号称年回报10%实际仅1% 投资产权式酒店要谨慎

8月27日傍晚,在黄山的旅游景点屯溪老街,天上下着蒙蒙细雨,游人却是越来越多,很多外地游客在这里拍照留念,品尝着最正宗的徽菜。 就在离老街800米远的地方,有家C2C产权式酒店。杭州人孔现波当初就是看中了酒店的位置和产权式酒店承诺的高额回报率,毫不犹豫地买下了这家酒店的其中一间客房。今年8月,因无法办出土地证,他和杭州其他的11名业主将这家酒店的开发商告上了法庭。 怀着高回报梦购买产权式酒店 孔现波是去年4月C2C酒店在杭州开推介会时被吸引,从而买下了其中的757号房间。房间一共46.3平方米,其中套内33.87平方米,当时的总价为30万元,单价7000多元,而当时黄山市同类地段住宅楼均价为2000多元/平方米。 让孔现波下决心的,是当时开发商描绘的一系列“美好前景”:酒店按四星级标准建造;每年如果交由酒店方返租,收益率最低为8%;如果自己经营,收益率可达10%至25%。而且可以分时度假,与全国多个地方的连锁酒店交换住宿…… 泡沫很快破灭了:去年5月,酒店匆忙营业;但消防综合验收一直没通过,土地分割证没有办理,三证中的“土地证”至今无法办理;更重要的是,酒店当初承诺的返租只兑现了一年,今年5月1日以后,由小业主自行在网上挂价经营。孔现波的757号房间,在网上一直挂价70元每天,但目前的网上银行账户上4个月来只有一千多元收益。 孔现波和当时一起买房的杭州业主,在今年8月6日将C2C酒店的开发商——黄山市申江假日酒店有限公司告上了黄山屯溪区人民法院。截至昨天,法庭尚未宣判。 号称10%的回报,实际只有1%多 8月27日, 记者先以一个游客的身份来到黄山C2C酒店的前台,表示想租一间小业主的房子,前台工作人员很有礼貌地告诉记者,酒店对小业主的房间情况屏蔽,不能现场网上订房,但可以直接订酒店自己经营的房间。一个标间,小业主的订价最低为70元,而酒店自订价268元。 随后记者以想买产权式酒店为由,找到大厅“房产咨询”处的接待人员汤小姐,要求现场看下房间。汤小姐一开始以客满为由不愿意看房,在记者一再要求下,带记者来到位于11层的一间客房。汤小姐边走边介绍:现在房子卖得很好,只剩一百多间了。她的客户中,一位黄山人年收益率达到15%,一位黑龙江的客户年收益率也有5%。C2C酒店在全国多个地方有连锁:北京、合肥、武夷山、青岛、海南,可以随意置换住宿权。 房间很普通,设施很简单,根本达不到准四星的标准。汤小姐解释说,房子是按准四星建的,以后还会对房间重新装修。 在开发商的一张宣传单上,提供了一个年收益率为10.73%的表格,其中包括:245天每天收益60元;44个双休日每天120元;黄金周节假日25天400元每天,“保守估算”一年为35260元。 但实际上,孔现波的房间一直都以70元的价格挂在网上,基本没有租出去过。去年5月1日酒店开张后,开发商只给了一年的包租时间,而从今年5月1日开始自行出租以来,他的网上银行账户只有1000多元入账。按照当时的购买价算,预计年回报只有1%多一点!另外一位杭州小业主,除掉各种管理费用,酒店开张至今的收益为800多元。 投资回报为何低,开发商说业主太性急 在经营上,所有的房间都可以挂到C2C酒店网上出租。记者登录这个网站后,发现有大量的房间空置。以8月31日为例,截至下午3点30分,有615间房间可选,其中标价从70元至1000元不等,而标价在70至80元之间的,就有297间。这说明,在非双休日,房间的入住率很低,就算是标价70元,也不可能天天都能租出去。 记者找到开发商黄山申江投资有限公司。在办公室主任的电脑前,记者瞄到一眼,里面有项“最近期间急需处理的事务”一项中,有多名小业主在和开发商打官司要求退房,其中包括杭州的12名业主。 “我们现在的经营模式是,小业主主要通过网上订,我们自己经营的则通过和各地旅行社合作。我们的想法是,以后把所有的房间卖出后,我们退出,完全由小业主经营,酒店物业只负责在大堂办理入住手续。”