商铺“钱”规则：九问一算十忌

“一铺养三代”这句古训引无数英雄折腰。理论上说，商铺投资具有良好的收益空间，但不是每一个商业项目都能变成秀水街。一个真正的黄金钻铺，自然有它的“钱”规则。 　　>>选铺第一步：九问 　　★一问产权性质，注意营业限制，回避“居改非”风险。 　　★二问城市规划，提前发现“潜力铺”。 　　★三问消费能力，选好经营类别。 　　★四问开发商背景，实力和专业背景都很重要。 　　★五问运营公司，越是大型项目越要求统一经营管理。 　　★六问经营行业，不在超市500米内搞同业竞争。 　　★七问位置，太偏、太深、三层以上不选，金角、银边最好，因为可视性好。 　　★八问公共空间，没有公共空间有效引导，铺面再大也没用。 　　★九问技术指标，楼板荷载、层高、电梯尺寸、物流规模等关系到商铺运营及增值空间。 　　>>选铺第二步：一算 　　商铺贵不贵，可参照周边同类店铺租金，然后按年收益8％倒推合理价格。商铺投资讲究长期回报，租金收益具有递增性，请忘却短期利益。此外，充分考虑各项支出，商铺购买的交易税费，和后期使用的水、电、气、热及物业管理费，都要大大高于住宅标准。 　　>>选铺第三步：十忌 　　★购物中心、商场的产权式商铺慎买。 　　★所谓室内精品的大集合商业的商铺慎买。 　　★体量太大的项目的商铺慎买。 　　★尚未营业，价格便已经高企的慎买。 　　★面宽太窄，或是进深太深的慎买。 　　★没有足够停车位数量的慎买。 　　★社区商铺不是底层的慎买。 　　★开发商第一次做商业地产的慎买。 　　★没有专业团队管理的慎买。 　　★承诺售后包租8％以上收益率的慎买。 　　>>操盘者说：投资成长区域商业 　　★贾玉鹏（东亚新华地产营销总监，操盘北京明天第一城商业等项目）：有别于投资住宅，投资商铺要有长远眼光。随着商圈逐渐成熟，商铺租金会越来越高，自身价值也水涨船高。闹市区商业收益固然好，但价格太高。可以选择一些成长区域的商业，未来规划、交通比较好的，成本低，升值空间大。产品类型上，建议多关注专业市场、社区商业的商铺。