商业地产供大于求，切忌盲目投资

今年3月份以来，住宅市场经历了回暖并逐步火爆的运行态势，房价突破历史新高，各区域住宅全面供不应求，住宅市场的价格上升空间收窄、风险加大以及买房难促使一部分投资者将视线转向了商业地产。从1-10月份的运行态势来看，南京商业地产运行不温不火，没有出现住宅地产的火爆格局。
　　
　　首先，上市量小幅增长，成交量略有下滑，供求比进一步拉大。1-10月份，全市销售型商业上市面积68.7万平方米，同比增长11.9%，成交面积42.4万平方米，同比下滑4.5%，新增供求比由去年同期的1.23上升到1.62。可以看出，商业地产的供求与住宅地产相比是完全相反的，住宅市场是严重供不应求，而商业地产在商业地块出让量放大的情况下，上市量进入上升通道，成交情况与住宅也显著不同，住宅是必需品，在城市化加速进程中，需求量是持续上升的，而商业地产在存量逐步饱和的情况下，需求的增长趋势相对较慢，供大于求以及价格的缓涨局面成为制约商业地产走向火爆的主要原因。

　　其次，商业地产的热点板块主要集中在江宁、河西和城南。从上市量来看，分别占全市总量的20%、18%和22%，成交量分别占全市的34%、19%和10%。江宁商业地产的开发销售态势最好，主要原因在于江宁是全市销售型商业的主要集中区域之一，房地产开发开始由住宅建设向商业配套过渡，前10年开发集聚的人口对商业的需求量大，销售火爆带动了开发的活跃。城南商业地产的活跃，主要得益于宁南商业区的传统以及南京南站的规划利好，前景不言而喻。河西作为全市新的市中心，在CBD底部商业以及江东门商业中心建设等的带动下，商业地产将持续活跃。城中的商业地产主要以持有型商业为主，销售的主要是一些底层的零星的临街门面，故销售型商业的规模不大。浦口、六合也是全市集中型商业的主要集中区域，业态以大型市场为主，受区域消费能力以及人口聚集尚少的影响，除了沿街小商业以外，整体的消化态势不甚理想，但是由于价格低，未来在人口集中入住聚集之后，商业地产会出现一个爆发期，需要的只是时间。
　　
　　商业地产属于高风险、高收益的房地产投资产品。优质地段散卖的临街商铺，由于铺面小，小型商家数量多，在人口集中、商业存量不大的区域，投资风险相对较低。对于集中型的商业，由于规模大，对辐射区域的要求高，加上大商业的竞争激烈以及多业态经营的难度大，往往需要专业的运营机构和极强的商业策划、招商、管理能力，因此，后期经营的风险相对较大。如果初期经营不好，后期改善的难度也比较大，往往会越做越死。即使在城中这样的优质地段，经营不善的集中型商业也比比皆是，盘古亚泰广场就是最好的例证。因此，在投资商业之前，必须对商业地产的运行态势以及不同业态、运营模式的商业地产和开发运营机构的能力做出全面的了解和判断。如果对商业地产没有绝对的把握，建议切忌盲目投资