商业地产租金依然持续下滑 国内企业加速抄底

相比迅速回暖的住宅市场，商业地产依然面临租金下滑、高空置率的风险。不过，作为第三个经国务院批准重点发展的中央金融商务区——广州珠江新城CBD写字楼市场先后迎来了国家开发银行、上海浦东银行等十几亿的大单交易。日前，广东发展银行股份有限公司广州分行又斥巨资一举拿下广州珠江新城某超甲级写字楼11941平方米五层楼面积。 有业内人士认为，这是商业地产复苏的迹象，国内企业利用租金下调的机会，此时买卖商用物业算是个相对好的抄底机会。 国内企业加紧抄底 商业地产深受全球金融危机的冲击，因与经济环境紧密挂钩，其恢复速度缓慢。据仲量联行2009年第二季度市场报告显示，广州商业写字楼市场复苏迹象缓慢，只有国内企业的租务需求仍然相对活跃，为写字楼市场提供一点支撑。 今年5月，国家开发银行以5亿元的总价轻松拿下富力地产位于广州珠江新城的10层写字楼，建筑面积逾2.2万平方米，还有整层商铺及数十个车位。折合楼面均价约在2.2万／平方米，而2008年该区域的写字楼均价在2.5万／平方米以上，可谓是一笔很好的买卖。 此外，7月、8月先后有无限极(中国)有限公司、上海浦东发展银行以及广东发展银行广州分行斥资近10亿元拿下该区域写字楼。 仲量联行广州商业地产部副董事石坚涛表示，国内企业为提高企业形象，利用租金下调的机会，选择更优质的写字楼物业自用。 广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，目前商业地产依然面临租金下滑的困境，而广州市场写字楼市场供应量非常大，特别是在珠江新城整个区域早已开发成熟，受经济危机影响，市场需求萎缩。极大影响了写字楼的成交，空置率非常高。 近期这几笔大单，对整个广州写字楼市场复苏是个很好的促进机会。 同时，整体经济逐渐复苏，商业地产投资也日趋加大。据广东省统计局近期数据显示，1～7月，广东房地产用于商品住宅的开发投资大幅下降，而对写字楼的投资却呈现快速增长的态势，增长了10.9%。 商业地产估值偏低 “目前商业地产项目市场估值相对偏低，有些地方甚至住宅价格都比写字楼价格高。”广发证券房地产研究员沈爱卿表示，企业买了自用，以后也可以用于出租、投资等用途，未来升值空间大。 此外，据仲量联行二季度市场报告显示，由于全球经济环境不明朗，广州甲级写字楼市场整体租金仍然继续下滑，下跌3.1%，甚至出现租金和售价倒挂的趋势；短期内跨国企业需求复苏可能性低，而2009年新供应全部集中在下半年，将有近40万平方米入市，市场压力加大。 “随着供应量入市，目前写字楼空置率都已在10%20%左右，租金压力将继续会加大。”仲量联行广州商业地产部主管马炜图对记者表示。此外，他指出目前市场上作为出租的写字楼占了80%，而只有自用的才可能消化供应量，未来这40万平方米的供应量都是只租不售的。 沈爱卿认为，商业地产和经济直接挂钩，受其影响较大。只有消化了空置的这部分面积，租金才可能提升，一般来说空置率在10%以下，投资才可能盈利。预计年底或明年上半年时间才可能转暖。 相比迅速回暖的住宅市 场，商业地产依然面临租金下滑、高空置率的风险。不过，作为第三个经国务院批准重点发展的中央金融商务区——广州珠江新城CBD写字楼市场先后迎来了国家开发银行、上海浦东银行等十几亿的大单交易。日前，广东发展银行股份有限公司广州分行又斥巨资一举拿下广州珠江新城某超甲级写字楼11941平方米五层楼面积。 有业内人士认为，这是商业地产复苏的迹象，国内企业利用租金下调的机会，此时买卖商用物业算是个相对好的抄底机会。 商业地产深受全球金融危机的冲击，因与经济环境紧密挂钩，其恢复速度缓慢。据仲量联行2009年第二季度市场报告显示，广州商业写字楼市场复苏迹象缓慢，只有国内企业的租务需求仍然相对活跃，为写字楼市场提供一点支撑。（每日经济新闻） 商业地产销售傲视英美却更显经适房的潦倒 业内最近普遍反映上半年的写字楼卖起来比较吃力，不过，这并不妨碍中国商业地产的销售额超过美国和英国两大传统商业地产市场的总和。 来自独立调查公司RealCapital Analytics日前发布的报告，今年上半年，中国商业地产的交易额为312亿美元，而同期美国及英国商业地产的交易额分别为162亿美元及137亿美元。 迅速与国际接轨的还有中国房价。由于豪宅扎堆上市，上海楼市均价在日前突破了每平方米2万元的大关。而此前北京市统计局公布的数据显示，今年7月份，北京市四环路以内商品住宅期房平均售价已经达到每平方米1.74万元；四至五环路之间每平方米的平均售价也达到1.66万元。 尽管房价上涨步伐与收入上涨速度严重失调，不过，在不少坚持看多楼市开发商与学者的眼中，房价继续上涨的理由总是很多，比如城市化，比如人多地少的“国情”，比如国人根深蒂固的置业观。而作为国际大都市的北京、上海，未来房价上涨潜力永远“很大”，因为这里的房价应该是“国际价格”，看齐的应该是纽约、巴黎和香港。 在今年楼市火爆的衬托下，经济适用房开工不足的冷清就更耐人寻味。来自住房和城乡建设部披露的数据显示，今年上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅完成了全年指标的37%。蹊跷的是，对保障性住房缓慢的爬行速度，专家们却少有关注的，既不提“国情”，也想不起“国际”，他们多数正在为商业地产是否迎来拐点而苦思冥想争吵不休。 经过住房商品化改革，不少人实现了“有其屋”的梦想，但保障性住房建设发展滞后已经成为不可回避的现实。无力买房的工薪阶层因无房可租，也不得不“打肿脸充胖子”勉强购房，结果成了苦不堪言的“房奴”。当我们楼市成交量超英赶美之后，是不是经济适用房、廉租房等保障性住房也应该加快开工步伐，与国际看齐呢。（北京晨报）