商业地产终迎"暖流" 商铺投资成交比重上升

在租金连续下降数月之后,与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来暖流。仲量联行等数家知名房地产代理行均认为,在上个季度小幅上升后,商业地产需求在本季度开始出现稳步回升的迹象,而投资者的诸多动作表明他们已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。 大单交易涌现 仲量联行最新发布的2009年三季度报告显示,三季度整体市场的净吸纳量达到139,000平方米,是2008年三季度经济危机以来的最高值,并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业,特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力,大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求,对整个写字楼市场的维稳贡献出强有力的支撑。较2009年第二季度,市场已出现更多大单交易,较为瞩目的主要大单包括:北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁50,000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18,805平方米。 这是在经历了一年多的低迷后,商业地产市场似乎首次出现一些积极现象,除上述表现外,高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇介绍租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加。从高力国际研究部所掌握的成交个案分析,以北京为例,三季度的成交面积体量较第二季度环比攀升91.9%。租赁需求表现上升的同时,亦凸显内资需求的强劲。 优质商铺市场也有积极表现,在今年前三季度中虽然国际奢侈品的扩张几近停止,但是中档品牌的扩张却在断续加速,这些中档品牌也为零售物业市场提供了有力的支撑。高档住宅销售市场已从2008年年初开始的调整期恢复。前三季度,市场成交价格与成交量均恢复到市场的高点。 谢靖宇大胆判断,由于市场大部分搬迁或升级交易选择在新完工之项目,大部分现有项目业主继续调低租金或延长免租期以保留租户。因此,虽然整体市场交易量大幅上升,整体租金水平仍呈下行趋势,北京市场租金水平环比下降1.92%或同比下降14.44%,至每月每平方米165.89元。六大主要甲级写字楼子市场当中,季内租金环比跌幅最小的为CBD区域(环比0.35%,不到一个百分点),燕莎及中关村区域随之,两者环比下跌仅1.36%及1.68%。“市场的平均加权租金跌幅的缩小,显示出市场的最差时期已经过去,市场租金进入一个底部运作调整的阶段,而这一阶段兴许一直持续至2010年的第二季度。换言之,对租户有利的市场条件业已全面打开,租户应抓住最有利的时机,在业主改变租赁策略、市场正式回暖之前,升级使用物业”。 (中国证券报 蔡宗琦) 商住倒挂倒逼 商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离,DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东举例说明,位于北京花市大街的国瑞城公寓的价格已达到3万元/平方米,最高达到3.5万元/平方米;而在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区,御金台公寓售价高达5.5万元/平方米,而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米,其间有高达两万余元的差额。 这一现象并不正常,中国不动产研究中心此前发布的报告认为,与住宅市场不同的是,写字楼市场与实体经济密切相关,受国内国际经济的基本面影响,基本上无法借助政策调控拉动需求。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况,也更能体现实体经济的走向。 对此,魏东认为,商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品,其价值是高于住宅的,但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。倒挂和商业地产滞销,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。 但这一现象的出现也有政策因素,魏东表示,在购买写字楼和商铺时,首付比例一般都会在50%以上,而且贷款利率没有任何优惠,比住宅贷款要高出很多,另外出租收益上政府又要征收较高的税,这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。 尽管如此,根据上海统计信息网的统计数据,上海一到八月,貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长,而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京,一到八月,尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长,但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点,“这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场”。(中国证券报 蔡宗琦) 大中华地区投资市稳步上扬 商铺成交占11% DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管及董事陶汝鸿表示：“于中国，本季度共有 210 宗大宗交易发生，成交数量环比增长了 31%。而另一方面，总成交金额则环比上升了 51%，从第2季度的 116 亿美元增加到 175 亿美元。这主要是由于本季度中国大陆有数宗高额交易成交。” 在土地买卖方面，在首三季的土地成交中是以住宅及综合用途项目为主，此二类型成交宗数己占2009年第3季度全部成交宗数的80%以上，相对今年初只有59%，份额有明显增加。而大部份的土地成交都集中在一线城市，尤以北京及上海最为显著。独北京及上海这两个城市所占比率己超过36.7%，反映出过去6个月以来新增销情理想，一线城市的存量大部份己被消化，因此，发展商纷纷补充土地存量，导致土地成交大幅增加。 已建成物业投资市场方面，在首三季，内地本年共录得32宗单一成交金额逾1,000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元；对比去年，全年大额建筑物投资交易则有75宗，涉及金额为66.91亿美元。本年交易当中，以写字楼及综合用途物业最受投资者青睐。写字楼物业的交易金额占比为总额33.6亿美元的62%，其次为综合用途物业，占21%，第三则是商铺类物业，占11%。本年最大一宗大额交易是上海静安区的The Exchange，这座50层高的写字楼物业在8月份以人民币24.5亿元售出。由于近期经济表现开始回稳，不少公司开始寻找优质办公楼空间，准备未来扩充之用；虽然主要城市的写字楼供应充足，但未影响这股需求。 去年投资者开始把目光投向二线城市，今年投资者的兴趣则回归一线城市。截至9月底，本年在一线城市进行的交易占总数的82%，牵涉金额的占比则达到90%。当中又以上海最为瞩目，其所占交易金额高于其他城市，其次为北京。由于不少物业买家以扩充公司规模为目标，故在寻找物业时亦首选上海及北京等国内金融中心。 本年大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。去年金融危机爆发后，一些外资撤出国内部分物业市场，内资因而找到进占机会。 陶先生称，国内房地产投资信托基金亦将成为新热点，他表示：“虽然有关国内房地产投资信托基金的方案仍未决定它将限于机构投资者参与抑或公开上市，但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的三个试点城市，以上海浦东新区为例，该区已对成为试点已准备就绪，计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托，通过银行同业市场发行。国内房地产投资信托基金可为物业业主或发展商提供额外的融资途径，亦可为市场带来新的投资产品。” 陶先生总结道：“随着内地企业进行投资的规定得到放宽，预料内地新兴投资者如保险资金、私募股权基金及信托、以及短期内有望成立的国内房地产投资信托基金，将会成为大陆房地产投资市场的新兴力量，吸引世界各地投资者的目光。”(搜房商铺网)