系非常密切，90%以上的楼盘都以休闲度假为主题。导致三亚房产受旅游市场的影响强烈，旅游旺季销售火爆，若旅游淡季房产销售就陷入低谷。主要购买力集中于华北、东北地区，有着较为明显的地域性。 旅游地产这个全新的课题是否是个光明的道路似乎让地产业内人士也很迷茫。 “让13亿中国人消费海南的旅游地产并不是一件容易的事情。目前会去使用旅游地产的人还比较少。”富力海南公司营销副总经理余子健告诉记者，去年，他在做全国巡展的时候发现，说尽三亚的漂亮、美好，在购房者看来，都好像是一种遥不可及的梦。 “在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业是否能够带来投资回报”都成为海南购房者的担忧。 业内人士告诉记者，对于岛外购房者，三亚目前有两个问题严重困扰市场销售：一是无法解决业主不在海南时的房屋管理问题；再就是如何真正实现投资价值。即便是最近颇为热销的产权式酒店、别墅，也无法确认投资收益的真实性而令投资型买家犹豫再三。 三亚旅游地产供大于求 投资价值几何？ 海南的房地产主要分为普通地产和旅游地产两大块，旅游地产不用多说，主要的客户来自岛外，而普通地产限于本土消费能力也主要针对岛外。也就是说，在本土消费能力并不太高的海南，海南地产将主要卖给岛外人士。 多数以旅游地产为主打的三亚房产越来越面临开发商扎堆、产品同质化的现象。据了解，三亚在售的项目中，物业类型主要为公寓、别墅、产权式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例较高，约占65%以上；别墅项目所占比例约10%左右，主要分布在一线海景、河景、山景中较好的位置；产权式酒店所占比例约为15%，主要分布在大东海、亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目；普通住宅主要在市区，所占比例份额不高，约5%左右；其他如纯酒店、度假村等约占5%。 在去年举行的“2008年海南澄迈房地产高峰论坛”上，众多专家为海南快速发展的旅游房地产业敲响了警钟。海南师范大学教授韦经照表示，目前海南旅游房地产开发大多是一哄而上，定位不明确，需要有关部门的规划和参与。北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理谢苏明也认为，三亚的产品有些面临分不清市场的问题。这些开发商亟须寻找细分市场，各找各的稀缺性。 “总体来看，2008年底和2009年三亚房地产明显发现销售速度慢了，客户买房决定时间越来越长，很多还在观望。2009年1-2月增长的预售面积虽然只有十几万平方米，但目前待售房屋加起来超过200万平方米。200万平方米这样的面积，相对2007年销售一年只有90万平方米左右，明显已经供大于求。” 一位三亚房地产业内人士告诉记者。 业内人士认为，旅游地产虽然能够产生一定的经济效益，但需求注定不会过大。虽然人们有理由相信，海南不会重蹈覆辙，但供大于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。此外，三亚地产的这种特色意味着大量项目的异地销售，而异地销售的管理成本，尤其是售楼成本一般都要大大超过本地销售。 此外，主要以岛外客户为主的三亚房产面对的客户群也有其局限性。谢苏明向记者坦言，“三亚的产品也仅对于北方的富人有吸引力，对于南方人没有刺激感”。 200亿砸向旅游地产 雅居乐的“赌注”是否太大？ 据了解，雅居乐地产将于3月28日正式公开发售其海南岛三亚清水湾项目首批单位，预计整个项目约900万平方米建筑面积，可分约8至10年发展，预计总投资额约200亿元。数据显示，雅居乐总土地储备约3000万平方米，清水湾项目占其中约三成，将成为雅居乐未来发展的重心。 可见，作为海南地王清水湾，雅居乐的重心是旅游地产。而国际金融危机之下，下200亿元的赌注是否风险太大？ “以“度假＋旅游＋投资”的综合模式，改写国内滨海景点“到此一游”的历史，集精品住宅、豪华酒店、奢华配套设计等于一体的高端化综合度假大作，正式开启海南房地产的“国际综合湾区地产时代，”这是雅居乐为清水湾勾勒的蓝图。而这个蓝图的背后却显现出令人堪忧的大环境。 正如余子健告诉记者，“旅游地产需要开发商去改变客群的一种生活方式，至少去那里买房的人要有每月去海南享受的习惯”。而这种生活方式的改变显然“任重道远”。 雅居乐方面于昨日给记者的回复表示，从面积上来看，清水湾项目占雅居乐总土地储备约三成，但从地价上来看，清水湾项目只占到约12%，投资组合和地理分布都是十分合理的。海南项目只是集团重点开发的其中一个项目。由于得天独厚的气候、稀缺的自然和旅游资源，该地区的发展潜力巨大。再加上雅居乐的成本较低，有较大的灵活性，对于开发期长达8至10年的发展历程，不会受到较大影响。此外，因为雅居乐的毛利空间大，与未来产生的利润回报相比，营销成本的变化对整个集团的影响微乎其微。