地产巨头进军商业地产

早春三月,经历了持续寒冬的中国房地产市场,呈现出丝丝缕缕的复苏气息,全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时,一些城市的房价开始触底弹升,一些楼盘也开始故伎重演,采取“少量多批”推出房源的手法,通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。 楼市真的“春暖花开”了？ 又或者，这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂“春色”? 住建部调研称楼市回暖 沪深股市14只地产股涨停 刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研显示，前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。针对这一结果,住建部认为较为乐观。 在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50%。如上海2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，比1月增加61%；先于全国调整的深圳，2月份新房成交面积为48.84万平方米，环比上升了24.5%，比去年同期更是剧增580%。 受此消息影响,昨日,沪深两市的地产股大幅上涨。深振业A、绵世股份、泛海建设等14只个股涨停,而地产龙头万科A的涨幅也达到5.96%，全国成交量前两月比增6.1%。 据了解,此次住建部派出大规模调研组,对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。每到一个城市,除了要求地方政府提供统计资料外,调研组的一个重要任务就是以隐秘身份到各楼盘现场去了解真实状况。在目前房地产市场信息繁杂的情况下,这一次“微服调研”显然更具实际效果。 目前,调研已基本结束,材料正在汇总当中。住建部官员透露，全国的住房成交量在此前两个月同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出，成交量回暖在全国范围内蔓延。房地产类上市公司的不俗表现，也支持了住建部“较为乐观”的调研结果。万科、保利、中海等多家上市公司发布的2月销售业绩数据显示，2月销售业绩同比及环比均有大幅度提升。其中万科2月份销售额同比增长了近150%。 房价下行还需多久仍无定论 不过，对于目前房价水平，王珏林称，目前北京、上海等一些经济热点城市的住房价格仍旧偏高，超出大多数消费者的购买能力和心理预期。 业界对于楼市是否走出寒冬，仍然存疑，近期成交量的回升，主要是因为房价调整到一个相对低位，积累一年多的刚性需求强烈释放所导致的。而从成交量回暖到房价触底反弹,还需要多久仍无定论。 高盛高华分析师表示，“考虑到库存,经测算,成交量维持同比50%增长,房价在四季度才能稳住。” 动作1 李嘉诚一呼百应港资率先进军内地商业地产 据了解，3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目———上海真如城市副中心即将动土就开始传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。 其实，早在李嘉诚之前，不少港资开发商就已投入内地商业地产的开发热潮中。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产也表示将增加投资300多亿元。 在广州，去年9月12日，郑裕彤家族旗下的香港周大福企业有限公司以每平米2860元的底价取得了广州东塔地块，地块总价达10亿5248万元人民币。据今年2月媒体报道，东塔肯定要比现已封顶、高432米的西塔高，目前初定488米，正待审批。 而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元,超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。 动作2 持现金逾100亿SOHO中国拟购京沪商业项目 港资开发商的逆市出手无疑刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。 然而，目前高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，内地开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示,2008年前11个月商品房销售面积为4.9亿平方米,同比减少18.3%；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3%。任志强估算，今年年底，空置商品房面积将可能达到4亿-5亿平方米。更有报告指出，目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元。 不过，3月13日，SOHO中国行政总裁张欣表示，今年内SOHO中国将会收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目，卖家主要锁定外资基金和国内开发商。虽然张欣没有透露具体的计划收购金额，但据潘石屹表示，目前SOHO中国的资金链相当乐观。“SOHO中国至去年12月31日持有现金107亿元人民币，每股现金折合港币2.34元，公司净负债率为-46%，是所有上市房地产公司中唯一净资产负债率是负值的，公司具有充足的融资空间。” 目前SOHO中国锁定两类卖家，一类是外资投资基金，一类是内地开发商，他们都面临资金短缺、要迅速套现资金的压力。SOHO中国总裁阎岩也称，现在看到的机会比一年前多很多。 分析 住宅开发前景不明进军商业地产迎良机 业内人士分析，境内外资金均意欲进军商业地产，与国家力推保障性房源不无关系，这大大压缩了商品住宅开发的收益率。潘石屹就曾说,对未来中国住宅市场来说，还有很多不利因素，其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市场中将有50%属于保障性住房，对于普通住宅市场来说是一个很大压力。” 合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日也表示，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%~5%，而商业地产的回报率则有6%~8%。” 以李嘉诚即将启动的上海真如城市副中心为例，该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。 因此对于资金链相对宽松的开发商来说，在住宅市场前景不确定的情况下，直接开发或者向因资金紧缺而出让地产套现的卖家收购商业地产，现在可以说是最佳时机，也是必然选择。