打响"金九银十"第一枪 商业地产未来可期

正值8月末，九月还未到来，而商业地产却提前打响了“金九银十”房地产项目的第一枪，目的则是有望在金九银十中迎来放量小高峰。与今年上半年内地住宅市场的迅速升温不同，商业地产整体表现波澜不惊，而大家一直期待的“金九银十”也正向我们走来。楼市经历了太多的坎坷。国家调控、人民币升值、全球经济形势严峻。而开发商担忧的是宏观政策会不会再出现大调整，而当前楼市对政策的敏感度是历年来最明显的。所以过去‘金九银十’的楼市大战也稍微提前了一个月开始。 但在这之前商业地产数据显示，受全球经济衰退的影响，大中城市商铺租金价格排在世界前列的城市都出现了不同程度的下跌，有的甚至出现了两位数的跌幅。而中国的经济在这场危机中却并未受到大影响，上海和北京首次跻身亚洲区最高商铺租金前50名。2008年，也正是由于这次经济波动、地产市场状况的不稳定，沿海区域商业地产受到了巨大的影响，致使一些国际知名品牌企业放缓了加盟脚步。同时，一部分开发商的资金回笼紧张，致使项目开工延期，接踵而至的便是招商进度、开业进度受到影响。虽然商业用地在前期放量到开发商接盘具有时间周期性，但商业地产高抗风险特性，为开发商带来新的提示。从长远来看，这一特点会增强开发商对开发商业地产的信心，继而带来新一轮繁荣。 商业地产复苏迹象实际上是一直在隐现的，从2008年下半年开始，北京、上海、广州、深圳等主要城市的商业地产空置率开始明显上升，租金也跌至几年内的低点。在北京写字楼集中的CBD地区，多家写字楼租赁部生意都很萧条。而CBD地区平均接近140元每月每平米的租金价格，相对于去年的229.4元，降幅达到39%，几乎接近2006年底的132元水平。在广州，写字楼平均租金也跌回到4年前的水平。这也可以从不少商业地产报告中得以验证。北京CBD地区空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京写字楼市场整体的空置率为21.8%。在上海，整体空置率在第二季度下降0.4个百分点至16.8%，部分项目再次推迟开工或交付时间。租赁市场方面，上半年大城市写字楼市场普遍出现租金下滑的迹象。据数据显示今年上半年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑12.56%、8.88%、7.56%。不过，从最近几个月来看，商业地产也隐现出部分回暖迹象。2008年领跌的深圳写字楼市场率先复苏，连续4个月租金出现明显反弹。 而且随着目前个人投资日益的活跃，预计下半年写字楼市场将延续上半年良好走势，租金持续上涨、空置率明显下降。从6月整体情况看，写字楼供销情况出现积极变化。北京等四大城市新增写字楼面积39.08万平方米，环比下降8.61%，同期写字楼销售面积48.52万平方米，环比增长21.63%。分析师认为，随着宏观经济现出企稳回升态势，经济活跃度增加，写字楼市场复苏基础逐渐形成。另外，政策面暖风也有望助推商业地产复苏。据悉，保监会《保险资金投资不动产的细则》有望在10月1日前后正式出台,将允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。而中国商业地产细则如能顺利实施,将扩大流入房地产市场尤其是写字楼市场的货币资本,拉动写字楼市场需求,促进写字楼市场的整体回暖。 无论什么时候优质的商业都是受投资者的青睐。目前市场推出了较大体量的商业用地以及很多大型商业地产项目的开业，业内人士普遍认为，商业地产所拥有的巨大投资潜力，是毋庸置疑的，也是被很多开发商所看好的。据了解位于北京东三环的乐城中心新生代购物广场近期推出国际餐饮主题广场，其定位是通过社区商业的整体包装，不单纯仅作为满足社区服务，还向区域型商业延伸。而地处方庄成熟大社区并紧临南三环路的方庄6号的商铺，由于与地铁5号、10号线东西相望，地段位置极为优越，其全临街铺面主力户型为40-300平方米，独立的一、二层格局也可灵活组合，适用于品牌商家的旗舰店购买或租用。此外，目前也有越来越多的开发商选择自持项目，只租不售。一方面，是考虑到市场销售环境的风险；但还有重要的一点，是其意识到了保持统一产权，产生稳定的现金流，对项目经营以及企业发展的重要性。零售商需要不断地根据市场环境对品牌进行经营策略的调整，以期能在市场竞争中占得先机。另外，从项目层面来说，如何突出项目特色，提高服务质量，也是提升项目综合竞争实力的需要考虑的因素。 我们可以看到商业地产一直保持在保持着稳步的发展，尤其自“民宅禁商”政策的出台，促进了商业地产的有效需求加大，一些原本在住宅办公的中小企业对于中低端写字楼的需求激增。同时，部分经营服务类的中小企业迁至社区底商，不仅消化了少量空置商铺，且为商铺未来发展预期带来了利好，促进了商铺的大量供应。事实上，现在正是商业物业企业逢低买地的好机会，在投资者由于入住率、回报率等数据不高，而对商业物业转暖的心理预期出现不足的时候，商业地产和资产的价格也一直在底部，企业正好抓住这个机会买一些土地、谈一些项目，等大家都醒悟过来预期一致时，地价也高了，再进入的成本就高了。这个低吸的“窗口期”应该在今年下半年。 此后，当更多乐观数据和信心出台后，机会就少了。同时要注意的是，住宅市场目前有些偏热，国家调控的政策如二套房贷政策等也在收紧，与此相比，商业地产则还在复苏之中，随着上半年内需和消费稳步增长，今后的发展只会更加好，同时商业物业受政策调控影响也小，政策风险小。由此可见商业地产存在一个不能忽视的现象是：即便市场不好，商铺的投资者也不会受到太大的影响。目前，正在开业的一些商业，尤其是一些地铁商业，都是很受关注的。我们认为，只要是合适的、优秀的商业都是有很大潜力的。近期人们对中国经济的预期发展比较乐观，社会消费品零售总额也在保持上涨，相信未来的商铺市场将会很快恢复到平稳增长的态势，租金和入驻率都将会有一定程度的提升。