伦敦商用物业多面临停工 中投借金丝雀码头落子

当中国地产商正在国内掀起新一轮买地售楼的热潮时,英国诸多地产商正面临破产绝境。 谁也未曾想到,泰晤士河边的金丝雀码头(Canary Wharf),这一英国伦敦最负盛名的城市改造项目在中国的名声大噪,却是因为它快破产了。更具戏剧性的是,像救世主般降临的收购方之一便是中国投资公司(CIC,下称“中投”),中投也因此或许落下了其在英国地产界的第一枚棋子。 但受限于英国房地产市场的整体低迷,资产价值不断下跌,这笔生意是否有利可图仍是未知数。 大项目的大烦恼 在目前可查的公开信息中,中投、卡塔尔控股公司 (Qatar Holding) 以及Songbird Estates(歌鸟地产)的众多现有投资者已经组成财团,同意对歌鸟地产进行“救命式”的配股活动,帮助其偿付所欠花旗集团的8.8亿英镑(约合14.3亿美元)债务,从而使其避免破产厄运。 歌鸟地产于8月28日发布了一份“涉及产权事宜及还债”的公告,并公布了上述协议。CBN记者通过该公司的公告了解到,自2004年7月开始,该公司已正式成为金丝雀码头的大股东。 与此同时,歌鸟地产的其他现有投资者,包括英国房地产信托投资公司British Land等已决定不支持上述配股活动。“如果我们没能获得这笔再融资,则将无力偿还花旗集团的贷款,从而面临清盘或被接管的命运。”歌鸟地产董事长大卫·普里查德(David Pritchard)公开表示,这项交易已经将该公司从破产险境中拯救出来。 据悉,这项再融资交易的协议将在未来几周内进行测试,一旦终止将使花旗集团有权控股歌鸟地产。上述总额14.3亿美元的杠杆贷款将于2010年初到期,此前几乎没有任何银行有意对这项债务进行再融资。 占地22平方公里的金丝雀码头在伦敦与一平方公里的“金融城”(The City)名气不相上下,因此也被称为“第二金融城”。金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,建筑面积约100万平方米,内有高层建筑24座,其中的加拿大广场1号是英国的第一座摩天大厦,高244米。这在以低层建筑为主的大伦敦并不多见。作为配套,该项目拥有地铁站和商场。 但凡体量巨大的商业项目都需要耗时长久才能在租售中出现起色,这是商业惯例。金丝雀码头亦不能例外。这一项目从诞生之日开始便饱受非议。SOHO中国董事长潘石屹曾把这一项目看作是“上世纪80年代全世界最失败的房地产项目”。“一家叫奥林比亚的房地产发展公司负责开发,项目涉及到许多巨额的资金,包括美国金融大鳄——索罗斯的基金。”潘石屹说。根据之前的资料,金丝雀码头从1991年便迎来首家租户,到2003年时,项目已经建成了55万平方米的商用面积。一直到本世纪初,该项目才出现起色,并汇集了数十家金融机构,粗略估计这一商务区日常的工作人员超过10万人。 “金丝雀”遭受重创 “最近伦敦的商业物业简直是一塌糊涂,到处都是停工的项目。”英国伦敦大学巴特列特建筑与规划学院的规划学教授、英国科学院院士彼得·霍尔(Prof. Sir Peter Hall)对CBN记者坦言。 到今年3月份,根据歌鸟地产公布的资料,公司的贷款额与抵押物价值的比率(debt-to-value ratio)已达到86.1%,警戒线是87.5%。这是大多数英国开发商都会遇到的问题,他们会大幅借款,并受到一个与实际资产价值的比例限制。假设房地产售价下跌,将可能导致抵押物的价值同时缩水,使开发商陷入财务危机。 不幸的是,歌鸟地产正是这其中的一员。今年3月份,歌鸟公布其资产净值去年下跌了70%。而其不动产资产包的市价则同比下跌了26.5%。 租户因为经济危机而破产则令金丝雀码头的财政状况雪上加霜。最为经典的案例就是雷曼兄弟——金丝雀码头的大租户破产。CBN记者通过歌鸟地产的公开报表了解到,这家从2003年7月便入驻的大客户到今年3月才合约到期。但是去年9月份,雷曼兄弟便破产了,直接的后果便是让金丝雀码头一下空出了100万平方英尺(折合9.29万平方米)的租赁面积。 这一专门为雷曼兄弟欧洲总部“定制”的建筑在2007年底时被估价9.55亿英镑(按照当时汇率,约合143亿元人民币)。原本雷曼兄弟与金丝雀码头签订了约30年的租约(2003~2033年),并为每平方英尺支付年租金41英镑(折合约日租金18元人民币/平方米)。这就意味着仅这一项租约可为金丝雀码头创造超过150亿元人民币的现金收益。 在雷曼兄弟留下“空缺”之后,有代理行表示,极少有类似机构可填此空缺。事实上,从去年二季度开始,伦敦一些重要的商务区的办公楼租金就开始停止增长,而花旗银行的分析则认为无论是伦敦金融城,还是金丝雀码头的租金都将在未来10年难以增长。 “更为严重的是,金丝雀码头仍在进行其更新的发展规划,例如Wood Wharf,延伸项目都可能因此而停顿。而衍生效应是他们还对政府承诺了一笔大的投资,用以对Crossrail码头车站的扩建。这是一个东西贯通的快速铁路线,假设金丝雀码头遇到危机,则可能直接影响政府投资。最糟糕的后果是他们可能减少对基础设施投资的承诺。”彼得·霍尔对CBN记者介绍。