第一财经:金融街商业地产空间广阔

公司地处北京市中心，是全国商业地产开发的龙头企业之一。公司所在的金融街地区聚集了以金融、电信、电力、保险、咨询等产业，其中包括我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗银行、汇丰银行等多家世界著名的金融企业。因此，金融街已经呈现出明显的总部经济特点，土地资源具有不可复制的稀缺性，区位垄断优势突出，物业升值潜力巨大。 目前，公司战略重心回归商务地产,聚焦环渤海湾区域,作为现金最为充裕的地产公司之一,收购冲动强烈.在此之前,公司已经开始大规模的储备商务地产项目,如前期收购的复兴门项目和位于西单区域的美晟国际广场;在商务地产行业见底和公司现金充裕的前提下,公司有望再次逢低吸纳,大规模拓展北京区域的商业地产储备。同时,通货膨胀预期进而导致资产重估,商务地产远高于住宅的投资收益率,将为商务地产提供远为广阔的重估空间,公司潜在受益空间较大。 天津地区超越预期 2009年公司业绩很大程度上取决于天津项目的销售情况.天津项目分为津门,津塔两个部分;其中,津塔项目两栋,1栋为写字楼,1栋为高级公寓;其中,津塔公寓共644套,为小户型。津门项目为3栋,2栋为公寓,1栋为酒店;其中,公寓部分共436套,为大户型。津门, 津塔公寓部分现已开盘预售,价格在2-2.1万元之间,目前预售额已经超过8亿元。另外,项目存在提价可能。 由于津塔公寓和津门公寓的B栋,将于2009年交房,将对公司2009年业绩产生重大影响。我们假设该项目在2009年结算8.2万平方米,2010年结算9.2万平方米。 北京地区利润丰厚 德胜国际中心项目的A栋,D栋已经预售并在2008年结算收入,未销售的B栋写字楼及E栋商铺,预计将持有经营；而C栋写字楼将销售,并在2009年结算收入。至于德胜凯旋大厦, 该项目位于北二环的德胜门外大街旁。目前该项目主体结构已封顶,已进入内外部装修阶段,预计2009年9月交房。2008年7月中旬, 该项目的酒店式公寓已经开始预售,主力户型为61平方米的小户型(一室户, 精装修),目标客户定位为未婚白领。目前该项目所在区域暂无新盘供应, 且周边的商务地产较多,如在德胜门外大街对面,就是公司另外的德胜国际中心项目, 办公人群多为收入较高的白领.至于该项目的A栋,即写字楼部分,按公司过往的销售历史看,将有可能以整体销售的方式转让。至于公允价值变动损益,将成为公司2009年业绩很好的平滑剂,比如即将营业的金融街中心(A5)项目和德胜国际中心B栋;当然,A5公允价值变动损益的具体额度,或许取决于天津项目的销售及结算情况。另外, 新近收购的美晟国际广场项目,因为其南半部分已经结构封顶, 不排除其选择销售而非持有的可能。因此,我们对于其2009年的业绩,有较为充足的信心。至于前期公告转让的德外危改F1地块,公司收入约为1.7亿元,预计净利润为5千万元左右。 二级市场,该股前期经过近一段时间的震荡蓄势整理后开始企稳，量价配合较好，上攻意愿强烈，后市有望延续上行态势。此外，该股的十大流通股东中机构云集，也表明了机构对该股的看好，建议投资者重点关注。