彻底退出开发身份 潘石屹的曲折“前门梦”

从前门项目的大股东，到现在的大业主，潘石屹一梦两年。5月17日，SOHO中国（0410.HK）发布公告称，其将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石投资管理有限公司（以下简称丹石公司），以每平方米32328元人民币的价格收购北京前门项目中54691平方米的商业物业，预计收购总价将达17.7亿元人民币。 　　老潘的前门梦幻曲还在继续。 　　“股权换产权” 　　这是一场典型的“股权换产权”的交易。 　　根据SOHO中国的公告，目前，北京天街置业发展有限公司（以下简称天街置业）拥有前门大街项目33幅地块（总规划可售建筑面积13.4万平方米）开发权。这就意味着丹石公司已完全退出了天街置业，只是前门大街上的一名“业主”。 　　一位知情人士向记者透露，崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街置业以及丹石公司已经正式签署相关协议。 　　早在2007年，丹石公司注资1.441亿元购入北京天街置业49%的股份。这位知情人士向记者介绍，作为退出的条件，丹石公司可以购买上述5.4万平方米的商业物业，作价17.7亿元人民币。 　　“丹石公司再以17.7亿元的平价将上述物业置换给SOHO中国。”这位知情人士指出，鉴于丹石公司是潘石屹个人全资拥有，此前丹石公司已在前门项目的投入约为13亿元，这意味着SOHO中国为上述物业只需再支付4.7亿元人民币。 　　简而言之，丹石公司49%的股权换来的是SOHO中国5.4万平方米商业物业的产权。 　　根据SOHO中国的公告，在5.4万平方米的物业中，2.2万平方米位于前门大街，并已全部完工，其余3.1万平方米位于前门大街东侧显著位置，大部分待建。SOHO中国透露，前门大街项目目前已有90%商户签订意向书，并计划于今年10月1日正式营业。 　　据了解，目前，该协议有待SOHO中国独立股东批准，而潘石屹、张欣夫妇所持SOHO中国股份超过60%，不再参与投票。 　　曲折“前门梦” 　　“这是在原重组方案迟迟未予批准的情况下退而求其次的方案。”这位知情人士指出，从某种程度上来讲，前门项目的原方案基本已被推倒重来。 　　据了解，前门项目共有44块土地，其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米，由北京崇文区所属的北京天街置业公司负责开发建设，另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米，由天街置业进行土地一级开发。2007年3月19日，潘石屹个人全资拥有的丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份，并已拥有其中33块土地100%权益。潘石屹将为此付出高达约54亿元人民币的代价。 　　此时，正值SOHO中国赴港上市的最关键时期，成功介入前门项目当然也成为其上市的重要筹码。SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺，前门项目是其募集资金的主要投向。 　　“丹石公司与SOHO中国在前门项目的资产置换迟迟得不到政府批复。”这位知情人士透露。 　　潘石屹曾向本报记者强调，33幅土地所在区域有文物，但其地块已单独划出，交由崇文区国有公司另行保护，并不在33幅土地之内，而其余11幅土地区域没有任何文物。 　　直到今年3月，在“SOHO中国2008年业绩发布会”上，潘石屹才向记者透露，公司正在与政府就解决方案作进一步探讨。 　　在重组新方案的公告中，有关SOHO中国与政府磋商的表示则为“由于得不到政府批准，相信这是打破僵局的唯一办法”，潘石屹的无奈之情溢于言表。 　　得与失 　　SOHO中国在公告中还称，前述购买协议中同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。天街置业还有近10万平方米的可售商业物业，同时，前门还有11块土地等待招拍挂。 　　“如果天街置业和崇文区政府没有找到更好的合作者，也不排除再与SOHO中国合作的可能。”这位知情人士说。 　　这位知情人士还分析，目前形势下，前门项目新的重组方案对于SOHO中国来说未必就全是损失。 　　“经济危机时现金为王。虽然SOHO中国的现金非常充裕，但要让精明的老潘一下子放50亿在这个项目，他也得掂量掂量，况且，按照老潘的说法，SOHO中国还有意抄底京沪两地的商业物业。”这位知情人士打了一个比方，对于SOHO中国来说，原方案就相当于花100块钱买100块的东西，而新方案就好像用30块钱就买了50块的货。“总投入降了，投资风险降了，但拿到了精华。” 　　潘石屹也表示：“我们认为前门重组方案对SOHO中国而言，是一个最好的结果，因为它使得我们用每平方米32328元的价格购买了这个项目中最好位置的物业，这个价格相对它的地段来说非常便宜。” 　　相关投资分析报告称，前门大街上的商铺租金可达到5美元每平方米每天，以这个价格计算，潘石屹仅握有的2万多平方米前门大街商业物业的年租金回报率就将达到30%。 　　根据SOHO中国2008年业绩报告，截至去年年底，公司的账面现金有107亿元，公司还从中国银行北京分行获得百亿元的兼并贷款授信，仅这两项的可用资金就已超过200亿元。日前，被作为SOHO中国走出CBD的重要标志的中关村SOHO开盘，当日销售就达6.35亿元。 (作者：杨丽萍)