商业地产并非“避风港” 地产大鳄失利投资物业

从2004年多家全国性开发商开始纷纷进军商业地产开始，业界一直流传着商业地产是市场调整期的避风港，能稳定发展并且带来良好现金流的说法。但是，从2008年不少多年从事商业地产投资的开发商财报来看，商业地产在楼市调整期，同样可能成为吞噬利润的黑洞。 李嘉诚、郑裕彤“老道失算” 相比众多年轻气盛、在2007年过于激进而在2008年被套牢的内地开发商而言，港资开发商因为负债率合理、拥有众多投资物业而在市场上始终显出游刃有余的姿态。 但是，随着3月末长江实业（00001.HK）、新世界中国（00917.HK）、金融街(000402.SZ)发布的财报显示，投资物业价值的下降，也令他们的利润同比大幅下跌。 其中，李嘉诚旗下的长江实业投资及财务的收益下跌95％，是其2003年以来首次出现利润下滑。虽然同期物业销售、物业租赁、酒店服务等业务均获得增长，但投资业务的收益出现大幅减少。 其中，投资物业重估收益仅为6.01亿港元，相比于2007年的24.13亿港元，下跌75％。 “投资及财务方面，主要受环球金融冲击所影响，收益亦一如预期较去年大幅减少；而投资物业之公平值增加亦因经济环境影响而较去年大为减少。”长江实业表示。 香港富豪郑裕彤控股的新世界集团旗下的新世界发展（00017.HK）和新世界中国（00917.HK），业绩也全部下滑。 新世界发展截至2008年12月31日止的中期业绩显示，股东应占亏损达9.92亿港元，公司2007年同期则取得纯利56.49亿港元。新世界发展对此解释称：“因金融及经济环境欠佳，致投资物业取得23.54亿港元重估亏损，另有可供出售财务资产出现约3.3亿港元亏损拨备所致。” 即使是全国著名的“收租王”金融街，在物业租赁收入增长81％的情况下，2008年也因投资性房地产公允价值下跌，导致2008年净利润同比下降48%。 商业地产并非避风港 虽然此轮房地产市场的下滑住宅首当其冲，但随着金融风暴对经济的冲击，金融、IT以及服务型公司陆续收缩其全球战略布局，使办公及零售物业对地产的需求一落千丈。而酒店业务也同样受到商务活动减少的冲击，出现经营困难。 3月24日,在第7届中国百货业高峰论坛上,商务部商贸服务司副司长王小川表示，上个世纪80年代后半段和1996~1998年亚洲金融危机期间，中国商业经历了两次发展低谷的危机，目前正在经历第三次危机。 根据易网通旅行酒店中心的统计，截至今年3月上旬，广州2/3以上酒店的春交会价格比往年同期约下跌三至四成。一些中档酒店的交易会入住率刚到五成。而记者也从酒店的报价中发现，此期间广州五星级酒店的价格也从往年的3000元/日，回落到1200~2000元/日左右。 2008年在广州有高级酒店落成的富力地产（02777.HK），去年酒店业务也录得亏损近1.84亿元。富力地产称，原因是由于0.85亿元的营业前开支在酒店开业时被列入期内成本，而这一成本未能被期内的经营溢利所抵扣。除了酒店，写字楼的前景也并不乐观。据戴德梁行的统计，2008年广州有超过14.8%的租户迁出甲级写字楼，2007年该数据为4.4%。 也有早于市场拐点出现前就已“嗅出味道”的开发商。2008年盈利上升50％的保利地产（600048.SH）表示，2007年四季度时，他们就认为地产业出现了拐点，自2008年初就要求各地区公司暂停开发变现能力差的商业项目，货量充足的地区缩减开工，从而获得了足够应付市场变化的现金流。 2007年保利地产曾经有购物中心、高级写字楼、会展中心等多种形态的商业地产落成，但2008年则没有一个新落成的商业地产项目。那些坚持在2008年落成数十万平方米商业地产的开发商，却在银根吃紧的2008年又减少了数十亿的现金流，导致净负债率继续高企。