美国联美集团董事长：以商业地产抵御危机

引言：“投资美国楼市”已被社会舆论炒作的沸沸扬扬，一时间来自中国的看房团、抄底团以各种形式出现在美国，却收效甚微。究竟是什么阻碍了中国投资者成为美国业主？ 美国联美集团董事长罗伯特·泰勒先生在中国房地产业协会商业地产专业委员会的邀请之下，客观地阐述了中美两国在房地产相关法律概念和投资规则等方面的差异。 3月22日下午，记者如约在北京世纪金源大饭店见到了罗伯特·泰勒先生。尽管在交流过程中不时需要翻译来转述他的某些观点，但记者从表情、动作上明显感受到他的热忱与活力。作为中国的老朋友，在谈及中美房地产的交流与合作时，他显得快乐和兴奋。 从1996年代表美国房协接待由中国贸易促进委员会组织的首批中国房地产考察团访美开始，泰勒便与中国结下了不解之缘。此后的十多年时间，他往返于中美之间，在北京设立联美集团办事处，力求加速两国在房地产的交流与合作。 此次来到中国，泰勒有一个重要的任务。那就是帮助中国投资人在美国地投资过程中获得好的体会与收获。在与记者交谈的一个多小时内，泰勒着重阐述了美国市场运作的基本规律和中美之间在房地产领域的异同。期间，“两年内投资美国是最佳时机”、“美国现有很多价值被严重低估的商业物业”等话语被他一直强调和重复着。 未来两年可投资美国楼市 当1996年首次与中国访美考察团接触之后，泰勒便对中国这个神秘而庞大的国度产生了浓厚兴趣。2001年，受到当时成都新希望集团总裁刘永好的邀请，泰勒参观了成都、重庆、杭州等地后，为其房地产开发部门做出了相应的专业咨询。 那次考察经历真正让泰勒感受到中国房地产市场的发展速度和价值。“中国市场的发展速度和创造能力是惊人的，每个城市都在变化着。”随后，泰勒陆续接待了多个来自中国官方或者商界的考察团，在房地产的经营、租赁和管理方面，双方进行了深入的交流。 在2007年之前，中国房地产市场给泰勒的感觉是其主要方向是在进行开发建设。当时，多数房地产项目根本不愁后期如何营销，项目或卖或租在市场上均会受到追捧，全中国都处在一个开发建设的热潮中。看到这种情况后，泰勒预计当中国市场开发到一定程度后，将会从开发建设的热潮中转移到注重项目如何后期运营的层面上来。目前中国市场呈现的状态从一个侧面也印证了当时泰勒的判断。 在泰勒看来，中美经济大环境共同酝酿了一个极为难得的投资窗口，历史性的投资美国房地产的机遇已然到来。人民币对美元累计升值超过20%，间接提升了中国投资者的购买力被泰勒认为是中美两国整体经济环境给了投资者机会。在过去的三年中，美元针对人民币的政策性贬值保持在平均每年7% 的速度，因而间接地为中国的投资者创造了超过20% 的购买力增幅。基于多方因素，在此之后的美元与人民币的汇率变化将逐渐趋于平缓。 “很有趣的现象是，同期的人民币在中国所受到的通货膨胀压力却是逐年递增的。据2008上半年中国官方统计的调查结果就已经超过了7%，三年累计贬值约18%。显而易见，人民币持有者几乎无法享受本币对美元在过去几年以来所产生的累计增值，至少在中国国内很难体现。”泰勒说道。 也就是说，人民币在中国受通货膨胀压力下而大幅贬值的今天，持有美元为结算单位的海外资产才能真正体现出人民币升值所带来的可观回报。通过泰勒做的图表，我们可以看到人民币与美元在通货膨胀与汇率之间的变化关系：当人民币的通货膨胀速度接近或超过其对美元的升值幅度，人民币持有者的购买能力依然在缩水，得不到任何因为汇率变化而带来的实际利益。 纵观历史，市场经济环境下的房地产的发展始终受到供需关系的对弈而起落有序。这种周而复始的规律性发展在法制和金融体系相对发达的美国更显为明显。美国的房地产市场从1999 到2006 年间受到过分的放贷交易影响后，终于引发了次贷危机。 部分美国的民用住宅，售价已经降到了2005 年价格水平的20% 到40%之多。甚至在许多地区，民宅的售价已经低于了建筑成本。 相比中国的主要城市，上海，北京，深圳，一套普通70 年产权的单元房的售价已经超过了美国一栋拥有永久土地及产权的单体别墅。在泰勒看来，次级按揭危机后，美国房地产正面临历史罕见的低价位。美国次贷危机所导致的民宅价格大跌同样也给商业地产造成了持续的负面影响，预计要到2010 年才会恢复正常。因而，未来两年，对于中国投资者是一个很好的投资时机。 商业地产成对抗通货膨胀首选 次贷危机后，美国房地产市场的融资已变得非常困难。据泰勒先生透露，目前美国房地产市场的主要制约因素是购房者的负担能力和资本市场的放贷幅度。除此之外，在美国对于民宅的市场需求仍然强劲。房地产的真实价值将自动通过市场供需协调而最终反映在售价上。当获得购房贷款的难度加大，因为受次贷危机的影响，美国各大金融机构采取了更加保守的放贷政策，以往的贷款产品不再容易地被批量打包，或证券化出售。 这些在金融危机中出现的种种困境，在无形中为现金买家增加了讨价还价的重要筹码。