中国商业地产“春天”尚需等待经济形势回暖

近期中国许多城市的住宅楼市走出了一波“小阳春”行情,一些城市还出现了量价齐升的旺市局面。但记者采访发现,在全球经济还没有完全走出低迷之前,供需矛盾使中国写字楼、商铺和厂房等商业地产市场仍面临挑战,业内专家认为市场的真正转折还有待于经济形势的整体回暖。 DTZ戴德梁行最新发布的报告显示,全球资本市场资金流转困难,以及对未来的普遍不确定性,使得中国一些大中城市的楼市投资步伐趋缓。许多投资者在未来半年或一年时间内,更多地选择关注市场环境变化,以等待适当的入市机会。 专家表示,受国际因素掣肘,跨国企业的扩张步伐减慢,写字楼租赁市场有效需求增长缺乏动能,中国部分大城市的写字楼空置率有攀升趋势,同时新增的写字楼项目使得部分城市的写字楼租金水平步入下行通道。 DTZ戴德梁行的数据显示,今年第一季度北京写字楼市场空置率为18.97%,较去年第四季度增加5.72个百分点,同时写字楼的平均租金较上季下降2.6%。其中CBD、东二环和燕莎三个商圈因租户以跨国公司为主,报价降幅最大。 该行策略发展顾问部董事王晨告诉记者,预计2009年北京将有130万平方米的新写字楼供应入市。在上述背景下,部分开发商可能会暂时推迟项目入市时间,以避免应对激烈的市场租赁环境。该行的数据还显示,沈阳市的写字楼一季度空置率从上个季度的9.29%微幅上升至11.86%,租金则比上季度下降2.35%。 仲量联行发布的广州第一季度市场报告也显示了同样的趋势,广州甲级写字楼2009年第一季度成交量仅2500平方米,环比下降达82%,为自2005年首季以来的新低,平均租金则环比下降8.8%。 中国指数研究院副院长陈晟告诉记者,一些大城市写字楼空置率上升的局面表明了需求和存量空置面积之间存在着差距,这种差距很难在短期内迅速消除。 同样受金融危机和经济形势下行压力影响的还有一些城市的商铺租赁市场。业内人士表示,受金融危机影响,很多零售品牌大多采取暂停或减少开店来降低成本。对于新的商业项目则非常慎重,往往要求商铺位置及发展前景极好,甚至要求业主愿意提供装修补贴才会继续洽谈租赁。 不过,分析人士认为,金融危机和经济大环境对于不同阶段的商业项目的影响亦有所不同。DTZ戴德梁行称,北京的王府井、西单等成熟商圈受到金融危机的影响相对较小,因为消费者对于这些项目已具有一定的认知度和消费习惯,商业项目拥有相对固定的消费客流。 受进出口需求趋缓的影响,再加上市场供应的增加,一些城市的厂房租金出现了下降趋势。DTZ戴德梁的数据显示,今年一季度,北京标准化厂房的平均租金比上季度下降了8.8%,而物流厂房的租金则下降了7.4%。 不过,受到扩大内需政策和税制改革方案的利好政策带动,北京等城市的标准化厂房售价比上季度略有上升。专家认为,在国家政策利好的推动下,工业产值的提升和产业结构的升级,都会增加对工业厂房的需求,北京等大城市的工业物业投资市场机会和潜力依然巨大。 记者在采访中发现,也有部分城市的商业地产市场在政策性利好和经济复苏的推动下,出现了“春江水暖鸭先知”的率先回温势头。 上海写字楼市场受到国际金融中心和国际航运中心将“落定”上海的利好消息刺激,办公用写字楼的平均售价从去年一季度的每平方米14556.99元上涨到了今年一季度的每平方米25659.81元。 沈阳市副市长邢凯介绍说,去年以来沈阳商业地产在全国房地产深度调整的大背景下逆势上扬,出现投资与销售双双大幅攀升的格局,商业地产完成投资额221亿元,比上年增长66.5%,办公用房和写字楼的销售面积呈现大幅增长态势,增幅高达177.29%。 王晨预计,国内投资市场在2009年末将有所复苏。对于国内投资者而言,贷款政策的放宽和财政刺激举措的影响,将吸引国内投资者重回投资市场。 陈晟表示,因为和住宅类地产相比,商业地产更多的是投资型和运营型的,因此商业地产的全面回暖离不开经济形势的回温。他表示,要等到第二季度的经济数据发布之后才能对全年的商业地产走势做出较准确的判断。