申江的董事长李少安解释,很多小业主太在乎眼前的利益,实际上是对产权式酒店的模式运营有误区。他说,这种模式从无到有,肯定有一个发展的过程,一开始的收益率肯定是达不到的。 对原先承诺的全国多个城市可实现交换住宿,李少安承认,目前真正可以交换的只有武夷山,其他的,像合肥尚在装修中,北京还在建设中。 对李少安关于投资回报的解释,孔现波显然不能认同。他告诉记者说,当初说可以由酒店方代租,但是只签了一年的《委托管理合同》,今年5月1日起,小业主买的客房全部由小业主自行经营,这样小业主的回报也无法得到保障。 土地证至今办不出 让孔现波更头痛的是,酒店去年五一试营业,但直到今天,三证中的土地证还无法办理,几乎没有收益,卖又不能卖,这个客房对他来说成了烫手的山芋。 根据孔现波的律师吴军威6月份去黄山的查证,在当时的《工程竣工验收报告》中,虽然有黄山市质量监督站盖的综合验收结论为“合格”的章,但是消防综合验收一栏的公章却空着。吴律师通过黄山消防支队了解到,酒店的一楼大堂及相应配套用房尚未通过消防验收,因此无法通过综合验收,按规定是不符合交房条件的。也许正是由于这个原因,黄山C2C酒店在去年5月1日试营业时,只发给小业主一张未盖章的交房通知。 酒店方工作人员向记者出示了酒店的大产权证和小业主的产权证,表示目前小业主可以申请办理房产证,而在黄山,只需要房产证,就可以过户了,土地证不需要办理。 黄山市国土资源局的一位工作人员则明确对此进行了否定,他表示,黄山市和全国其他任何一个城市一样,要过户,必须先提供土地证,缴纳契税。没有土地证是绝对过不了户的。他还说,目前黄山C2C酒店的开发商并未提供相关材料前来办理过土地分割证,所以小业主目前是办不了个人的土地证的。 申江董事长李少安对此向记者表示,工程是通过竣工验收的,没什么问题。不过如果业主要退房,恐怕没那么简单。李少安说,当初拿地的3亿多全是现款,如今公司经营管理有困难,根本不可能有钱退给小业主。 买产权式酒店要慎之又慎 这不是本报接到的产权式酒店的第一个投诉。 2000年,由台资杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的千岛湖凤凰产权式酒店曾经引起了一股抢购风。因其“包租10年,每年6~8%的收益轻松拿,每年30天凤凰旗下四星酒店免费住”的噱头实在太诱人。但是房租两三年后就没有了,土地证、房产证等三证也一直无法取得。2005年,银行因凤凰公司迟迟不还500万元逾期贷款提起诉讼,后者被法院强制拍卖千岛湖凤凰酒店项目偿债。资产被拍卖后,酒店管理人更改,凤凰公司人去楼空,业主们连维权的对象都找不到了。 新安江的月亮湾产权式酒店更让人纠结。这家酒店打出的是“每年获得酒店经营收益总额的5.56%固定比率;还可免费入住加盟酒店7天。”酒店还未开张,就开始向业主支付租金,一切似乎都很美好。但2005年开业后,至今仍有业主既未办理出三证,也找不到开发商联系退房事宜。 中国的产权式酒店是指开发商将酒店的一个客房划分成最小单位,将每一个单位实体的产权分别出售给投资者,同时投资者委托酒店管理公司管理,获取一定投资回报。其实质是一种房地产金融投资。 浙大房地产研究中心旅游房产研究所所长王婉飞教授说,其实所谓的产权式酒店,本来就不是真正的产权,是开发商为迎合国内一些消费者心理宣传出来的花招,实际上卖的是时段的使用权。等买到手了,发现三证办不出,再来维权,想要退房,才发现国家并没有对产权式酒店相关方面的法律可依,因此维权很难。 王教授说,在国外,产权式酒店是作为奢侈品来投资的,但国内的购房者却仍然主要把它作为一种投资回报来考虑,自住的少。由于管理比较混乱,买来靠出租得到收益,长期看来是不可行的。 双赢机构总经理章惠芳说,产权式酒店多数时候是个美丽的陷阱,刚开始售房期间,开发商贴钱让你尝到高收益率的甜头,等房子卖完,开发商把风险转嫁给经营管理公司,回报就不能保证了。她认为目前产权式酒店的营利模式没发展成熟,投资者要谨慎。