特别是来自中国的投资者，如将人民币兑换成美元，即可以在投资当时体现出超过20%的购买能力增幅。 随着能源、食品以及其它商品和服务成本的增加，泰勒预计未来数年内在全球将出现更高的通货膨胀压力。纵观历史，对应通货膨胀的最理想工具便是所谓的“硬资产”，如黄金，白银，和房地产。 与本身不能产生现金流的稀有金属或期货投资品相比，拥有商业价值的房地产作为资本，在市场基础和法律体制相对完善，综合经营管理水平相对专业成熟的国家里，更是有效对抗通货膨胀的首选工具。以美国为例，美国政府高额的赤字，很有可能引发下一轮市场变化的就是通货膨胀。在双重的压力下，使很多美国非常优秀的商业资产变得低价出售，形成了一个好的投资窗口。 即便是次贷危机阴云未散，房地产在美国依然备受瞩目，毕竟美国的可供开发的土地储备也日渐稀少。除此之外，房地产的受期待程度与增值幅度都已经充分地体现在美国人口的持续增长以及建筑成本的不断上扬。 “全球范围内对原材料的需求已经达到了空前的程度。高扬的期货价格是资源匮乏的重要征兆。再加之随着美国土地供应量的短缺，在接下来的十多年中内可以清晰预见的是，市场对现有的美国房地产项目的需求更为迫切，凸显优秀的房地产项目的保值增值潜力。而能产生高额现金流的商业地产无疑是投资人对抗通货膨胀的首选物业。”泰勒说道。 美国不少商用物业具有投资价值 美国次贷危机后的房地产市场在泰勒眼中是一个充满金块的“地雷阵”，既充满危难又暗藏机遇。尤其对于商业地产而言，有很多价值被严重低估的商业物业。目前美国的零售业地产空置率达到17%，不少闲置的购物中心非常具有投资价值。 在过去经济好的时候，美国当地政府从政策上鼓励零售业发展。因为美国在购买商品时需要缴纳一个零售税，而这个税收由当地政府收取。因此，在次贷危机爆发之前，很过购物中心被过度开发出来。如今，随着美国老百姓消费能力的下降，很多购物中心逐渐失去了它的影响力，最终由于经营不良而回归银行。 “现在统计，有200亿美元的资产负债在商业零售地产当中会在未来24个月陆续到期。虽然说美国现在的房市已经趋于缓和与恢复，但是它所波及到的零售业的地产可能还需要1-2年的恢复期。”泰勒说道。在这些被银行收回的购物中心，投资者可以通过专业的房地产咨询师来用很低的价格买入价值被低估的购物中心，转而改变购物中心的商业用途，通过改造成学校、医院等方式再重新推入市场。 “普通投资人到美国购买物业，基本上是逢低买入。而真正实现对物业的抄底则需要有专业机构来进行协助。”泰勒表示，美国商业物业的抄底价格是通过银行和金融机构协商所决定的。例如：美国某个购物中心有着不良贷款80%的债务，银行现在急于出手，便很有可能会在80%的债务打折一半进行出售。投资人如果以这种价格买入，才是在这个物业的价格底部接受。 然而，这其中关键在于投资者需要通过美国专业机构向美国不良资产协会购买不良贷款抵押型投资指南才能获取以上银行对于物业的打折信息。因此，中国投资者如果想去美国抄底，则必须要有专业机构来进行配合。通过从美国不良资产协会获取的专业信息，来购买具有投资价值的物业。 如果以美国城市来看，泰勒认为以下三个城市非常具备投资潜力。受经济发展和移民政策的双重刺激，加利福尼亚州每年的人口增长保持在50 万左右，随之而产生的年住房需求已经达到了23 万户。根据目前的金融市场收紧状况，开发商们在2008 年已经将没有能力再向市场提供超过10 万户的新住房；2009 年至2010 年的新房计划库存数量也少的可怜。 似曾相识，一旦市场需求将现存不多的房产库存吸收殆尽，未来的房价必定会随着金融市场的复苏而再次攀升。民宅市场如此，商业地产也会跟进。保守的估计，加州南部的长滩港（Long Beach）和洛杉矶港（Los Angeles）的集装箱年吞吐量将从现有四千二百万货柜上升到2020 年的一亿一千万货柜。在国际贸易中占比例越来越大的亚洲国家们正在成为美国，特别是南加州的经济发展生力军。 位于内华达州的世界著名赌城，拉斯维加斯（Las Vegas），则是另一个很值得注意的投资市场。因为这是目前受次贷危机和短期过度开发较为严重的地区，资金充裕的投资者往往会在此时此地“抄底”。作为美国境内人口，经济和就业机会增长最快的城市，拉斯维加斯的房地产升值潜力不言而喻。 第三个吸引投资者目光的地区便是久负盛名的夏威夷州。美丽的热带风光，四季宜人的气候，还有鲜为人知的多民族文化氛围使得夏威夷的豪华度假住宅项目历来备受全世界的瞩目。来自亚洲的持续增长的旅游业，特别是2008 年初中美政府关于赴美旅游协议的签署，使得夏威夷的当地经济前景更加明朗，加之岛屿土地供应量的奇缺，不难预见当地房地产的需求和价格将继续大幅上涨。 目前在美国金融市场的融资障碍，会通过政策和市场的协调，最终予以纠正。在此之前的特殊时期，给来自世界各地的现金买家呈现出了一个罕见的投资“