商业地产逆市运营 大考之下仍需冷静

“人生就像滚雪球。最重要的是发现很湿的雪和很长的坡”，商业地产的成长亦像滚雪球，重要的是凝聚力量的雪和经营好管理的长坡。2009年的沈阳商业地产，四处花开怒放，几十家商业地产项目各占要塞，它们是沈阳未来商业繁荣的主力，同时肩负引领商业发展的新潮流。但光鲜的背后同样孕育着艰辛，竞争在所难免，市场绝不会倾斜于任何一方，是按兵不动还是主动出击，金融危机下面临考验，只有冲出重围者才称得上是商业王者。 商业地产花开2009 亿丰时代广场、大发广场、沈阳天地、中粮·沈阳大悦城等等，都是近一两年，沈阳新崛起的商业地产项目，而不久前太原南街的地王也找到了主人，这似乎正预示着一种开始，商业地产欲在2009年借势发力，与此同时，沈阳将迎来商业地产发展新阶段。像新世界会展中心、世茂五里河、华府天地、沈阳天地、恒隆城市广场等多家在建项目点缀着金廊沿线，而且都是大体量开发，部分项目建设规模都在100万平方米以上，而且城市综合体项目的兴起在一定程度上填补了沈阳商业地产发展的空白，丰富了商业地产业态，成为城市发展进程中一道道亮丽的风景。除金廊是开发商拼抢之地外，中街、太原街、铁百商圈也是商业地产集中区域。5月28日，中粮·沈阳大悦城试营业，超豪华装修让人耳目一新。诸如龙之梦亚太中心、丰瑞威士顿广场等项目都在紧锣密鼓建设当中，在繁荣古老中街的同时，还拉动了东中街商业区的形成。而太原时代、铁西万达广场则雄踞太原街和铁百商圈两大要地，随着众多商业地产项目的在建和竣工，沈阳全新商业地产版图将出炉。 金融危机下面临大考 金融危机的突然来袭，让开发商不寒而栗，房地产遭遇到了前所未有的挑战。从万达商业广场的重建到五洲商业广场的衰败，沈阳商业地产发展过程中还面临着众多亟待解决的课题。虽然过去的2008年，房地产业有惊无险，但2009年，或许重创将悄然而至。 近日，金融危机中，美国地产巨头“通用发展”破产，这是美国有史以来最大一起商业地产商破产案例，这也验证了一位经济学家的观点：现在还不是金融危机影响最坏的时候。这也为中国商业地产敲响了警钟。狮城经典销售经理金春瑞认为，现在的市场还没有脱离去年危机后的阴影，沈阳商业发展和一线城市比较存在很大差距，人均消费水平偏低。如今看到沈阳商业地产项目纷纷拔地而起，但却不能高兴得太早，建成或是营业都不是一个商业地产成功的标准，一个商业地产至少需要5年的时间才能成熟起来，重要是看5年后它能否真正做下去。特别是地段稍偏的商业地产项目，形单影只本身就是一种风险，又恰逢金融危机非常时刻，商业地产难逃大考。 突出重围蓄势待发 对于沈阳，起步较晚并不是商业地产不温不火的最好借口，商业地产发展更像一本书，需要研究和摸索。在赢利模式的制定上，商业地产需要确立以自我长期持有、持续经营为主的方案，即销售只占10%，产权持有占90%。而通常商业地产的租售比例为7：3。在确定持有物业经营的同时，还要走差异化路线，今年如此之多的商业地产项目在建，一两年后自然纷纷营业，同时段、同质化将成为发展中的大碍，特别是同区域之间的竞争，同质化竞争无疑是两败俱伤，所以，每个商业地产项目都要有自己的特色，发掘一站式服务。打个比方，有卖电脑的，就一定要配合维修组装等服务。还有一点就是，一定要抓住主力店的进驻，借此稳定一部分客源，从而不断强大。 王者的天下 虽然沈阳商业地产起步较晚，但商业地产发展也经历了几个五年，在成功与失败的摸索实践中，最终将找到属于项目的“金饭碗”。在即将展开的商业地产激烈竞争中，势必要出现一个商业地产的王者。王者是众多优秀品质的集成者，并为它的同行起到表率作用。它可以屹立在太原街、中街等任何适合的区域，正因为王者的出现，人们的消费欲望聚焦在此，此区域很快成就了最浓郁的商业氛围，王者天下时代从此诞生。商业王者，响当当的名字，它是沈阳商业地产的地标性建筑，并承载着沈阳城市文化的鲜明特色，我们期待这样一个商业地产巨头的产生，并相信王者必然统领商业天下。