盘点商铺投资的“九大指标”

一个社区商铺是否具备投资价值，有很多方面需要去综合判断。为此，记者根据商铺投资原理的“九大指标”，对龙凤玫瑰园社区商铺的投资价值进行了全面盘点。 　　◆商情因子 　　商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态所吸引的主要客户群的规模和覆盖范围等。如果一个社区商铺的商情因子能够提高，那么其投资价值就会显著提高。 　　从目前来看，龙凤玫瑰园社区商铺的商情因子显然具有优势，该商铺依托的是政府倾力打造的第二条湖南路——凤凰商圈，重点项目龙凤玫瑰园即将交付，中海大型项目也将于年底动工，凤凰商圈以分布四周的老社区作为人气基础，用品牌开发商新项目建设拉动提升整体商圈档次，而龙凤玫瑰园无疑是“凤凰商圈”树立的“样板”，商情因子优势显著。 　　◆“可视性”因子 　　铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关。开发商如果将商铺保持良好的“可视性”，价值自然不菲。 　　龙凤玫瑰园商铺为临街商铺，分布在凤凰西街和汉北街，临街商铺前均设计了三四米宽的人行道，从商业地产理论来看，这种设计能使流动客流一目了然地看到店内摆设。沿街还将设有休息吧椅，使客流能在此小憩，有助于减缓客流速度，烘托人气，增强项目的“可视性”。 　　◆地段条件 　　对社区商铺来说地段非常重要。龙凤玫瑰园的黄金街铺位于凤凰新商圈核心板块，新街口、汉中门、龙江三大商业交汇处，毗邻汉中门大街，与清凉门大街招手相望，横贯东西的水西门大街也相隔不远，众多公交线路直通其它几大商圈，新近即将开通的地铁二号线也在附近，交通十分便利。周边更是名盘林立，龙凤玫瑰园、万科金色家园、金基蓝钻等高档住宅区为此处的商业提供了众多高端消费群体。 　　◆客流量分析 　　社区商铺的客流量主要来自社区居住人口，龙凤玫瑰园周边社区多达十几个，其凤凰西街临街商铺是凤凰西街到汉中门的人流主要途径，因此凤凰西街的人流量最大。汉北街的沿街商铺，紧邻莫愁新寓大型社区，是汉中门大街到水西门大街的次要通道，除有多个公交站点的道路外，地铁二号线也近在咫尺，是社区居民出行的必经之路。 　　◆周边商业配套 　　据凤凰西街现有商业状态分析，该区域店铺偏小、偏低，还保持着老城区一贯的低成本运营作风，中高档消费领域呈现空白，远远不能满足附近楼盘高消费群体的水准。简而言之，凤凰西街具备商业氛围、地段等优势，却不具备应有的商业体系。如能在此建立大型销售基地，既能满足附近楼盘居民的消费欲望，也能与政府达成共识。 　　◆覆盖人口 　　龙凤玫瑰园周边区域未来的人口相对集中，会产生更大的消费需求，其本身为建筑面积12.6万平方米、700余户，多个高档社区与其近邻，而且多个规模较大的老社区也分布四周，如莫愁新寓、华阳佳园、苏宁千秋情缘等，拥有人气基础，随着附近刚刚落成的如龙凤玫瑰园、西城岚湾的近1500户业主的入住，龙凤玫瑰园的中心位置将逐渐显现。 　　◆客户群质量 　　龙凤玫瑰园重要价值之一在于客户群档次较高，消费能力强。附近居民大多是一些高级知识分子、教授学者、政要商贾，人流量很稳定。无论从消费能力还是消费层次上，都可以给凤凰西街的发展注入强大活力和能源。这就奠定了未来凤凰商圈的消费群之高端，并且这一高端性市场的挖掘和发展必定突飞猛进。 　　◆目前价格水平 　　现在龙凤玫瑰园凤凰西街临街商铺均价在30000元/平方米左右，汉北街商铺均价在20000元/平方米左右。 　　这个价格如果参照一下目前南京在售楼盘社区商铺的价格来看并不算高，龙凤玫瑰园为凤凰新商圈的首个有规划性的商铺，是率先开盘的，既是社区商铺又是商圈商铺，蕴含的升值潜力非常罕见。 　　◆商铺结构情况 　　现在，龙凤玫瑰园商铺临街底商面积为300平方米-400平方米不等，二楼商铺面积为80平方米-200平方米不等，其分割设计独特，门面大小可分可合，没有死角，分区明显，商铺面积、形式多样化，特别是一些大面积的商铺，在整个凤凰西街区域仍属稀缺。