9月商业环境明显改善 京沪穗商业地产借势回暖
9月末,聚焦于房地产住宅市场的目光开始分散,一部分关注已经转向商业地产。此种投资行为的转向在中国的超级大型城市更为明显。京沪穗等一线城市商业地产投资不断扩容。而转移市场注意力的根源是中国商业环境的改善。根据最新的中国企业信心调查,9月份中国商业环境已经有所改善,企业生产和订单数据不断上扬。
商业地产交易频频
9月26日,坐落于上海南京西路中央商务区内SOHO东海广场开始招商。而稍早之前,上海农村商业银行出资10.48亿元买下浦东陆家嘴地区“中融碧玉蓝天大厦”的10个楼面和4个铺位。8月,国家开发投资公司下属的国投亚华以9.58亿元买下上海港国际客运中心1.5万多平方米的办公楼等。
种种迹象显示,不同角色的市场参与者对上海写字楼和商铺的兴趣在增强。不仅在外滩,华南重镇广州的商业地产市场亦是如此。据悉,有本土知名化妆品公司以1亿元价格在天河体育中心板块不同的两栋大厦里买了4层写字楼。其中一层用作集团总部,其余3层用于出租。另有媒体透露,国内某知名品牌服装公司有意在天河板块购买整栋写字楼做总部,预计今年内会成交,成交金额或在9亿元左右。
类似商业地产同样遍布珠江沿岸。广东中原地产代理有限公司营业总监朱辉推测,制造业企业大手笔买写字楼出于两种考虑:一方面是在实业前景不明朗的情况下,资金无去处,投资固定资产的回报可跑赢银行利率;另一方面是自用需求激增,国内公司购买甲级写字楼作为公司总部可提升企业形象,需要扩大企业规模的时候可以把出租的部分收回自用。
动力源自商业环境改善
如果不是中国宏观经济基本面复苏明显,那么大型城市商业地产也只能望洋兴叹。中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军告诉记者:“商业地产回暖的主要动力来源于经济回暖。”
英国金融机构巴克莱资本中国区首席经济学家彭文生告诉记者,8月份生产活动和新增订单量大幅增长,9月份这两个数字继续保持上扬,表明中国第二季度经济强劲复苏趋势得以继续保持。“我们认为,此前预测的2009年GDP增长率8.3%可能会有适度上调空间,而2010年9.6%的GDP增长预测大体可以实现。”
中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军对于目前中国商业环境的改善表示认可。他说:“很多数据都表明,企业的生产订单在不断上扬,生产进程在提速。” (国际金融报)
商业地产不均衡的复苏
2009年第三季度即将结束,全球各地区的经济稳定情况和恢复前景都大不相同。欧洲、中东和非洲地区,特别是英国、爱尔兰和西班牙,失业率很高、经济持续萎缩、银行系统依然脆弱。北美与此类似,特别是美国,消费者资产状况、汽车业、地产业和金融系统都仍需修复。亚洲各国总体前景更为乐观。中、印这样的大国还在继续发展,台湾地区仍在奋力挣扎,而日本出现温和复苏。中国政府的经济刺激计划集中在国内基础设施建设上,提振经济的效果显著,因为中国的经济刺激方案比其它国家数额都要大—几乎是美国的3倍—重要的是,中国的银行贷款在过去半年里增长十分强劲。
美国作为全球金融危机的震中,商业地产投资市场规模和资产价值缩水最大。另一方面我们看到,中国土地市场交易量的增加是亚洲市场交易量增长的最重要原因。事实上,中国很显然在商业地产投资市场占有重要地位:2009年上半年,中国商业地产销售额超过美国和英国的总和。
房地产交易资金缺乏、风险溢价上升、行业基本面恶化,这些因素使不动产资产价格与2007年的最高水平相比下降了35%至50%,具体数字取决于市场、资产类型、资产质量和地理位置。在中国也是如此。但世邦魏理仕经纪人所提供的报告表示,亚洲一些市场的情况表明房地产市场已经触底反弹,特别是豪华住宅和一些办公室类型的房产。
购买者想讨价还价,但卖方期待着经济反弹不愿以低价售出,因此会尽可能地持有资产。能够让其出手的,要么是现金流受到损失,比如说承租人的流失,要么是债务,比如说需要再融资。否则,买方和卖方之间的期望值相差巨大,一项研究显示,买方希望资产能够较价格最高时折价48%出售,而卖方最多只愿意折价18%。
房地产的需求很大程度上依赖于经济活力,全球经济衰退已造成显而易见的损失。商业地产的买卖市场迅速做出了调整,但全球租赁市场仍然在受经济衰退影响。下面是一些地区性的例子:
总体而言,今年第二季度亚洲优质写字楼的租赁比例下降,许多写字楼市场的净吸收率和出租率都有所下降。事实上,所有市场的空置率都呈上升态势,中国一线城市的空置率水平最高。但是,尽管商业地产租赁持续疲软,在东京、香港和其它领先市场中,有迹象表明衰退的速度正在放缓。
在欧洲、中东和非洲地区,租用商业地产的一方出于压缩成本的考虑,对房地产持谨慎态度。主要欧洲市场的租赁活动仍然非常疲弱,相比2008年同期有明显收缩。像伦敦这样的市场今年第二季度比上一季度有所增长(考虑到第一季度极薄弱的数据,这并不奇怪),但总体上说,市场状况依然不佳。在这样严酷的市场环境中,不同地区的表现也有些差异。伦敦和马德里的租赁活动仅仅是去年的一半,但在德国的一些市场和巴黎,需求下降的收缩程度不像伦敦和马德里这样严重。
租赁市场正在承受总体下行的压力。世邦魏理仕的欧盟15国指数显示,高级办公室租赁今年第二季度下降2.9%,比去年同期下降8.6%。在西欧主要的办公室租赁市场,伦敦、马德里、都柏林和奥斯陆发生了重大的季度下滑,而德国和荷兰相对稳定。中欧和东欧的很多地区租金水平下降极为显著,反映出需求脆弱得多。
北美的商业地产市场空置率在各种地产类型和所有市场均有上升。除了办公室物业类型和一些预计在今年年底会达到最高值的市场,空置率水平都超过历史最高值。
加利福尼亚、佛罗里达、内华达和亚利桑那州这些在次贷危机和住房市场过度建设中扮演了重要角色的市场境况尤为窘迫。
对于美国投资者来说,最大的问题是公平性的丧失和资产价格的下降,特别是对那些过去4、5年里购房的人而言。大多数市场观察家希望看到在2010年随着债务情况好转和再融资需求的出现,这些问题将得到改善。
持有现金的投资者热切希望现在能以折扣价格购买资产,但卖家不会轻易出手,除非交易量非常低以致迫使他们出售。如果每个国家或地区的经济不呈现出明朗的前景,该地商业地产市场的情况也不会明确,而中国就是经济转折带动商业地产市场转折的典型例子。 (环球企业家)
