商铺投资如何“点石成金”

如何评估商铺物业的价值？ 研究各种行业的成本模型，保证承租人能够在此赚钱。 经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。 商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。 假设，我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等等。 一般而言，场地成本占其总成本的1／5至1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元／平方米／天。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元／平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。 以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以，我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。 当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。 什么是好的商铺物业？ 具有如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。 好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。 在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。 现在，较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。 如何收取回报？ 挑选一个好的承租人，帮助承租人做好生意。 如果商铺的承租人经营失败，你会有哪些损失？ 首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用设施费用，一般多达半年；其次，寻找新的租户时，不可避免会增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为商铺一次的经营失败，往往会大大影响到继任承租人的信心，因而可能会影响到新的租金；第四，不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。 所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意，对投资者来说非常重要。 好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户。如麦当劳等，几乎从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。 长期的回报在于商铺经营者／承租者是否取得良好的业绩，因此，减轻经营者的资金压力也就成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营。一开始就良好的资金状况，会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。