出租率下降沪旺铺租金神话破灭 明年供应将增3倍

最新数据显示，上海新建商铺的出租率只有三成，他们当时都遭遇了或多或少的生存困境。同时，今年下半年购物中心市场预计将有23.7万平方米的新增供应，多数集中在新兴区域商圈。此外，传统商圈中不少项目都计划于明年竣工交付，新增供应量将为今年的3倍。 旺铺租金“神话”破灭 记者在调查走访中发现，上海一些表面光鲜的黄金旺铺，事实上并没有达到日揽万金的出租回报。 “目前低楼层店面基本已被出租，租金按楼层和位置各有不同。”一家招商代理公司招商部助理经理对记者明确称。该公司代理的淮海路无限度商场，目前再次进行内部装修，大概于年底结束。根据助理经理的表述，现在该商场3楼的租金大约为每天30元/平方米，4楼为20元左右。 “现在无论租期长短都无特殊优惠，与特力屋正在洽谈中。”该助理经理称。2年前，曾有消息传出，该项目欲以每天4~6美元/平方米的价格(按照当时的汇率计算，约为28~42元人民币)对外出租。但是，招租情况并没有想象的那么乐观。据了解，该项目2007年10月份开张半年之后便遭遇门庭冷落的尴尬局面，最高时空置率高达六成。之后，该项目宣布进行业态调整，再次进行招商。事隔一年多之后，该项目再度内部装修，进行调整。 在另一个上海传统商圈——南京西路板块，新兴的商铺四季坊租金也并未达到开发商预期的水平。根据CBN记者走访获得的信息，目前该项目首层的租金大约为每天35元人民币/平方米，二楼与三楼则依次递减为10~15元/平方米。实际上，该项目2006年曾扬言，首层租金50~55元/平方米，平均租金也要达到30元/平方米。 一家正着手出售南京西路一幢临街商铺的代理商对CBN记者透露，他们手上的这幢两层小楼，400平方米的面积对外报价年租金400万元，平均日租金为每平方米27元。“这是因为类似的物业只适合做会所和西餐，所以租金略低于服装店铺。”该代理对记者坦言。事实上，这一租金水平与四季坊目前的租金相当，都低于外界所宣称的日租金49元/平方米的“天价”。 按照上海长寿路板块一家商铺业主的心理价位，该板块的购物广场虽然达不到淮海路沿街铺面的租金高位，但是他们仍希望可以高过目前该板块沿街商铺日租金7~12元/平方米的上限。但是CBN记者了解到：在对一些“大客户”的争夺中，这一商铺也不得不“放低身段”，实际租金不仅没有达到他们的预期，有些商铺甚至“免租”。 谁是“救世主” 在去年之前，那些胃口庞大的大型租户从未像今年这样受到市场的热烈追捧。从租金回报看，诸如沃尔玛、家乐福，以及H&M、特力屋之类的“大客户”租期长，占地面积大，租金也并不高。但考虑到眼下市道不景气，引入大客户不失为一个快速满租的最佳选择。这样的做法不仅可以填满充裕的商铺面积，还可以将公众的视线转移到那些令人炫目的时尚品牌，而非租金是否降低的绝对数字上。 CBN记者综合机构统计报告得知：今年二季度，有三个商铺进入市场，分别是金鹰国际商城、调频壹和特力时尚汇。其中，金鹰国际商城的主力租户是1600平方米面积的Gucci旗舰店。入住普陀区的调频壹则引进了优衣库、H&M、Zara和Bershka。此外，优衣库还租赁了南京西路原通利大厦整栋大楼，面积超过9000平方米。特力时尚汇则将全部6层租给特力屋，其中2层为特力屋自用，其余空间则转租给时尚和餐饮品牌。 由于经济仍显低迷，为了引进知名商家，业主都不得不自降身价。按照类似商户的租赁惯例，这些商户往往一次性签下8~12年的租约，甚至更久。但据了解，在2007年之前，这些商户都很难获得这种谈判空间。 “有便宜的租金为什么不租？”仲量联行Sandalwood华中区总经理邓汝舜对CBN记者表示，对零售消费能否持续增长顾虑的加深，以及零售商缩小扩张规模，使得一些业主降低了租金预期。除此之外，淮海路商圈多个项目的停业整修也是造成全市租金水平下滑的原因之一。而商铺租金降低也是吸引快速时尚品牌入场的原因之一。 根据二季度仲量联行商铺市场研究报告，今年二季度上海商铺市场总体量为258万平方米，平均空置率为5.9%，上升1%；但是平均租金环比下跌了2.4%。一边是商铺市场的供过于求；一边是新增商铺源源不断上市。商铺遍布从内环，到中环甚至外环外的各大板块。 位于浦东金桥[15.47-0.51%]的一个商业项目去年开始筹备招商，但开发商对CBN记者坦言，去年下半年，他们的商铺租赁几乎完全停滞，原本的租赁计划也都陆续无限期推迟，一直到今年一季度，一些时尚以及餐饮品牌才开始陆续做租赁计划。直到今年5月份，租赁工作才重新启动。 于此同时北京商铺市场也面临着租金下滑，新开购物中心客流量不足等情况。原本订好的店铺没了,新开的商铺人气也不是很旺。2009年二季度,北京共有四个新项目开业:王府井的金宝汇购物中心、东直门桥的北京来福士广场、朝阳门的悠唐生活广场和崇文门的国瑞购物中心,新增建筑面积合计26万平方米。根据统计数据,尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%,但是已经开业的部分只有60%至70%,商场人流量不大,人气不旺。业内人士告诉记者,最新开业的项目,招商过程并不顺利。 租金下挫空置率上扬 关店、减店、退店,在品牌零售商调整布店计划的影响下,北京商铺市场平均租金下挫,空置率上扬。据中原地产商铺部总经理蔡慧健介绍,北京商铺市场的整体租金,与最高价格比较已经下降了30%左右,至今还没看到明显回升迹象。但和租金的下挫趋势相反,根据世邦魏理仕的统计,2009年二季度北京市场空置率达到9.2%,环比上升两个百分点,同比上升1.2个百分点。 不过对于未来,业内人士还是持乐观态度。中原地产商铺部总经理蔡慧健告诉记者,根据现在经济的发展,保8的目标肯定没问题,随着十一、元旦、春节这些传统节假日的到来,市民的消费热情会回复,商铺市场也能走出寒冬。而戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏则表示,“北京仍然是绝大部分品牌的重点发展地区,这一点并未受到经济环境变动的影响,目前可视为阶段性调整,随着经济形势好转,开店紧缩的状态将会逐步缓解。” (来源：第一财经)