前门项目"受阻"将解决 SOHO中国定调扩张战略

“前门项目今年应该可以得到解决。”3月14日,在SOHO中国(0410.HK)2008年年报发布第二天,公司董事局主席潘石屹在北京接受京城媒体采访时最新透露,目前,公司正在与政府就解决方案作进一步探讨。 潘石屹还表示,受全球危机影响,SOHO中国已主动将上市后初定的向7个城市扩张战略缩减为京沪两城,并加大已建项目的收购兼并,“已有项目价格几乎跌了一半,拿地热情将有所放缓”。 至此,SOHO中国短期内的扩张思路已基本成形。 “再议”前门项目 SOHO中国前门项目“受阻”已一年有余。 去年1月28日,北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门11幅土地中的8幅土地,被分成三个组团对外出让,规划总建筑面积为15.3万平方米。1月31日,这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站撤下。SOHO中国前门项目因此“受阻”。 据了解,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(简称天街公司)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。 2007年3月19日,潘石屹个人全资拥有的丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份,并已拥有其中33块土地100%权益,其余11块地块则需要通过招拍挂公开取得。但当时就有业内人士认为,潘石屹在前门项目上的“发言权”很少,另外两个股东———崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”,对项目的商业定位也拥有充分的话语权,“这将是SOHO中国转型商业地产之后的一次艰难挑战”。 持异议者称,前门项目不符合北京的历史文化保护计划。而潘石屹曾向本报记者强调,33幅土地所在区域有文物,但其地块已单独划出,交由崇文区国有公司另行保护,并不在33幅土地之内。而11幅土地区域没有任何文物。 对于潘石屹来说,另一个尴尬则在于SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺,前门项目是其募集资金的主要投向,同时,由于很多投资者非常看好这个项目,这一项目被视作是SOHO中国在香港成功上市的筹码。 然而,SOHO中国上市已有一年半,显然,该承诺仍是张“空头支票”。3月14日的京城媒体专访会上,潘石屹也不得不承认,“前门项目仍然无法装入到上市公司里面”。 记者在春节前北京“两会”期间还从知情人士处得知,潘石屹就此事也不止一次向相关市领导递交报告,希望尽快得到解决,但始终未有答复,直到近日,相关政府部门才又重新开始与SOHO中国坐下来讨论具体的解决方案,但目前仍未有答案。 适时调整战略 潘石屹坦言,在上市之后的两三个月,公司也曾制定了迅速由一个北京地方公司向全国性房地产企业跨越的“疯狂”战略计划,除了北京、上海之外,公司还将另外5个一、二线城市纳入扩张范围。但2008年年初,楼市下行趋势明显,公司放慢了外地扩张,取消了其他5个城市的战略扩张,只专注京沪两地,开始进入了防御期。“雷曼事件”之后,SOHO中国基本开始“冬眠”。“睡觉也是一种战略。”潘说。 生性谨慎的潘石屹,更加倾向于对已有项目的收购和兼并。“未来3年-5年经济放缓,开发商更注重已建或者在建项目的充分利用,对拿地的热情肯定会降下来。”潘石屹感慨,市场的底部谁也不知道,自己也无法预测收购之后价格是不是还会继续走低。 潘石屹透露,目前,SOHO中国的资金也非常充裕。根据2008年年报,截至去年年底,公司的账面现金有107亿,近日,公司又从中国银行北京分行获得百亿的兼并贷款授信,“也就是说在收购项目付款方面,我们付一元钱,银行帮我们出一元钱,这让我们的收购计划如虎添翼。”而仅这两项的可用资金就已超过200亿元。SOHO中国总裁阎岩进一步解释,有43亿元的预售收入以及10亿元的净利润将于2009年度入账。 采访中,潘石屹将自己归于房地产的悲观派,“2009年可能是最波动的一年,公司只能尽全力卖楼,毕竟衡量一个公司的业绩好坏,最主要还是看预售和价格。”